中国房地产走势――龚方雄、谢国忠大话起落

　　编者按：目前，房地产市场仿佛又回到了一年前，忐忑、迷茫。无论是普通消费者、投资者还是开发商，这些房地产市场的主体，谁都搞不清楚下一步会怎么样。一年前，萧条的房地产业被戴上拉动整个经济复苏的光环，迎来了从地方到中央的一系列救助政策，一年来，经历了沧海桑田的巨变，最后繁荣到近乎疯狂。然而，一年扶持大限将至，等待房地产业的会是什么？政府之手是向上抬还是往下压？各种猜测纷纷扰扰。这次，地产投资周刊请来了两位颇负盛名的经济学家，希望他们的观点能为消费者和投资者提供更多的角度去判断和审视这个市场。

　　⊙记者晓平  ○编辑 王晓华
　　
　　电话接通独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠，他表示，随着美联储加息美元走强，通胀预期明确，才会使得中国房地产出现回落。
　　
　　加息4个点是拐点
　　上海证券报：您认为影响我国房地产价格走势的因素是什么？
　　谢国忠：按照工资和房地产平均价格算，中国房地产已经是世界最高。但房地产走势出现拐点，最终要看美元是否走强和中国政府的管控措施力度的强弱。
　　从世界范围来看，货币供应量增速都远远高于名义GDP的增速。也就是说，货币增长被用来支撑高杠杆率，这在金融部门尤其明显。当然，原因是央行通过降低利率来应对金融危机，有时甚至是强行增加银行的流动性，以期他们能够增加贷款，刺激经济。
　　所以，如果政府在货币流动性管控上采取不同的措施，将直接导致房地产价格的涨跌，出现明显价格震荡。
　　另外，随着通胀预期的来临，如果美联储开始加息，使得美元走强，也对中国房地产价格产生影响，将带来房地产泡沫的破裂。
　　为什么这样说，因为中国的刺激政策将主要通过其贷款政策间接地实现。由于在可预见的未来，中国的货币仍将钉住美元，这就决定了中国的货币政策的结局，中国的通胀率和利率很可能会与美国相似。
　　上海证券报：美联储加息会呈现什么样态势？
　　谢国忠：目前，美国和英国房地产泡沫已经破裂，因此，不能借由低利率复苏，明年它们将提高利率，使其与通胀预期的速度保持一致。它们的目标是尽可能使实际利率维持在较低水平，以支持那些仍然身陷不良资产的本国金融机构。它们并不想阻止通货膨胀，只是要限制其上涨的步伐。低实际利率能使其经济降低债务杠杆。
　　因此，如果美国明年开始加息，由于在加息初期，幅度不会很大，毕竟通胀的预期是逐步趋强的，加息会呈现小步回暖态势。但一开始加息由于人们感受不深，所以，没有太多影响。我预期明年会加息2个百分点，这对于美国而言，相对较低。因此，加息所产生的效应不会太明显。
　　但如果加息到4个百分点，效果就不一样了，给人的感觉应该是通胀明显来临，紧缩政策开始产生效应。我预期这个时间应该是在2011年，也是对我国房地产价格走势产生明显影响的时间点，将出现很明显的回落。

　　城市化促使房价走高属于短线追涨
　　上海证券报：有观点认为中国经济最大的原动力是城市化。正是因为城市化道路的稳步推进，使得房价居高不下。您这样认为吗？
　　谢国忠：我认为城市化带来的是房价越来越高，与此同时，也提高了城市化发展的门槛。所以，随着城市化率不断提高，人们出于追涨的心理，目前出现了短期房价的上涨。
　　但从长期看，供求总是要寻找一种平衡的。房价越高需求越低，在达到相对平衡后，销量就会出现下降，平衡被打破，房价寻求下一个支撑点。所以，短线的追高出现的是短期的泡沫。
　　上海证券报：现在买房大军是新人，为什么，可否持续？
　　谢国忠：买房大军的背后是双方父母的支持。这从另一个角度可以说明，现在的房价居高，单一购买力上不去，超越了人们的承受能力，需要多人的支持。所以，长期看，是不可持续的。
　　天下没有不散的宴席，所以，短线房价高到一定程度是上不去的。
　　
　　政府要明确地产使用价值和投机价值
　　上海证券报：没有流动性推动，房地产起不来。政府具有调控流动性松紧的能力，您是这样看的吗？
　　谢国忠：政府政策应该是实现帮助实体经济的目标，而不是那些投机者。
　　货币的流动性的宽松推动了房价的走高，政府在其中一定要理清投资者的思路，使其认清自身的使用价值是什么，而不是盲目地跟风投机。
　　另外，各地情况不同，不能一窝蜂地看涨房价。如，上海房屋价格未来创历史新高不可能，因为上海的房地产价格上涨的一部分原因是靠国外资金来支撑。一旦外来资金发生窘困，谁来拉房价？