编者按:房地产行业的政策红利正在持续发酵，商品房市场回暖迹象正在全国范围内扩散，尤其是房地产有着充足需求的一线楼市强势回暖。在二级市场，低估值、加之降息预期、以及改革转型都给房地产股带来了又一轮投资机会。而且伴随着地产股的转型，地产股的估值也正在重塑。
房地产唱响春之歌
《红周刊》特约作者 谢长艳
房地产调控正成为政府应对经济增长下滑的重要举措之一。在降息、降准和政策松绑的环境下，今年一季度房地产市场开始回暖，并且一二线城市的成交量显著高于三四线城市。在4月30日中央召开的政治局会议上，房地产作为稳增长的重要组成方面首次被提出来，这又给二季度的房地产政策吃了一颗定心丸。
一线楼市强势回暖
五一假期过后，各地房地产市场回暖的新闻扑面而来，广州、深圳接连曝出日光盘，房价更是明显上涨。北京新房成交更是强势回暖，4月份环比大涨50%，截至5月5日，北京商品住宅库存量已降至7.8万套，创下近10个月新低。与一二线城市房地产市场的火爆相比，三四线城市的成交量不增反降。中原地产的监测数据显示，五一假期三天，三四线城市房地产成交下滑20%。这种分化局面不仅是五一假期这三天，数据显示，4月份，一线城市住宅成交面积环比上升三成，从1~4月累计住宅成交量来看，近七成二线城市成交环比上涨，而三线城市环比下降7%（见图1）。
除了销量回暖，一线城市的房地产投资也出现回暖。一季度全国房地产投资增速仅为8.5%，只有去年同期16.8%增速的一半，但一线城市依然逆势大幅增长，增速最快的北京和广州分别为23.8%和20.8%，而远在东北的黑龙江房地产投资增速为-35.1%，增速全国倒数第一，同样出现负增长的还有辽宁、陕西和青海。
楼市回暖是地产政策放松的直接结果，房地产专家、易居中国执行总裁丁祖昱就表示，“3·30”新政和“五改二”的二套房营业税政策，直接影响房地产的需求端和交易端，尤其是营业税政策实施简单，见效也快，效果立竿见影。此外，降准政策使得万亿级别的资金流入到市场中，房地产也是受益最大的产业。
那么，一二线和三四线城市为何会呈现冰火两重天的局面呢？对此，戴德梁行华北区董事总经理王盛在接受本刊采访时，从产业结构和人口吸纳力的角度进行了分析。王盛表示，一线城市在经济发展水平、产业结构、人口规模及吸聚力、国际商务平台等方面都处于领先地位，因此一线楼市有着充足的需求，供求基本平衡，不存在二三线城市库存高企的风险压力。对于房地产企业来说，一线城市的投资回报周期也相对较短。因此，充足的需求和项目的高溢价能力，为房企带来了更强的动力，一旦政策有所放松，一线城市的量价就会最先上升。
多重利好后劲十足
虽然放松的新政让房地产市场迎来小阳春，但这首“春之歌”只是刚刚开唱，高潮还没有出现。业内人士指出，房地产新政虽然立竿见影，但一些政策落实仍需要时间，后劲儿还会慢慢显现。“3·27新政提到供大于求的城市减少土地供应，效果还不明显，这些城市不减少土地供应也没人买地；还有，通过收购商品房解决保障房源也存在这个问题，存货多的城市很多保障房也已过量，这些都需要时间去慢慢地消化。”丁祖昱表示
记者也看到，在推动房地产新政中，二三线城市更加积极。如西安在4月30日发布了关于调整公积金首付比例的通知，对144㎡及以下的住房首付款可降至20%，佛山也从5月1日起全面取消限购。而一线城市却慢半拍，截至本周，广州、深圳等市二套房新政仍未公布落地。虽然上海、北京等一线城市宣布执行新政，但银行执行力度又有所“打折”，这都影响着新政的“药效”。
王盛表示，从中长期来看，房企的发展机会不仅仅集中于一线城市。虽然一线城市市场需求充足、购买力旺盛，但是鉴于目前房价已经处于高位，限购令也并没有放松，短期内房价大幅上涨的可能性不大。并且，北京也在采取各项措施以缓解人口压力带来的城市问题。随着京津冀一体化等区域发展规划正在加快实施，以及城镇化发展和区域一体化建设，产业转移将为二三线城市乃至四线城市带来发展契机，这些区域的房地产行业也会成为最大的受益行业之一。
丁祖昱还从另外一个侧面继续看好房地产市场的暖春。那就是在这轮股市走牛中获利了结的资金很可能会进入房市。他分析说，去年“卖房炒股”的人一定是最专业的，与现在还蜂拥而入的新股民相比，这些资深老股民在市场创下阶段新高之后，一定会把控制风险放在首位而选择落袋为安。“赚钱的目的无非是消费，而买房改善居住环境能直接提高生活品质，在加上当前政策支持，股市赚的钱，最合适消费方向就是购房。”
“核武器”大招还未出手
虽然一系列有利于房地产健康发展的举措都在逐步实施，而且这些措施的后劲儿还在慢慢显现。王盛认为，房地产政策放松还会继续加码，而且政策将逐步以长效调控机制替代短期调控，逐步走向市场化。未来政府将更多地集中在房地产民生保障领域发挥作用，而由市场来满足居民日趋多样化的住房需求和优化商业、产业、养老、文化等其他结构地产的资源配置。
说到房地产市场化，一线城市的限购就饱受诟病。“一线城市调整限购，这应该是短期时间内最大的‘核武器’，对消费信心的恢复，对改善性需求的释放有至关重要的影响。一线城市目前是限购的最后阵地，而维持限购的理由也是荒诞不经，应该尽快调整。”丁祖昱说。
还有更多的研究机构认为，金融政策对房地产的放松也应该更进一步，因为这类政策对消费端、对需求端都起着重要作用。比如，可以把开发贷和按揭贷分离，各自给予上限额度，对按揭贷加大放开额度，让银行资金能够更倾斜进入住宅消费领域。中信证券房地产行业分析师陈聪也表示，中国式MBS(抵押支持债券或者抵押贷款证券化)——住宅金融专项债券也应该加快推进。要用制度创新的办法推进MBS，释放存量信贷额度，既避免大水漫灌，又保证支持个人合理的住房需求。尽管银行的基础信贷资产收益率偏低，但如果公积金或其他的制度创新能够推动MBS展开，则可以让按揭贷款额度更加充裕。
此外，不动产登记和房地产税政策的利空之剑一直悬在房地产行业的头上。对此，丁祖昱表示，2014年规模房企不赚钱的情况已经普遍出现，建议暂缓对房地产企业的企业所得税、土地增值税的预征，毕竟只有市场中的经营主体能够实现盈利，行业才能实现健康持久的发展。■
转型重塑地产股估值
《红周刊》作者 马曼然
受政策支持、基本面边际改善、估值提升的逻辑支撑，房地产板块从去年下半年开始转暖。但与大盘相比，在此轮上涨中房地产板块仍属于少数滞涨板块之一。随着年报和季报披露的完毕，地产上市公司业绩下降的负面影响将被市场所消化，销售的回升将成为推动板块继续上涨的动力。尤其是一线楼市的强势回暖，龙头房企将表现得更为积极。
一线地产估值或将回归
随着4、5月推盘上升，龙头公司销售将爆发，看好一线地产股的估值回归，其与中小地产股估值差也将收窄。建议重点关注二季度龙头地产股如万科、招商、保利、中南建设的表现。同时建议关注滨江集团及中华企业。
4月龙头公司销售数据超预期，保利单月销售额环同比增速分别为100%和80%，万科同比增长亦在20%以上，龙头房企销售端逐步发力。建议首先关注综合优势强的行业巨头型企业招商地产、万科、保利地产等；二是关注区域战略将给企业带来战略性发展机会的华发股份、中国武夷、金融街、华夏幸福、首开股份、厦门国贸、建发股份、荣盛发展等；三是新的机遇给予企业带来新机会的嘉凯城、信达地产等。其中“招万保嘉信”重点关注。
从估值上看，首先，1季度末基金持仓已至历史低位水平：截至1季度末，基金地产股持仓已经降低至4.8%，较去年底降低2个百分点。从过往经验看，行业持仓在5%以下时，未来一个季度地产股具备超额正收益概率较高（见附图）。
此外，龙头估值已经比中小地产股便宜60%：目前龙头地产股2014年PE、PB在12倍及2.1倍，显著低于中证500中小地产股的30倍及3倍。
目前，地产行业正在发生深刻的转型，传统的估值衡量标准正在被颠覆，过去一个地产公司的估值，主要是看其销售额、土地储备、净利率等指标。如今情况变了，一家地产公司位于某些三四线城市的土地储备可能成为其负资产，而地产公司转型的方向及可能带来的营收、利润，成为衡量这家公司发展的新指标。
转型重塑估值标准
转型正成为地产板块一大投资主题。我国房地产高速增长的大周期已过。但是这个年投资额近10万亿、销售额近8万亿、拥有140余家公司的板块并不容忽视。地产公司已经认识到转型的必要，都在积极寻找新的盈利增长点。行业龙头公司在探寻产业链上的拓展，迎接地产后市场；小公司逐步退出地产行业转向新兴行业。
比如，万科在其2014年年报中提出，未来万科的营收和利润来源中，传统住宅开发业务将只占一半，新业务占另外一半。华侨城定增80亿加码主题公园项目。而万达董事长王健林也表示，未来万达地产销售业务收入将占到集团的一半以内，文化旅游产业收入将占到一半以上。
正如某私募机构所言，如果将来万科变成一家资产管理公司，万达变为升级版的‘迪斯尼’，该如何给其估值呢？
还有一些中小房企正在转型金融、新技术、生物医药等业务。转型的消息扑面而来，东湖高新拟投资生物医药产业园项目、成立股权投资基金；轻纺城参与浙商银行扩股计划；华丽家族与机器人和石墨烯相关公司签订协议；万鸿集团拟收购能源服务企业和苗木资产等。
在经济转型过程中，房地产行业也面临支柱行业向一般行业转变，多家机构看好具有转型潜力及动力的公司深国商、国兴地产，国企改革标的深振业、天健集团、鲁商置业，以及业务模式独特、高杠杆业绩弹性大的华夏幸福、世联行、泰禾集团。
此外，相关转型的地产公司还有如海航投资拟定增募集120亿，收购医疗、保险、信托资产；北辰实业、福星股份发布定增预案；浦东金桥定增获批；北京城建拟发债58亿元；新华联拟发行10亿中期票据；其他方面，中南建设发布员工持股计划草案；招商地产公告称招商局集团正筹划集团地产板块整合事项；华联控股发布限制性股票激励计划；合肥城建拟引进外部投资者；金丰投资重组事项将于近日接受审核；万通地产拟购买投资标的为互联网文化、娱乐产业。
谈到地产的互联网+。由于地产业ROE主要来源为阶级属性和金融属性,这意味着地产行业很难被互联网技术所颠覆,也就是说很难存在突破性的商业模式能够绕过政府管控以及开发商多年练就的低成本融资能力。但是房地产却迫切需要互联网技术的改造与升级,这是因为占用开发商大量精力的设计、建造、装修、物业管理、房产交易环节的商业模式都是失败的，这些生产活动不仅没有提升行业ROE，反而拉低了行业的盈利能力。如果能够有新的商业模式出现，传统地产商不仅不会成为新业态的障碍，反而会成为坚定的支持者。
比如东易日盛收购加盟商及沿家装电商产业链。与汇付天下合作开拓消费金融及互联网金融投资业务具有较大想象空间。公司此前与汇付天下合作，期望以家装业务作为流量入口开拓生活金融业务。
再比如，世联行作为新房销售代理龙头，近两年来积极布局房产电商，去年与搜房战略合作，今年入股Q房网，也推出了世联家园云贷、世联P2P产品。甚至保利地产也将社区O2O提上了战略的高度。
互联网时代的地产业不会被颠覆，相反随着新兴商业模式的兴起，地产业很可能出现新业态与传统互联网公司共生共荣、互相促进的局面。比如金地集团顺应互联网思潮的冲击，推出“未来社区”的概念，通过建立社区社交圈、二维码垃圾分类、健康夜跑小径等多种方式，满足了现代人在互联网时代的社交、健康、环保等多种层次的需求。
华夏幸福园区模式独特，为产业升级和新型城镇化的推动者和最佳受益标的。公司环北京周边受托开发面积约1500平方公里，销售出色，是京津冀一体化的最佳标的。
改革带来的主题机会
在改革的大浪潮下，还可重点关注主题投资驱动的波段机会。京津冀协同发展就是一个重大的国家战略，相关规划落地在即，过去一年京津冀区域政治高度只增不减。按照程序，规划在中央政治局通过后，待略微修改后，最终将由国务院公布，按照程序可能半个月左右后会公布，京津冀发展规划公布进入倒计时阶段。
从过去一年多政府对于京津冀区域如“国家战略”、“世界级城市群”、“三大支撑带之一”等定位来看，其政治高度及重要性只增不减，另外，财政部测算京津冀6年42万亿元的投入相当于三地GDP总量的6.4倍，因而京津冀后续政策力度值得期待。
在“京津冀协同发展”的主题投资里，拥有丰富土地储备的上市公司被视为地产板块最具爆发力的群体，由于地区间发展不平衡，河北省将有更为巨大的发展空间，在保定、廊坊等地有着土地的企业，将获得资金更多关注。比如宝硕股份在保定拥有丰富的土地储备，是保定“地王”。此外，还有中国武夷、廊坊发展、华夏幸福等京津冀地产概念股（见附表）。
此外，首开集团与北辰实业作为北京区域资深龙头，近年来战略清晰，逐步从承担北京区域保障功能的房企向全国型布局的企业转型，京外资源的丰富也加大了公司成长的弹性。随着京津冀一体化战略的推进，有望受益于人口迁移以及产业升级所带来的政策红利。
金融街刚刚与天津新技术产业园区武清开发区总公司签署《投资合作协议》，公司京津冀经济圈发展基础设施建设和产业的合理调配将先行，公司此举进入武清产业园开发符合区域发展的经济规律。