泛海投资总裁张喜芳:市场底或在2019年出现 寒冬期利于提前布局

  本报记者 包慧 北京报道

  2018年已行至年尾,在资管新规、理财细则等一系列监管措施相继落地后,2019年的投资机会有哪些,2019年大类资产配置的总体思路是什么?

  11月26日,泛海投资总裁张喜芳在接受21世纪经济报道记者独家专访时表示,2019年是机遇与挑战并存的一年,但在寒冬期间更利于提前布局。

  张喜芳兼具电力和金融背景,加盟泛海前曾在国家电网公司金融集团、国网资产、英大保险等公司任高管,也是英大保险资管的创始人之一,现任泛海控股执行副总裁、泛海股权投资管理有限公司总裁,在金融、投资领域有着丰富的经验。

  张喜芳表示, 2019年全球宏观经济形势都面临各种不确定性,比如国际贸易摩擦、英国脱欧、欧洲地缘政治和冲突等,所以整体来看还是会有压力。

  他强调,现在国内市场的政策底很清楚,但需等市场底来契合,通常两者之间会有一定的时差,“也许市场底就在2019年内出现,所以不排除现在是布局的很好机会,前提是你有能力、有策略去布局。”

  投资标准:好不好、值不值

  就泛海投资而言,张喜芳表示现在已经过了布局的阶段,更重要的目标是把业绩做好。今年公司相对比较审慎,更多从全球市场来遴选项目。从投资端看,他判断二级市场明年出现真正的市场底部的概率很大,一级市场总体估值偏高,修复需要二级市场抬升和一级市场回归为契合点。

  “总体而言要选准方向,比如科技领域的5G和人工智能;消费领域,比如旅游行业还是两位数的增长,其他一些服务行业发展态势不错,这些都是消费升级的需要。一代人跟一代人的区别很大,生活半径的改变是一个最本质的区别,比如说我们祖辈生活半径可能只有100公里,父辈是500公里,现在这一代是5000公里,再到下一代也许是一万公里,这些生活半径改变自然而然导致各种消费习惯和行为的改变。”

  张喜芳给泛海的股权投资项目筛选标准总结为六个字:好不好、值不值。

  “好不好”可以细化为十来条细则,包括团队、战略、行业、市场、盈利模式和合作伙伴等好不好。“值不值”则主要是从价格、风险和回报三个层面来考量:首先是价格值不值,如果就值一块钱的东西非要卖十块显然就不值;第二个从风险角度看值不值得冒险,所谓防范风险在他看来是不完全准确的,做投资更重要的是考验驾驭风险的能力;第三个层面看是否有很好的预期回报。

  “很多明星项目确实很好,但最怕的是盲目追求明星项目,比如我们也曾考察过几个红极一时的明星项目,从‘好不好、值不值’的角度综合考量后,我们放弃了。后来的事实证明,确实‘踩坑’的概率巨大。”

  张喜芳称,泛海的稳健投资主要有两个原因,首先泛海的投资投早期的很少,中后期相对来说比较成熟;其次,泛海投资团队的专业度和经验,做投资要经常思考,市场上谁会为你买单。

  他举例称,泛海投资曾考察过一个高科技项目,他们的技术很厉害,但泛海判断这个技术太超前消费市场了,而且缺乏相应的配套和基础设施,因而也选择了放弃。

  将成立科技居住基金

  张喜芳表示,下一步,泛海投资将发挥其依托集团地产主业的能力优势,成立科技居住基金,深化在服务式公寓领域的布局。

  此前,泛海已经投资设立了海徕中国,进军服务式公寓领域。海徕中国现有的项目都是轻资产模式,通过长租和装修改造投入运营。未来,海徕也将通过科技居住基金模式,有限尝试轻重结合,比如自己买地建设服务式公寓,将公寓的现金流打包成ABS产品等。

  比如,海徕正在操盘的杭州和北京两个核心地段的服务式公寓项目。传统上思维看,五星级酒店的盈利性并非特别好,比如占地较大的大堂几乎没有经济产出,能耗和人房比都比较高成本。鉴于此,海徕中国从起步之初,就把解决服务式公寓的服务品质和自身盈利能力两大问题,列为并重的两个策略。

  张喜芳把海徕正在做的项目定义为科技居住的公司,一方面通过物联网、人工智能等手段,极大地提升入住客人的感受;另一方面,通过云系统把人房比降低,整个管理以系统为核心,不再以人为核心,大幅降低人力成本和管理成本。

  海徕中国的合伙人吴静对21世纪经济报道记者强调,“品牌价值”、“服务品质”和“盈利能力”是团队最看重的三大核心,由此对于产品和服务成本进行精打细算。成本是衡量企业管理水平的关键元素,控制成本的能力也是实现企业经营绩效的基础。

  “我们的项目投资回收期和年化收益率在行业内非常有竞争力,这还是按照比较经济的价格和适度的入住率来做的保守计算,并没有把物业增值因素考虑在内。”吴静表示,海徕中国的所有服务式公寓的长租和短租比例,根据时节自由调节以达到收益最大化。

  制胜之道

  资本寒冬之际,海徕除了泛海自有资金外,也有外部合作伙伴投入的资金和资源。

  张喜芳表示,钟情于不动产领域的外部投资人,通常对这个行业比较了解,比如说项目一共有几百间房,定价、成本和出租率分别在什么水平,可以计算得非常清楚。海徕控制成本的关键,一是没有太大的公共部分,比如撤掉了太大的大堂和餐厅,极大节约空间;二是控制人房比,计划控制在0.4以内。

  在张喜芳看来,资产分硬资产和软资产,过去十年不动产回报主要靠资产价格上涨,但未来十年就不能仅通过资产价格,而是通过租赁收益。目前住宅租赁收益只有1%-2%的水平,如果能做到5%就完全不同了。国内缺乏标准化的长租产品,稳定性也不强,租房者最害怕的是老搬家。7-8年搬家一次是很好的周期,如果解决好这些问题,长租公寓将是一个蓝海市场。

  对于目前部分长租公寓爆发的危机,他表示本质上是周期没有匹配好,“所以我们需要兼顾房间的数量,但不管多少间,都是有盈利能力的,不能只走量。一味去追求量,在没有站稳时去冲量是很危险的。”张喜芳表示,泛海投资和海徕中国要做有耐心的资本,稳扎稳打。

  目前房企和金融机构都争相进入长租公寓行业,海徕有什么核心竞争力?

  张喜芳表示,地产企业大都是自持物业来做,但当初自建的物业大多并未考虑到长租公寓这个用途,所以不一定都那么合适。地产中介则有房源、客户,可以接通上下游,本质上利用了经纪的优势。相比之下,海徕的优势在于,依托泛海团队在地产、酒店和传统公寓领域的丰富经验,以及科技领域的投资与合作资源,一是选择物业要特别谨慎,坚持在核心区域发展,首选北上深杭等一线和准一线城市;二是在产品和服务上下足功夫,打造有温度的科技居住这个竞争优势;三是加上管理和运营的团队经验,坚持好的经验,创造新的内容。(编辑:马春园)

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