短期内的情绪宣泄之后，市场将迎来对地产新政的再认识过程和新预期的形成过程。理性的审视有助于市场形成新的认识，而此前房地产股的恐慌性下跌已经为地产股阶段性反弹提供了有力支撑，价值投资者可考虑选择低估品种逐步吸纳。

　　在政府严厉的房地产调控政策高压之下，房地产股票近期大幅下挫。2010年4月6号至5月17号，短短一个多月时间，市值前10大地产股的平均跌幅达33.1%，房地产股整体跌幅达33.6%，较同期上证综指和沪深300指数跌幅超出了15个百分点以上。但这种情况在上周二却出现了大逆转，当天地产板块全线崛起并成为了大盘反弹的中流砥柱。地产股的绝地反击，究竟是靴子落地后的攻防易转还是回光返照的小插曲？

　　地产新政无碍楼市健康发展

　　强力的地产调控措施出台后，实际的负面影响夹杂着悲观的市场情绪共同宣泄出来，市场持续调整。此时，我们更关心的问题是强力的地产调控将对房地产投资规模产生什么影响？这种影响以及由此带来的预期变化又会对二级市场上地产板块的走势产生什么影响？前者直接关系到宏观经济增长的持续性，而有关经济增长持续性的不确定与政策调控的不确定正是中国股票市场近半年以来面临困境的根本原因。

　　调控政策的逻辑

　　根据政府以往行为进行推断，我们认为，政府调控政策的转向，必然要见到足够的信号方可成行。两会之后，一线城市房价的快速上涨引发了本轮地产调控出现转折点，其意义在于，基本扭转了市场关于房价上涨的预期。

　　各部委亦将陆续出台相应的落实政策，本轮调控的政策效应将逐渐显现。目前，政府、市场以及投资者都处于观察期。往后看，这些强力调控政策的演变主要取决于两点，其一，有关金融业系统风险的担忧能否有所缓解；其二，有关民生问题的争论能否稍显缓和。

　　身处市场与政府的博弈过程之中，我们认为，不调控则伤害经济增长的持续性，调控力度不足则难见成效，调控力度过大则可能引发关于政策误伤经济的担心。三害相权，调控政策的逻辑可见一斑。

　　从4月19日开始的市场调整，一则因为调控本身所发挥的实际效应，既包括地产板块自身受到影响，也包括由此相关板块的传导，比如担心地产投资规模下降拖累钢铁、建筑建材等行业，担心房屋销售量下降拖累装修、家电等行业，担心开发商和投资者的现金流紧张从而影响银行贷款质量等；二则因为复杂形势下市场风险厌恶情绪的提升，导致周期类板块普遍深幅下挫；三则因为市场对政策误伤经济的短期担忧，悲观情绪有所蔓延。

　　由此可见，有关调控损害经济的担心是导致市场深幅调整的主要原因，而市场能否企稳回升也取决于这种担心能否得以消除。正是在这个逻辑下，我们强调，是地产投资规模而不是房价才是决定经济增长持续性的关键所在，房价只是我们观察和评估房地产市场前景的重要信号。地产投资规模的变化，既对上下游行业具有最直接的影响，也能透过总投资进而影响到宏观经济的增长。

　　不对称的地产新政

　　本轮地产政策对需求和供给的调整具有不对称性，对需求并非全部抑制，而是有针对性的抑制不合理的需求。对于供给，政府不但没有限制，反而通过各种政策进行扶持，试图通过扩大土地供给、加大保障性住房和棚户区改造、督促开发商加快开发建设等手段扩大住房供给。

　　根据国土资源部公布的《2010年度全国住宅用地供应计划》，今年住房用地拟供应量达到18万公顷，同比增幅超过135%，远高于前五年平均年实际供地量（5.46万公顷），保证土地供应充裕。第二，督促开发商加快建设进度。对于土地闲置满2年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用，对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费等；第三，加快推进安居工程，计划2010年建设保障性住房300万套和各类棚户区改造住房280万套，分别比2009年增加50%和115%。这一系列扩大住房供给的政策有望使房地产开发投资规模维持在较高水平。

　　这种不对称的政策，一方面可以改变供求状况，从根本上缓解供给不足带来的供求矛盾，另一方面可以扭转市场预期，将不合理需求挤压出来，也是在增加住宅供给。

　　综合上面的分析，我们认为，在经济不断向好的情况下，房地产投资规模跟随经济维持较高水平的可能性较大，有望维持高位。

　　从“人口红利”看地产

　　所谓“人口红利”，是指一国人口生育率的迅速下降在造成人口老龄化加速的同时，少儿抚养比亦迅速下降，劳动年龄人口比例上升，在老年人口比例达到较高水平之前，将形成一个劳动力资源相对丰富、抚养负担轻、对经济发展十分有利的“黄金时期”，人口经济学家称之为“人口红利”。

　　事实证明，中国这份独特的“人口红利”是对全球经济一剂有力的“兴奋剂”。在整个世界经济呈下滑趋势时，去年中国经济增长高达8.7%，在全球率先实现经济回升，中国在应对国际金融危机这场战役中扮演了积极角色。

　　过去10年,中国地产大牛市实乃“人口红利”造就。1962-1980年中国迎来了人口增长的高峰期,目前这批“婴儿潮一代”正是购房适龄人,有43%的人口居住在城市。这也是一群掌控目前中国财富命脉的人群,这一人群和迅速的城市化带动了地产的迅速繁荣。

　　人民日报上周四发表文章表示，有关专家认为,我国劳动年龄人口规模庞大,劳动力供给优势将继续保持,“人口红利”期将持续25年。

　　据中国人口发展研究中心课题组有关专家介绍,从人口结构特征看,我国劳动年龄人口占总人口比重全球最高,为71.68%。16岁—64岁人口,2016年将达到9.9亿峰值,2030年为9.7亿,2050年为8.7亿,比2000年还多2800万,也多于发达国家劳动力的总和。在2035年前,我国仍处于劳动力丰富、抚养负担低、储蓄率高的人口红利期。

　　长达25年的“人口红利”，将成为中国地产市场健康发展的重要推动力。

　　价值投资者可考虑逐步吸纳

　　地产新政已经引发了市场对未来经济形势与政策态度的担忧，这种担忧的直接后果就是使地产板块甚至整个大盘大幅重挫。短期内的情绪宣泄之后，市场将迎来对地产新政的再认识过程和新预期的形成过程。理性的审视有助于市场形成新的认识，而恐慌性情绪的舒缓则表现为市场的逐渐企稳。上周二出现地产板块绝地反击并带领大盘强势反弹的现象，那就在情理当中了。

　　广发证券认为，近期房地产股的恐慌性下跌已经为地产股阶段性反弹提供了有力支撑。价值投资者可考虑选择低估品种逐步吸纳。

　　首先，房价与股价已处于极度不对称状态。目前一些龙头地产股的股价已接近2008年低点，而房价却处于历史高位。而且，即使房价下跌30%，也依旧高于2008年的水平。

　　其次，NAV安全性好，PE率接近历史最低。部分地产股的NAV已经提供了足够的安全边际，即使房价向下调整20%，NAV依旧折价。

　　再次，政策的两难性不容忽视。政府严厉的调控政策超出以往，从目前的态势看，价格不降，调控政策不会休止；另一方面，中央对希腊债务和欧元危机高度敏感性、以及地方政府融资模式对房地产的依赖性都使得政府的调控政策会充分权衡，精确打击。当然，最理想的状态是降价保量，或者说降价保投资，但这是非常难实现的。我们在前面的策略报告中说过，政策调控决定了短期调整的时间，而调控政策的两难决定了调控的深度。从政策两难这个角度来考虑，国家的调控会适可而止。

　　最后，把握安全边际，践行价值投资。价值投资侧重公司的内在价值，而贪婪和恐惧会使得股价偏离甚至背离内在价值。目前的地产股的恐慌性下跌已经使得地产股股价与内在价值大幅偏离，这个时候，聪明的投资者应该把握这个机会，选择低估品种，逐步吸纳。