焦点板块

　　如果要选出当前争议最大的行业，那么房地产业无疑是当然之选。上周末，二套房认定标准公布，“认房”又“认贷”，被业界称为最严厉的认定标准，彰显管理层调控的决心。一方面，国内众多私募基金经理表示，地产股即便跌破净资产也不应当买进；与此同时，部分券商地产分析师声称地产股买入机会已经来临。上周五，大龙地产（600159，收盘价9.98元）就以涨停报收。

　　中证投资认为，当前内地地产政策调控的背景类似香港1994年。香港相关经验显示，当前房价下跌反而是地产股反弹的前提，A股地产股已处在底部区域。

　　地产调控背景类似香港94年

　　内地房地产业的结构与香港非常相似。都是政府卖地，开发商买地、建楼，然后出售给普通老百姓。

　　从香港来看，有三个可对比的调控时段，一是1991年8月香港开始调控房地产，首付提高两成，12月再推调控措施。长江实业股价则是在12月份结束阶段性调整走高。背景是地产商寻找到新的对策，应对调高首付措施；二是1993年5、6月份，香港银行系统提高首付至四成。市场小幅调整两个月，继续上涨。三是1994年6月份，香港再次推出遏制房价上涨首阶段措施，称如不奏效，还有后招。房价应声而下，售价最多跌三成。但有趣的是，长江实业、恒基地产反而从这个月开始见底，快速反弹两个月，反弹幅度分别为30%和60%。后因房价继续回落，股价又被打回反弹起点。但随后迎来了房价见底(1995年1月份)，股价也随之见底。在多次调控后，目前内地的地产调控背景类似于香港的1994年。

　　房价下跌是地产股反弹前提

　　对比香港当年的经验，我们会发现一个非常有意思的现象：一般而言，房价上涨推动地产股股价上涨，但在严厉政策调控的背景下，房价下跌反而是地产股反弹的前提。

　　回顾1994年的香港股市，在地产调控政策全面推出前，香港地产股股价已经开始调整，尽管这期间(1994年上半年)房价还在上涨。今年内地地产市场也大体类似。房价在上半年上涨15%～20%。但地产股如万科A（000002，收盘价7.28元）、保利地产（600048，收盘价10.91元）和招商地产（000024，收盘价15.41元）自去年8月份以来，股价下跌了32%、32%和36%。

　　随后如果房价调整则反而可能引发地产股股价反弹。在近期房价上涨过程中，地产股股价并没有上涨，说明投资者并不认同房价的上涨。而假如房价出现理性调整，市场紧张情绪就会缓解，地产股股价出现恢复性上涨的时机就来临了。

　　房价与股价关系类似“遛狗”

　　由香港当年的经验看，地产股股价反弹后，仍有反复的可能。地产股真正见底的时间是在此轮房价调整一半左右的时间。有消息称，有大型房地产公司已经在顺势调低售房价格。中证投资预计，这次房市的调整时间可能会耗费1年甚至1年半左右。预计地产股大体会在半年后提前房价先行见底。A股去年7月份地产股股价见顶，距离现在已有9至10个月之久了。

　　考虑到当前A股地产股本身估值状况，其市净率和市盈率已经逼近历史低点，多家公司股价已经低于其重估净资产值20%至50%。再联系到当前地产调控政策基本出清，大体可以推断：当前A股地产股已经处在底部区域了。地产股股价与房市的关系类同于“遛狗”，当前股价已经跑得太远了。中证投资