广州地铁200亿拿地 力推轨道+物业或引入房企共同开发

  两年前的万科股权之争,将轨道+物业模式带入大众视野,如今,这一模式也成为各地轨道交通集团与房企合作发展的潮流。

  11月底至12月初,广州地铁以近200亿元拿下广州两幅地块,加速布局轨道+物业的开发,以反哺轨道建设。广州地铁官网显示,其还计划开发7个车辆段上盖物业。

  在国内甚至全世界,盈利一直是造价高昂的地铁项目的痛点,仅靠人流和车费,不足以支撑轨道建设和运营,很多轨道集团都是亏本运营。而轨道+物业模式,则可以有效弥补轨道建设资金和运营成本,因此近年来,轨道交通集团纷纷与房企合作开发轨道物业。

  作为广州目前唯一的轨道交通建设集团,广州地铁此前已联手同属广州市国资委的越秀地产、珠江实业等成立广州轨道交通城市更新基金,共同推进轨道+物业的发展。

  广铁拿地逻辑

  极少在土地市场露面的广州地铁近来拿地频繁,先在11月27日以总价63.83亿元拿下番禺钟村地铁上盖地块;12月1日又以约131.6亿的底价拿下新塘镇13号线官湖车辆段及上盖地块。5天内,广州地铁以近200亿元,拿下两宗大体量地铁上盖商住综合地块。

  公开资料显示,官湖地块是继2009年总价为225亿元的广州亚运城地块之后,广州总价第二高的地块。

  作为广州市国资委全资控股的大型国有企业,广州地铁均以底价拿下这两块地,从出让条件来看,上述地块可谓“量身定制”。

  根据出让公告,两地块均要求竞买人具有10年以上地铁线网(地铁线网是指3条或以上地铁线路)建设、运营、管理经验;地铁上盖物业(指位于地铁站点主体结构正上方,且结构相连的物业)开发经验。

  广州市业内人士分析,广铁如此大手笔拿地,显示广州市正在加码轨道+物业的发展。

  广州地铁建设和运营有庞大的资金和盈利需求。以广州地铁11号线为例,计划投资420多亿,25-30年之间收回成本,前提还要得到政府政策支持以及票价补贴。

  1月6日下午,广州市人代会第一次会议天河代表团专题审查会上,广州地铁公司相关负责人透露,从2007年至今,广州地铁虽保持盈利,但离不开政府财政补贴,一是广铁之前的部分政府债还本付息;二是市民乘坐15次后票价六折优惠所出现的资金缺口,还有一部分收入来源,则是地铁票价收入以及沿线附属资源的物业开发。

  从广铁在建和拟建的多条地铁线来看,投资巨大,发展轨道+物业成为必要。

  广州地铁官网显示,作为线网里程居全国第三、世界前十的地铁公司,目前房地产开发经营是核心业务之一,也是未来的利润中心。

  广州地铁已开发完成紫薇花园等十几个项目;正在开发的南海金融城等项目总在建物业面积超过120万平方米;计划开发的有燕塘、北京路等7个车辆段上盖物业,计划兴建物业面积超过500万平方米。

  效仿东急电铁

  在国内,轨道+物业模式已在多个城市运行,如在深圳,万科和深铁合作的数个项目正在进行;在宁波,已有1号线的邱隘东站、东环南路站以及2号线的藕池站三个项目在实施轨道+物业模式。这些项目背后是绿城、华润置地等开发商。

  先行者万科背靠深圳地铁抢占先机,通过与轨道集团合作,万科在北京、深圳等地已有40个以上的轨道物业;另据中国中投证券统计,深铁目前运营285公里11条线,未来仍有1142公里、42条线需要发展,与万科合作可大幅推进“轨道+物业”发展。

  其他房企也在加码轨道物业。据21世纪经济报道记者粗略统计,华润置地已与上海申通、杭州地铁、宁波地铁、青岛地铁等轨道交通企业合作。

  国泰君安判断,轨道+物业发展已迎来黄金时代,保守估计未来5年内新增轨道交通能够为10.8亿平方米的上盖物业带来价值提升。

  “从发展的成熟阶段来说,广州地铁起步相对晚。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

  从成熟市场的轨道+物业经验来看,目前有港铁和日本东急电铁(以下简称东铁)两种模式。据国泰君安梳理,香港以港铁公司统筹地产商联合建设,物业开发贡献利润达60%,使港铁公司不依赖公共支出实现长足发展;东铁则是轨交物业建设的实施主体。

  港铁和东铁的根本不同在于,港铁将地卖给开发商;而东铁是自己开发,或者找其他开发商来合作开发。

  据此,广铁已在公开市场拿地,不可能自己再去转手卖地,后续自己持有运营或引入开发商共同开发是大概率事件,更接近东铁模式。

  知情人士透露,广铁拿下前述两块地后,很大可能将引入越秀地产进行物业开发;不过截至目前,双方尚未透露相关信息。

  有一些迹象显示,广铁与房企的合作在加快。自去年至今,广州地铁已和越秀地产、珠江实业等广州本地国有房企达成战略合作,并在今年7月,成立了广州轨道交通城市更新基金,以“基金+轨道+物业”模式推进轨道+物业发展。

  据越秀地产透露,上述基金由越秀集团、广州地铁集团及珠江实业集团作为战略发起人,首期规模200个亿。今后,还将以此为基础引入社会资本。

  该基金的运作思路为,围绕轨道交通沿线场站,开展土地一级整备并交政府收储,通过分享土地出让分成获取基金投资收益;同时对地块申请调规及设置出让条件,实现土地一二级市场联动;以夹层形式投资于地块开发运营,通过项目开发、销售、运营及资产证券化等渠道获得投资收益。

  越秀地产曾表示,在地铁上盖物业开发完成后,无论是商业运营,还是资产证券化,其越秀商投和越秀房托(越秀地产持股39.1%)两个资产管理平台,都能为其提供全链条服务,通过REITs和ABS等形式实现资产运转的完整闭环。

  严跃进认为,广州地铁负责沿线开发,越秀等房企则打造物业,双方优势互补,利于后续商业地产项目的运营,也更容易进行金融化运作。

特色专栏

热门推荐