房产政策松绑时间窗最早在四季度

　　地产股配置只能是“战略性建仓”

　　近期市场对于地产板块后期走势存在较大分歧。我们认为，只有在估值边际、政策边际两大核心指标同时触及拐点时，行业才可能出现阶段性大行情。

　　估值方面，截至5月28日房地产板块的动态PE（市盈率）对A股市场平均动态PE折价幅度在-3.75%。板块PE对A股平均PE发生折价历史上仅出现4次，而最高历史折价发生在2008年10月，约为-7%左右。此外，板块历史最大累计跌幅为76%。目前跌幅41.8%，最大时为53.6%。我们认为，单从估值情况来看，目前板块PE对A股PE折价幅度已经基本触及心理底部，房地产板块逐步进入估值安全区域。

　　政策方面，政府推出政策的目的主要在于降低房价而不是降低成交量。如果就此作为衡量政策效果的标准,我们认为目前调控效果并不理想。新政策出台后一个月，房地产市场出现成交量大幅度下滑，部分城市日均成交量甚至低于2008年调控同期，而房价方面5月全国房价变化幅度并不大。

　　一季度，地产上市公司每股预收账款在1.38元、每股存货4.84元、资产负债为66.51%。地产商目前不仅没有感觉到资金压力，反而处于资金、项目最为顺风顺水的时期。因此，地产商短期无降价动力，调控效果也难显现。

　　由于欧洲爆发主权债务危机，我国今年后期对外出口可能受到严重影响，不排除后期为拉动经济，国家放松流动性以求保证内需，从而间接为房地产松绑的可能。但预计这种情况的出现最快也只能在四季度，即全年经济形势基本确定的时候。因此，短期来看不存在政策拐点的可能，这也将制约整个板块后期上涨的高度。

　　综合以上分析，我们认为虽然目前板块存在估值上的安全边际，但是行业本身运行趋势以及政策的安全边际并没有到来，这使得整个行业短期内难有大行情的出现。截至5月24日，A股市场平均市盈率在20.7倍左右,房地产板块的市盈率在19倍左右。在现在的局面下，继续维持对板块的“中性”评级。

　　投资策略上仅建议“标配”地产，择机对有明显估值优势的地产股进行战略性建仓。选股思路是考虑土地储备在二、三线城市具有战略纵深的地产企业。推荐万科A、保利地产、荣盛发展、信达地产、格力地产。齐鲁证券

　　如房价跌20%不良贷款达1968亿元

　　早报记者 杜琴庆

　　房地产市场调控以来，银行到底能承受多大房价下跌压力一时间成为市场关注焦点。昨日，上海新世纪资信评估投资公司（简称“新世纪”）发布最新报告显示，当各个城市的房价分别下跌20%，住房贷款的不良贷款金额将达1968亿元，不良贷款比例将上升0.46%。

　　“我们的统计调查结果和之前各大银行公布的压力测试结果基本相同。”新世纪资信评估投资公司结构融资评级部总经理叶盛指出。在新世纪发布的这份名为《2010中国房地产行业信用分析报告》中显示，在城市房价分别下跌20%、30%、40%和50%时，住房贷款的不良贷款金额分别为1968亿元、4227亿元、6644亿元和9257亿元，对应全国银行系统的不良贷款比例上升幅度分别为0.46%、0.99%、1.56%和2.17%。

　　新世纪称，“赶上了好时光”才是中国房企在过去多年时间里获得大发展的本质，而供需失衡是“好时光”的主因，其中投机需求明显。根据国家统计局的统计，国内房地产开发商超过70%是1999年之后成立的，普遍的行业经验不足10年，这其中甚至有近一半企业的行业经验在5年以内。在叶盛看来，“这些企业严重缺乏行业经验”。

　　可以作为叶盛观点依据的是，据WIND资讯统计显示，截至去年底，在1714家A股上市公司中，16.4%的公司涉足房地产行业，这其中，超过半数的企业主营业务并非房地产。“中国整个房地产行业近年来规模的快速成长主要依靠的是外延式扩张，而非企业自身层次的提升。” 新世纪称。