作为地产界一年一度的盛会，2016年第十三届蓝筹地产评选活动受到了业界的积极响应和高度关注。

　　2015年房地产市场在“330新政”、“930商贷首付新政”、降息降准组合等利好政策影响下持续回暖。蓝筹地产企业受益于行业大势，销售实现快速增长，现金流得到了改善，也因此企业拥有了更大的能力在业务转型升级、拓展、收并购获取优质资产等方面进行了更多的尝试。

　　总体而言，蓝筹地产企业规模增长稳定，市场占有率进一步提高；利润率进一步下降，高利润时代结束；投资热情高且以收并购等方式不断开疆拓土；风险意识继续提升，抱团取暖成为趋势；业务、业态持续拓展，多元化节奏加快；以业务的扩张和优质资产的配置提升企业整体竞争力。

　　蓝筹地产经营分析

　　企业规模稳定扩张，增速回升

　　2015市场大幅回暖，转跌为升，蓝筹企业以远远领先于市场水平的增幅实现业绩快速增长，有半数企业销售额增长率超过20%，其中恒大、首开、新城、泰禾、中航、合生创展等企业更是实现了超过50%的业绩增长。

　　规模性企业继续保持其领军位置，万科集团、绿地集团、保利地产、中海外地产、碧桂园、恒大地产等6家蓝筹地产企业签约销售额超过千亿，其中恒大地产在优化项目布局后，一二线项目占比提升，销售均价提高，实现超过50%的业绩增长，签约销售额达到2013亿元，正式迈过2000亿门槛。

　　蓝筹地产企业多年保持高于市场总体规模的增长率，因此其市场占有率也逐年攀升，至2015年底，蓝筹地产签约销售额及面积的市场占有率分别提高至21%及13%。其中签约销售额的市场占有率始终大幅高于签约销售面积占有率，这说明蓝筹地产企业产品销售均价处于市场中上游水平。（图1、图2、图3）

　　利润率进一步下降，高利润时代结束

　　2015年地产市场回暖，加上房企在2013年市场上行阶段并以较高成本获取的大量土地入市，叠加2014年降价去库存的因素，2015年企业的销售均价有明显回升。（图4）

　　虽然销售均价有所回升，但蓝筹地产企业利润率及资产收益率依然保持着逐年下降的趋势，行业利润率仍然处于较为明显的下降通道中。

　　2015年，蓝筹地产平均毛利率为27.6%，较上年下滑1.5个百分点，较五年最高值下滑10个百分点；平均净利率11.7%，较上年下滑1个百分点，较五年最高值下滑7个百分点。利润率的持续下滑表明随着市场需求逐渐饱和，土地及建安成本推高，地产企业高利润时代宣告终结。（图5）

　　2015年，蓝筹地产平均总资产收益率为3.04%，近五年来始终保持逐年近1个百分点的下滑；平均净资产收益率为12%，较2011年下降9个百分点，收益水平下滑幅度大，趋势明显。（图6）

　　利润率处于较高水平的主要包括以高端产品为主打的企业，如中国金茂、莱蒙国际、富力、华润、保利、招商、金融街等，均实现了30%以上的销售毛利率；以及具有成本优势的企业，如华夏幸福，销售毛利率也达到了30%以上。销售净利率方面，则仅有中海外、中国金茂三家企业超过了20%。

　　现金流改善，企业投资热情上升

　　销售加速带动房企现金流恢复。随着销售回暖，房企现金流也得到明显恢复，2015年销售回款明显加快，尤其是在330政策出台后的二三季度，销售回款同比增速一度接近80%。由于2016年房地产去库存是经济工作五大任务之一，去库存的政策将持续，房地产开发商现金流改善的现象将会持续。

　　随着现金流状况改善，蓝筹地产年底库存现金也大幅增加，这为企业的业务和投资拓展提供了支持。（图7、图8）

　　销售和现金流的改善鼓励了地产企业的土地储备热情，2013年受市场整体回暖和对后市的乐观预期影响，部分企业主动补充土地储备，当年蓝筹地产企业新增土地储备投资额增长率较上年大幅上涨近70个百分点，达到69.5%。2014年在市场整体回落的情况下，各大房企纷纷放缓投资节奏，2014年新增土地储备投资增长率降至-45%，土地投资金额及增长率仅略高于2011年水平。2015年，在市场回升的刺激及2014年投资放缓补涨的双重因素下，蓝筹企业拿地热情高涨，土地投资额增长超过80%。

　　随着投资金额的回升，新增土地楼面单价也水涨船高，2015年蓝筹房企新增土地储备均价达到5765元/平米，比上年增长近三分之一，创历史新高。随着一二线城市土地稀缺性进一步显现，未来土地储备均价还将持续上涨。（图9、图10）

　　在加大投资拓展业务规模的同时，2015年，蓝筹企业把握国内资本市场宽松、国有改革的有利时机，灵活采取并购、收购、引入战略资金、重组等方式整合外部资源，获取优质土地和资产，扩大规模。如恒大在2015年投入超过600亿元收购15个大型地产项目，总建面超过1700万方；保利与龙湖等企业在一线城市合作拿地；中海地产收购中信地产的住宅业务等。（表1）

　　风险意识有所提升，抱团取暖成为趋势

　　近年来，在土地供应减少、地价上涨、利润收窄的新形势之下，地产企业不断加大股权融资方式，以实现降低成本、风险共担的目的。蓝筹地产少数股东权益占比均值从2011年的13%一路上升至2015年的21%，五年翻了一番。少数股东权益占比的攀升，意味着企业间的合作越来越多，通过联合拿地，品牌房企之间实现风险和收益共担，降低了企业经营风险。（图11）

　　在货币宽松、利率下行的背景下，2015年很多房地产开发商通过发行中票、公司债等进行融资。典型的大房地产开发商公司债的发行利率都在3.5%~6%之间，在大幅降低融资成本的同时，也能有效降低风险。贷款、信托等间接融资渠道的资金来源比例有所下降，也因此资产负债率略有下降。（表2、图12）

　　转型创新动作频频，多元化节奏加快

　　虽然行业增速有所回升，预期良好，但在经历了行业低潮、整体利润率下降、增量业务逐渐饱和的情况下，地产企业的业务转型仍是企业发展的重中之重，蓝筹地产企业作为行业的标杆企业，也在积极求变，加大多元化投资，以寻求新的业务增长点。

　　目前的多元化投资主要分为三大领域，一是业务拓展，包括地产上下游及不相关业务的拓展，如恒大参与大健康产业、莱蒙进入餐饮行业；二是地产产品拓展，如新城进入养老领域、奥园成立商业地产集团等；三是区域拓展，向海外进军谋求新的市场增量，保利、华夏幸福、奥园等均在年内进行了海外拓展的重要尝试。（表3）

　　注重管理改进，应对行业竞争

　　2015年，地产企业持续关注管理的改进和提升，蓝筹地产企业在成本管理、标准化、技术研发等领域进行了大量的尝试，并借助于互联网手段进行营销和服务的创新，以期提高管理效率，降低成本，应对行业挑战。（表4）

　　对未来发展谨慎乐观，目标预期以稳为主

　　经历了2014年的整体低迷和2015年的缓慢回温，地产行业再一次展示了其坚韧的一面，从年报陈述中，90%的蓝筹地产企业对2016年市场表现出了较为乐观的态度，这一比例相较上年的70%高出不少。且持“市场增长”态度的比例大幅提高。此外，“市场分化”成为业界大佬的共识。

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　　上接 38版

　　在这样的判断下，蓝筹地产企业对于2016年的目标设定也相对乐观。相对于2015年20%签约销售额平均增速，蓝筹地产企业2016年目标涨幅设定平均值仍为20%，中位值为17%，整体表现乐观而不激进。（图13、图14）

　　与目标预期乐观对应的是，2015年底，蓝筹地产企业的业绩保障倍数有明显回升，虽然未能回复至2013年前的行业较高水平，但预售情况的理想仍然为地产行业带来了更大的信心。（图15）

　　结语

　　2015年是我国经济全面深化改革的关键年，房地产行业作为经济增长的重要组成部分，在“去库存、促销费、稳增长”的政策导向下实现了回暖，蓝筹地产企业在这一机遇下，销售实现持续增长，行业集中度进一步提升。

　　但不可否认的是，地产行业的发展阶段已经发生实质性转变，面临产品相对过剩的结构性拐点，传统住宅开发产品销售规模增长持续放缓，行业利润持续下降，传统开发模式已无法适应长期的行业挑战，倒逼企业不断进行业务的转型尝试。

　　与此同时，行业中心的机遇也正在出现，新型城镇化、一带一路等发展为地产行业发展提供了长期动力。分城施策、供给侧改革的政策引导下，行业将进入更加市场化的发展阶段。

　　在此背景下，蓝筹地产企业应以更具有前瞻性的战略思维进行业务调整和优化，以适应外部环境变化，从开发向运营转型，从重资产向轻资产转型，从线下向线上转型，从传统产品向创新产品转型，不断提高精细化管理能力、创新研发能力。