券商最近公布的研究报告认为，今年上半年全国楼市销售强劲，主要城市“去库存化”接近尾声;加之过去一年新开工面积明显不足，新增供应乏力，因此下半年商品房供应将持续“偏紧”，尤其是一线城市，供求矛盾可能进一步加剧。同时，在房价上涨影响下，房地产企业今年的销售毛利率预期将上涨。

　　有人士认为，继上半年大量央企和地产上市公司在全国范围频繁高溢价拿地之后，下半年这波预期将随着土地放量的加剧，维持数月以来的“拿地潮”。

　　销势看好，开工井喷

　　业内对于毛利率上涨的预期，主要是基于新开工面积的增幅。而2008年初以来，全国楼市新开工情况持续低迷，导致今年下半年商品房新增供应趋于紧张。

　　从累计数据看，去年二季度开始，新开工面积急剧萎缩，至今仍然低迷。今年前5个月累计新开工面积下降16.1%，比1~4月份的降幅扩大了0.4个百分点。从每月新开工面积增速看，2007年9月开始就呈下降趋势。长城证券发文分析，2005年以来，全国竣工面积一直小于销售面积，2008年供求关系出现反转，市场处于供过于求，主要原因是销量下降了20%左右。另外，近三年以来，土地购置面积一直只有销售面积的60%左右，长期供应销势看好。

　　正合地产的数据表明，从今年下半年开始，开工面积出现攀升。尽管受去年行情影响，2009年1~5月份，成都市行政区域内核准开工建设项目493个，比去年同期减少161个；开工面积620.82.03万平方米，比去年同期下降45.29%；但1~7月开工面积却达到了1138.97万平方米，与去年同期相比下降幅度缩小为28.23%。其中新建商品住宅占了新开工面积的绝对比例。从上述数据可见，6、7月成都新开工面积几乎是前5个月开工总量的两倍，从开工新增加的供应量来说6、7月也已经很明显，而这一趋势还将继续。

　　大鳄融资，各显神通

　　更值得注意的是，从二季度开始，公司债的频发成为企业融资渠道的新宠。除了资金规模大，本轮上市房企融资大潮的另一特点是方式多样，除了定向增发外，资产注入和发行公司债也成为上市房企手中的融资利器。5月5日，龙湖14亿2009年公司债经国家发改委批准，开始向社会公开发行，成为国内首个非上市的民营房地产企业发行的公司债；8月上旬，全年销售已经突破150亿元的富力地产60亿元公司债申请获得有条件通过，去年还深陷破产传闻的富力，如今又面临资金富余的局面，富力地产将会制订积极的发展计划，包括买地；而就在上周，首创置业获得中国证监会正式批准，即将于中国境内市场发行不超过18亿元公司债。对此，首创置业总裁唐军对记者表示，公司近期会继续在土地市场有所动作。对于首创置业回归A股的问题，首创置业内部人士表示：“或许将只是时间问题，但还要看相关部门的审批意见。”

　　龙湖、富力、首创发行公司债，是近期上市房企融资热情高涨的一个缩影。7月23日，金地集团发布公告称，当天收到证监会有关核准公司非公开发行不超过40000万股新股的批复文件。7月25日，招商地产发公告称公司拟以每股28.12元的发行价格定向增发不超过2亿股，此次增发募集的金额不超过50亿元。刚刚发布2009年中报的万科也称，考虑在时机成熟时进行一次股权融资。

　　资金富余，流向地市

　　在国家“保增长、促内需”的大政策背景和适度宽松货币政策环境下，去年就开始酝酿的房地产企业融资计划纷纷在近期获得实现。据不完全统计，7月已有9家上市房企发布再融资增发方案，计划募集资金达到约188亿元。业内人士分析表示，除了活跃于资本市场，这些上市房企也在近期的土地市场上频繁进出。房企融资后，资金终流向土地市场，在国家政策不变的情况下，下半年土地市场将持续火爆。目前从开发商拓展融资渠道的力度就可看出，开发商对下半年土地市场的信心很足，只要土地供应充足，可能会重现2007年的土地市场盛况。

　　可以说，各大开发商目前已处于与2008年底资金紧张迥然不同的状态，手头资金充裕。再加上大规模再融资，将促使开发商把资金投向土地市场。事实上，近期各地土地市场的亢奋也与几家近期融资的开发商不无关系。如保利地产斥资38亿元摘得重庆地王，随后又在广州以8.5亿元买下金沙洲地块。而金地集团则在融资获批的当天就以30.48亿元拍下上海新地王。另外，招商地产定向增发50亿元，目的是向大股东收购6个优质项目：11.93亿元将用于购买蛇口工业区鲸山九期项目土地，10.37亿元拟投入北京公园1872三期，8.28亿元拟投入北京立水桥二至四期，6.44亿元拟投入深圳西乡项目，3.87亿元拟投入苏州小石城二至三期，2.46亿元拟投入上海海湾花园B地块和C地块。

　　成都土地市场的供应情况可能正在印证这种推断，在成都，仅仅从8月底到9月初，就将有14宗大约300亩的土地集中上市，地块分布遍及成都各个主要城区。就近来土地拍卖市场的情况看来，多家公司，尤其是上市地产公司和央企，已经做好了溢价拿地的心理准备；而一些市区内面积不大，总价不高的地块，将可能遭遇中小企业的争抢。成都市国土资源局网站的招牌挂数据表明，这样的放地速度是继2007年上一次“拿地潮”出现之后较为罕见的。本报记者 刘洵