大明投资管理有限公司总经理和广:再说说飞涨的楼市

  大明投资管理有限公司总经理。中国人民大学经济学本科,哈佛大学管理硕士,长期就职华夏基金及子公司华夏资本,2014年参与创立大明投资管理有限公司,担任首席风险官,后任基金经理,管理的基金产品成立1年多来,经受住2015年8月、2016年1月的股市暴跌,超越同期上证指数14个百分点。

  两会刚刚开完,北京、石家庄、广州、郑州、长沙等近20个市县区相继出台了楼市限购或者限购“加码”措施,以遏制又一波来势汹汹的楼市暴涨。值得注意的是,采取限购或限购“加码”措施的不仅包括像北京这样的一线城市,还包括了河北涿州这类的环一线的三四线城市。调控措施来得算是很及时。例如北京,2月中下旬二手住宅市场的实际交易量再度爆发,诸如恐慌性购房、跳高报价、抢房的现象又开始出现,房价好不容易企稳之后,又出现上涨,摆出一副要飞上天的样子。

  笔者其实还是非常吃惊的,关键在于这么高的房价,到底谁能买得起。从笔者调查的租售比来看(年租金/房价),已经从两三年前的2%-2.5%降低到1%-1.5%。换句话说,买房子如果靠出租来获得收益(房价上涨是资本利得,不是租金收入),要租100年。要知道,12年前,租售比可是大约5%的。从日本、美国、香港等发达经济体历史上房价泡沫来看,中国的房价已然超越了它们。房价不是有没有泡沫的问题,而是泡沫有多大;不是泡沫会不会爆的问题,而是什么时候爆。

  高企的房价,加重了老百姓的居住成本,加重了商业运作的成本。前两天,笔者到中关村参加一个活动,看到高耸的商厦里面空空如也,楼下的商业凤毛麟角。这不再是当年那个人头攒动的中关村电子市场了,而是一座被互联网商业颠覆了的“空城”。高企的房价,也成了政府的心病,一直依赖土地出租模式的财政,实际面临着推高房价和遏制房价的两难决策。

  此次人代会明确表示,今年暂不审议房地产税。不过笔者认为,房地产税基本上势在必行了。同时,农村土地是否能够合理转让、增强流动性也开始提上日程。便捷快轨和高铁在缩短着通勤时间,这是近期推高环一线城市地区房价的原因,也是分散人口、降低中心城区压力和房价的一个途径。所以笔者认为,房地产税、农村土地流动、城市轨道交通、分散人口,是未来房价得到遏制的根本。如果采取温和的、循序渐进的方法,能够逐步化解泡沫风险。在此之前,泡沫不能再膨胀了,如果再膨胀,那么任何方法都可能像干柴中的火星,引爆房价剧烈下行。

  所以,笔者对买房人的建议是,如果你是住房改善需求或者首套房刚需,现在买、以后买都是可行的,只是量力而为,买到合适的就好;如果你是投资客,还希望在房市中捞一把,那么就算了,因为拿到手里的房子,在未来几年,绝对是个“烫手的山芋”。

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