| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2009年06月20日 09:44 |
作者： |
尹涛 |
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长城人寿保险公司投资部 尹涛
本周房地产板块再次出现群体性拉升，前四个交易日行业指数的涨幅就超过了7%。这种快速拉升的背后，是房地产市场成交量的持续活跃。前期，我们已经屡次提出，房地产行业将快速回升，并成为拉动中国经济的主导力量。
尽管如此，我们还是为房地产库存消化的速度感到吃惊：据券商研究部门的统计，目前，北京、上海、南京、深圳四市的可售住宅量已低于去年同期水平。按上周的成交水平来计算，四城市商品住宅存量的消化周期分别为北京7个月、上海1.5个月、南京4.5个月、深圳6.5个月。
上海的库存只能维持1.5个月的供应，这是个有点吓人的数。这些年来，我们好像还没遇到过这样的情形。我们也无法判断，在几个月以后，库存下降至接近零水平的时候，房价会是怎样的涨幅。
需要说明的是，这种库存持续快速下降的主要原因在于需求方的扩张，更在于供给能力的下降。这正是我们最为担心的。去年下半年以来，由于形势急转直下，各房地产公司的开工建设量都不断地缩减，很多项目实际上处于停工或半停工的状态，这就造成了在市场需求突然大幅回升的时候，供应量无法及时跟上。而在一个供应无法与旺盛需求匹配的市场，价格没有理由不涨，这根本不需要讨论。
我们担心的是，如果房价出现了过快的上涨，社会的承受能力将面临巨大的考验，而房地产行业又将被推上风口浪尖，承受巨大的波动。那么，这样的矛盾有没有方法可以化解呢？
应该说，办法有，但实施起来难度较大。
目前房地产市场供给不足的现象主要出现在超大城市中，而这些超大型城市实际上并非没有土地，而是城市郊区土地无法有效的利用。
在北京，我们经常可以看到这样的例子：前几年在通州、大兴或者昌平等地买了房子的人，现在又因为医疗、子女教育以及交通等原因而不得不回到中心城区买房居住。这种现象导致了城区拥挤不堪，房价节节攀升。
如果我们看看国外，就会发现，在他们的超大城市中，实际上有很多人是居住在郊区的，这些居住区与都市的距离通常有20－50公里远。但是，由于有火车、城轨这样便捷的交通设施，以及完善的生活配套，人们一样可以便利地在城里上班、郊区生活，而且房价也比较便宜。
在我国，由于轨道交通、教育、医疗等服务供给不足，所有人都只能紧紧地包围着城区生活，因为城区的服务最完善，这是没有选择的选择。从经济的角度来说，虽然在郊区购房的成本很低，但生活的成本却相当高，所以，在衡量了居住的综合成本之后，只能选择在城区购房。
套用木桶理论――水桶的盛水量是由最短的那块板决定的，可以这样解释：虽然我们建设商品房的速度很快，但我们建学校、医院、铁路、休闲设施的速度却一直很慢，公共服务的缺失直接导致了城市远郊区的廉价土地无法为城市服务，从而使城区土地的供需矛盾更为尖锐，房价高也就不足为奇了。
如果郊区的土地可以更好地利用，由于那些土地改造成本低廉，建设速度更快，就可以快速为城市工作人口提供更多平价的房屋以选择，减轻高房价的矛盾。此外，公共服务领域对民间投资放开，也可以为经济增长提供新的动力。
扩大内需，应由此开始。
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