房企大佬布局银行存分歧 绿地抛售、万科恒大坚守
来源:中国基金报 发布时间:2014年04月21日 08:44 作者:张佳

  房地产行业由夏入秋,不少房地产大佬试水投资银行,以期添衣过冬。

  作为千亿俱乐部中的标杆,绿地、万科和恒大争夺行业老大地位的新闻不时见诸报端。

  然而,随着房地产行业盈利增速的减缓,房企大佬们率先跳出纯粹的地产开发,开始拥抱金融、互联网和文体产业,销售规模之争转变为资产收益的比较,而赚钱机器银行业自然成为资金实力雄厚的房企们瞄准的利器。

  万科、恒大在2013年年末和2014年年初耗巨资入股城商行和股份制银行。然而,近日绿地集团却传来抛售城商行股份的消息。中小银行到底会成为房企的小伙伴还是拖油瓶,这一轮多空论战已经展开。

  中国社科院金融研究所研究室主任曾刚对中国基金报记者表示,对于银行市场悲观情绪维持了很长时间,银行业绩还是不错,目前风险在可控范围内,这三家房企的投资战略各有利弊,但都是基于自身的经营情况和战略定位。

  绿地抛售银行意在地产

  绿地集团在2年前开始进军金融业。2011年7月,绿地集团正式成立绿地金融投资控股集团,打造金融板块业务。2个月后,成为锦州银行的第四大股东,并在不久后成为盘锦银行当时的第一大股东。此外,还在当年入股上海农村商业银行、东方证券等多家金融机构。

  就在成为锦州银行大股东之后,绿地集团首度进军东北,签下了总投资200亿元的锦州滨海绿地生态商务城项目。而在控股盘锦银行的同时,绿地也在当地拿下了辽滨新城开发项目,占地面积约2000亩,总投资100亿元,定位于大型城市综合体和度假区。

  “房企选择区域性城商行作为投资标的,是希望具有政府背景的城商行能够为其在当地拿地、申请开发贷款等方面带来优惠。”莫妮卡投资策略分析师彭震威曾调研过锦州银行,他对记者表示,锦州银行本身资产规模不大,1000亿左右的规模,利润率仅13%,绿地仅占锦州银行股份3.8%左右,并不是看重其利润分红。

  绿地集团官方网站的集团新闻写道,2012年由上海绿地集团投资150亿元打造的盘锦绿地世纪城和绿地辽滨新城两个项目正式开工建设。其中绿地世纪城项目位于盘锦市双台子区辽河新城核心区域,总占地面积1500余亩,总建筑面积200万平方米,包括商业公寓、住宅和写字楼,已经于2012年7月开盘,将于今年10月竣工。而锦州的滨海绿地生态商务城项目则未见开工信息。

  今年4月中旬,在博鳌亚洲论坛2014年年会上,绿地集团董事长张玉良表示,将于近期抛售手中所持有的两家银行的股份。张玉良认为,“地方城商行是每况愈下,这三年利润一直下降。副省级城商行,2000亿、3000亿资产规模,一年有10亿利润规模就已经很了不起了。几乎所有城商行,监管有力,创新不够,资产净回报可怜。”

  彭震威认为,绿地退出或许是因为区域城市的房地产市场行情不佳,以及政策对开发贷的收紧。“根据今年3月份的调研结果,城商行对房地产的开发贷基本都停了,除非是地方性的房地产企业或资信非常好的企业,但就算可以贷款,成本也在基本利率基础上上浮30%~40%。借贷成本的提高和市场行情下滑,造成企业萌生退出之意。”

  记者就绿地出售银行股份事宜短信联系张玉良,但截至发稿未有回应。

  三房企大佬分道扬镳

  就在绿地萌生退出城商行投资前不久,不少房企大佬相继与银行联姻。

  去年11月,万科作为基石投资者25亿元入股徽商银行。今年1月,恒大地产33亿元入股华夏银行。2月,越秀集团豪掷91亿元越秀集团收购香港创兴银行。对于这一波房企抱紧银行过冬的行情,市场不乏房企金融联姻扩展利润增长点、自建融资渠道的赞美之声。

  然而,面对城商行投资过来人绿地的唱空,万科、恒大是否也将抱憾而归?

  从投资收益来看,万科投资徽商银行并不是一门好生意。一位接近万科的人士表示,该项投资是按照可供出售金融资产计入损益,即按照股价盈亏计算收益。

  徽商银行于去年11月12日在香港联交所上市。自上市发行以来,徽商银行的股价一直在发行价附近苦苦挣扎,截至4月17日报收3.53港元/股,与发行价打平。仅从账面浮盈来看,万科25亿元真金白银的投资,近半年未得分毫。

  此外,徽商银行的盈利能力增速放缓。2013年全年,徽商银行净利润为49.3亿元,而净利润增速则从2011年的29%、2012年的23%下滑至14%,净资产收益率(ROE)也从2011年和2012年的22%下降至18.9%。

  “这是一项长期的财务投资。”万科董秘谭华杰对记者表示,万科投资徽商银行的目的是为产业链提供金融服务,“万科上游有5000家供应商,都是中小企业,很难从银行获得贷款,而万科意在通过徽商银行为他们提供金融支持。”

  曾刚分析称,万科投资徽商银行属于战略合作。万科利用银行,把现有资源支持银行,现有的资源就是上下游客户,为银行提供客户信息。曾刚拿淘宝作为对比,“淘宝和建行的合作也是如此,供应链金融上下游都是小企业,淘宝提供商铺交易量信息,帮助银行发掘客户,有效控制风险。”

  近期,银监会对民营银行试点表态,要求加强股东自我约束,鼓励股东及其关联企业自愿放弃从本行获得关联贷款的权利,尽量减少试点银行的关联交易。

  对于市场关于房地产作为股东,上下游企业贷款是否存在关联交易。谭华杰认为,万科不会从徽商银行贷款,上下游企业并不是关联方,因此不存在障碍。

  曾刚也表示,这属于业务的互补,不是直接往来。他进一步解释称,社区金融也是一样,是一种资源相互整合,不存在关联交易。而对于万科来说,银行和上下游财务更健康,是对万科的促进。

  就在万科入股徽商银行次月,恒大入股华夏银行的消息浮出水面,并在今年3月份再次增持,总共买入华夏银行股份4.55亿股,占总股本5%,成为实际上的第四大股东。

  恒大董事局主席许家印在3月底举办的恒大地产年报发布会上表示, “关于华夏银行的入股,是因为我们看到目前银行股股价比较低,这是投资的好机会,与公司融资上的考虑并没有任何关系。”

  短期来看,这笔投资也没有显著获利。截至4月18日,华夏银行股价收报8.45元/股,恒大33亿元的投资浮盈约2亿元。

  曾刚认为,恒大既然是财务投资,应该是赌中长期,三到五年左右,中国经济往上走,银行估值也会往上走。

  彭震威对记者表示,房企投资城商行主要是两个方面的考虑,一是财务投资,二是业务合作。前者由于目前城商行政策扶持不足,利润增长乏力,未能带来预期当中的资产回报,而后者则是房企可以借助银行开展产业链融资、社区金融等创新业务合作,将成为房企未来业绩增长点。