□本报记者申鹏
　　
　　尽管房地产调控政策一直没有放松，商品房价格与销量在大多数月份表现低迷，但房地产股票的表现却是今年股市的最大亮点。行业指数涨幅大，个股普遍取得超额收益，让房地产成为今年市场中为数不多的稳赚行业。从该板块的运行逻辑来看，货币政策放松预期引发的估值修复仍是主线。不过5月销售数据环比向好，以及日前央行调降利率，都有望为房地产板块增添新的利好因素，可能进一步推升房地产股的市场估值。

　　逾九成地产股年内跑赢大盘
　　若时间退回到年初，恐怕少有投资者会想到今年表现最好的板块会是房地产。先是广东佛山、安徽芜湖等地方政策被叫停，伴随而来的是商品房销量持续下滑的惨淡数据，无论是政策面还是基本面，地产行业都面临巨大压力。
　　不过事实却是，房地产是今年23个申万一级行业中表现最好的行业指数，累计涨幅达28.42%，超越上证指数约24个百分点。而进一步统计显示，该板块今年正常交易的142只成份股中，有128只跑赢大盘，占比超过90%。能够有如此显著赚钱效应的板块，今年也就只有房地产一家。
　　市场人士指出，估值处于绝对低位以及货币政策放松预期压倒了其他一切不利因素，成为资金持续推升地产股股价的主要理由。Wind数据显示，2012年1月6日申万房地产板块的整体市盈率仅为12.76倍，为近10年的绝对低点，低于2005年上证指数998点和2008年上证指数1664点时的估值水平。

　　降息将延续估值修复
　　上周四晚间央行宣布降息，在经历了周五的高开低走以及周末对经济数据和外围消息面的反应后，周一的A股市场显得相对乐观，各主要综合性指数都出现了不同程度的上涨。从行业表现来看，申万房地产板块涨幅最大，达2.91%，成为推升大盘向上的最重要力量。从上周五的高开幅度以及本周一的单日表现来看，降息对房地产股的利多作用显露无遗。
　　原因主要有二：一是降息加强了货币政策的宽松趋势，并且使用价格型工具的放松效果要强于数量型工具，这给予市场更强烈的流动性放松预期，而地产行业作为利率敏感行业受益极大；二是此次降息表面上看是对称降息，但由于央行同时规定存款利率可向上浮动10%，而贷款利率可向下浮动20%，因此这实际上是一次非对称降息，有利于刺激房地产“刚需”的释放。
　　因此分析人士认为，降息将延续房地产股的估值修复过程。

　　库存压力仍大
　　除流动性因素外，5月商品房销售面积环比向好，显示地产行业基本面有回暖迹象，这也对地产股股价形成支撑。
　　申银万国研究所近期发布的一份报告显示，其跟踪的31个大城市5月商品房销售面积合计为1705万平方米，环比4月上升了28.8%，较3月上升10.9%；一、二、三线城市环比分别增长36%、26%和30%；龙头公司销售环比持续增长，“万保招金”4家合计销售额达到262亿元，环比4月增长17.5%。该机构预计，伴随6月推盘上升和较为稳定的成交率，销售面积环可见，在房地产政策不再继续收紧以及前期一系列保证“刚需”举措出台后，房地产市场的销售情况显示出积极变化。
　　不过相比销量数据，价格和库存数据仍不乐观。据国泰君安证券统计，一手房价格周度数据仍有显著下降，整体降幅在5%左右，而该机构跟踪的15个典型城市的新房去化时间从2010年初的7个月上升到目前的13个月。这也成为目前地产股上行的潜在风险之一。
　　分析人士指出，总体来看，流动性宽松引发的估值修复这一主线仍将延续，而基本面改善以及政策面的局部松动预期或将成为推升地产股估值的“新涨价因素”。

　　观点链接
　　申银万国：预计6月销售将继续环比增长，而近期经济惯性下滑几成定局，政策主基调再回“稳增长”，市场对于地产政策放松的预期再度升温。地产股的投资逻辑正从“销售好的公司”向“可售量大的公司”转换，看好行业中期趋势，板块仍将震荡向上，推荐可售量大的开发类公司：保利地产、招商地产、中南建设、荣盛发展、首开股份、华侨城、苏宁环球、新湖中宝、华夏幸福、世茂股份等。未来催化剂包括：政策持续放松（包括降息、地方政府微调、贷款可得性提高）、开发商拿地（带来RNAV增厚）。核心假设的风险是：开发商降价带来毛利下滑超预期，一线房价普遍上涨带来调控压力。
　　
　　国泰君安：2012年下半年政策面与基本面的关系将从矛盾走向一致向好，地产股将迎来趋势性机会，预计绝对收益超过50%，地产股的行情远未结束，任何调整都是买入良机，继续超配。选股方面以一、二线龙头公司为核心配置。
　　
　　中银国际：从个贷方面来看，本次降息将利好首套刚需购房者，但利好程度有限。但值得注意的是，这次降息接连前几次降准以及各地的微调政策，对于购房者的心理影响较大，或将持续刺激刚需入市。从开发贷款方面来看，降息将导致整个融资环境有所改善，如信托、基金甚至一些民间融资渠道的融资成本也将有所下降，幅度虽然不会很大，但也是一个向好的趋势。
　　
　　中信建投：降息对于资金密集型的房地产行业无疑是利好，特别是对于有息负债率高企的公司，将会直接缓和其财务压力。看好地产股的逻辑没有变化，货币政策与产业政策微调的背景下，成交量的恢复催生了地产股的反弹。龙头企业开始加大拿地的力度，表明在其他企业放缓脚步的同时，龙头企业并没有放缓新开工，这将保证龙头企业在下半年乃至明年整体的货量，从而使得行业进一步向龙头企业集中。建议积极配置一线地产股，分享行业集中度提升带来的超额收益。我们并不认为“降息”是所谓反向思维中最佳卖点，地产股投资机会已经从单纯博弈思维中走出，基本面的变化将最终引导股票走强，仍建议超配。