申银万国　韩思怡
    A0230513060002

　　2013年5月全国商品房销售面积和金额分别为9358万平方和6017亿，同比分别增长28.3％和33.4％，较4月分别回落11.8和22.8个百分点。5月一二线城市基数升高致销售增速回落，下半年基数影响将更明显，全国销售面积增速或将降至零增长附近。2013年5月新开工面积1.81亿平，单月同比在4月跳升34.3个百分点后回落13.0个百分点至-1.5％，完全符合预测。开工增速符合预期，去年新项目入库导致基数显著提高，因此单月同比较明显回落，未来趋势仍是温和回升。
　　目前市场情绪仍然良好，销售较为平稳，预计6月随着推盘增加，销售量将高于5月。政策方面，市场对政府通过建设长效机制改善房地产市场信心逐渐增加，短期调控趋严预期化解，而下半年随着供给增加，房价上涨压力也会明显放缓，政策也没有进一步趋紧的必要。未来随着销售逐渐恢复，预计板块仍将取得相对收益。

　　一二线城市基数渐高致销售增速回落

　　2013年5月全国商品房销售面积和金额分别为9358万方和6017亿，同比分别增长28.3％和33.4％，较4月分别回落11.8和22.8个百分点，符合我们对数据结构特征的判断：
　　重点城市5月销售状况差强人意，成交量在经过4月份的休整之后并未出现明显回升，由于去年同期基数明显提高，同比增速大幅回落。申万监控的45大城市5月销量与4月基本持平，环比增长了0.6％。但由于12年5月重点城市销售回升明显，同比从27.7％增加到40.2％，基数提高明显，导致5月的销售同比增速从4月的27.7％大幅回落至2.3％。而从统计局公布的数据看，13年5月一线城市同比增长2.7％，二线城市增长7.2％，也均较4月40％以上的单月增速明显回落。
　　但三四线城市5月市场较稳定，基数变化不大，同比仍然稳中有升，略高于预期。虽然重点城市5月同比增速下降明显，但由于三四线城市在12年5月的销售回升并不明显，基数相对平稳，且目前市场情况较为稳定，因此三四线城市13年5月销售同比仍然稳中有升，单月增速从4月的37.8％上升至48.1％，高于我们月初35％左右的预期。目前看，经过去年一年的萧条，目前三四线市场已经回到了正常增长的轨道，且回升幅度略高于预期，1-5月增长已基本为维持在40％左右水平。但之后随着基数提高，三四线销售增速亦将逐步回落。
　　我们认为，目前销售实际情况仍处于高位稳定状态，但随着去年基数逐渐提高，下半年销售同比增速将明显回落。从申万监控的45个重点城市的情况看，剔除2月后，13年1-5月的月均交易量为24.5万套，与12年4季度月均27.1万套的较高水平差别不大，仅下降了10％左右。而目前到访和去化仍相对稳定，预计积极的市场情绪在未来一段时间内仍将延续。但由于去年基数逐渐提高，未来销售同比将快速回落。
　　5月一二线城市同比已有体现，而6月之后三四线城市基数也将明显提高，同比会将开始大幅回落。预计下半年销售同比将会明显回落，1-4季度全国销售面积的单季度增速分别为37％、25％、3％、1％，维持13年销售面积增速12％的预测。

　　5月新开工如期回落　投资增速维持高位

　　2013年5月全国房地产新开工面积1.81亿平，单月同比在4月跳升34.3个百分点后回落13.0个百分点至-1.5％，完全符合我们月度数据中-2％的预测。
　　5月开工数据较明显回落主要因去年5月新项目集中入库，基数较高。12年由于统计方法调整，1-5月的新项目集中在5月份入库，导致12年5月新开工基数较高，单月同比跳升了10个百分点。但13年以来的新项目在4月已经集中入库，从5月起，新增项目将按月均匀入库，因此5月同比出现了明显回落。剔除这一影响，我们估计5月的新开工单月同比大致在8％左右，较1季度的-2.7％和4月剔除入库因素以后的单月增速均有小幅回升。
　　2013年5月全国房地产开发投资额7618亿元，同比增长19.4％，较4月回落3.8个百分点，略高于月度数据前瞻中预测的15％。
　　5月投资单月同比回落的原因与新开工类似，主要是由于12年1-5月的新项目集中在5月份入库，基数较高，而13年5月起新增项目已改为按月均匀入库，因此5月同比出现了明显回落。剔除这一影响，我们估计5月的投资单月同比约在21％，与4月基本相当，较1季度小幅回升。
　　虽然土地购置费回升力度较大，但由于预计今年较高的竣工面积将制约投资增长。但目前新开工增速仍略低于竣工面积增速。且由于10年新开工面积增速达到40.7％，从施工周期推算大部分将在2012-2013年竣工，预计今年竣工面积增速将达到28％的历史高点，从而导致施工面积大体稳定，制约了投资的增长。预计未来各季度投资增速将在20％左右的水平徘徊。

维持行业“看好”评级

　　从资金来源看，5月房地产资金来源9513亿，同比增加26.8％，增速较4月21.6个百分点，但趋势与新开工和投资一致，均在温和回升之中。各项占比中，自筹资金占比提升了5.6个百分点，而国内贷款和其他资金占比分别下降了1.7和3.7个百分点，显示了目前信贷环境基本维持中性，而企业资金状况逐渐改善。
　　维持13年销售面积增速12％、新开工增速9％、投资增速20％的预测。销售平稳，政策将更注重建立长效机制，调控压力趋缓，维持行业“看好”评级。目前市场情绪仍然良好，销售较为平稳，预计6月随着推盘增加，销售量将高于5月。
　　政策方面，市场对政府通过建设长效机制改善房地产市场信心逐渐增加，短期调控趋严预期化解，而下半年随着供给增加，房价上涨压力也会明显放缓，政策也没有进一步趋紧的必要。未来随着销售逐渐恢复，预计板块仍将取得相对收益。