| 来源： |
上海金融报 |
发布时间： |
2009年12月11日 16:16 |
作者： |
潘晟 |
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受制于市场对房地产政策的悲观情绪，房地产板块在前期一直跑输大盘。不过，此次中央经济工作会议上未对房地产出台调控政策，各券商对于2010年房地产板块的行情颇具信心
10月下旬以来，房地产板块整体表现明显跑输大盘，房地产指数从10月21日至中央经济工作会议开幕前的12月4日，仅上涨了4%，而同期沪深300指数上涨了8%。不过，大多数券商在最新报告中均指出，此次中央经济工作会议上，有关支持改善性购房需求和放宽中小城市和城镇户籍限制的提法，对房地产行业下一阶段的投资将起到“拨云见日”的效果，房地产板块有望青云直上。
房企业绩不错此次中央经济工作会议的政策，基本符合各券商之前的判断，但要好于之前市场的预期。
业内人士普遍认为，楼市刺激政策将逐步从“宽松”转为“中性”，但至少在明年上半年刺激政策不会退出，而且政策调整也将分类展开，不会出现一刀切的情况。虽然政策逐步退出是必然，但经济和房地产间的正循环作用将逐步体现，并抵消政策退出影响。
对于2010年房地产行业的销售和房价走势，业内人士大多持乐观态度。从供应角度来看，国信证券表示，2008年二季度到2009年二季度的一年时间里，由于开发商信心受挫，买地扩张和新开工减少，房地产供给比正常值减少了2.6亿平米。再加上今年销售回暖使得2008年末高企的库存被迅速消化，今年6月份开始的新开工又要到2010年一季度后才能形成供给，因此明年上半年房地产供给仍较紧张。
而从需求的角度来看，申银万国表示，2006-2009年销售面积复合增长率仅为15%，且各地旧城改造和基建投资力度在2009年有所加大，这会带动大量住房需求，因此2009年销售的高增长尚未透支未来需求，2010年潜在需求仍然旺盛。而广发证券也表示，通胀预期的加强将使得投机需求不断增强，在通胀到达最高点之前，房地产市场的销售将维持在较高水平。
在政策面无大利空、楼市销售旺盛、房价看涨的情况下，明年房地产企业的业绩有足够的支撑，甚至存在超预期的可能。国信证券认为，由于多数城市今年1-10月累计销量已达2008年全年销售的170%，销售好转将直接带动房地产公司业绩的改善。虽然由于1-5月销售更多是降价促销，并且销售额结转为销售收入在时间上存在滞后性，地产公司2009年业绩超预期的幅度不会太大，但由于房价从今年下半年开始上涨，房价上升将大幅修复企业毛利率，2010年房地产公司业绩将大大超预期，预计2010年、2011年行业平均盈利增速可达到46%和27%。
两条思路选股业内人士表示，从此次中央经济工作会议传递出的政策信号来看，在个股选择方面有两条思路。一方面，投资者可关注行业龙头企业。中金公司表示，政策“保护需求、增加供给”的结果之一是具有资金优势和品牌管理扩张优势的公司发展将提速；结果之二是具有较多土地储备的公司周转加快，房地产行业投资增速加快，销售收入及业绩有望超预期。而且明年供给增加需求将稳定下来而行业集中度将提高，具有品牌和资金实力的全国和地方龙头公司将是最大受益者，具有长期投资价值，因此现在应该回归龙头地产公司。而国信证券指出，从估值的角度来看，主流地产股动态估值水平较低。“保招万金”等龙头2010年动态PE平均在18-20倍，许多区域龙头2010动态PE只有7-16倍，价值凸显。
另一方面，中央经济工作会议提出推进中小城市的城镇化进程，从这点来看，二三线城市将受益更大，由此带来的房地产需求也就更大，在这一主题下，投资者可注意挖掘二三线地产股的投资机会。长江证券推荐川渝地区的ST东源、中铁二局、广宇发展、渝开发等个股；申银万国推荐福星股份、冠城大通和华业地产；而广发证券则看好中天城投、荣盛发展和福星股份。
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