| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2007年10月12日 08:47 |
作者： |
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今年二季度以来，国房景气指数持续攀升，8月份达到104.48点，比7月份上升0.48点，较去年同期上升1.17点，创下了近三年的新高。另外，数据显示，8月房地产开发投资分类指数、房屋施工面积分类指数、商品房空置面积分类指数均出现不同程度的上升，我国房地产行业景气高涨。
投资高位上扬
房地产开发投资高位上扬，中西部地区偏热。今年以来，房地产开发投资开始出现明显反弹，增速每月递增，从25%上升到接近30%，超越了同期固定资产投资增速约两个百分点。1－8月，全国房地产开发投资完成额14276.75亿元，同比增长29%，投资偏热迹象显现。
分地区看，东部的江苏、广东、浙江和北京四大省市房地产投资占据了全国的34.5%，东部经济发达地区仍然是国内房地产市场投资的热点和重点。但近两年来中部、西部地区房地产开发投资也呈现出快速增长势头，今年1－8月，两地房地产投资分别增长了39%和37%，其中，吉林和内蒙古高达87%和63%。此外，中西部的河南、湖南、新疆、广西和四川投资增速也都超过了40％。与投资高涨相对应的，是今年来中西部地区房价加速“补涨”，在8月份房价超过全国平均涨幅的“领涨”城市中，中西部地区所占比重达到一半，而去年同类数据不足三成。
预收款、个贷、外商投资均有快速增长。截至8月，今年房地产开发到位资金21997.58亿元，同比增长35.1%，是完成投资额的1.54倍。
分资金来源看，来自其他来源的资金占比已经超越自筹，成为最主要的资金来源，其他来源中最大的两块则是定金预收款以及个人按揭贷款，受今年房地产市场高度景气、价量齐升的带动，这两项增速都较去年同期有较大提升，目前占比分别为27%和12%。
与此同时，房地产企业盈利能力的增强，以及上市房企在二级市场上不断再融资，使得企业自筹资金增速也较2006年全年提升了12.5个百分点。
而国内贷款则在房企资产负债率已然高企、央行不断加息的影响下，增速下降，占比也降至21%。
最后，在人民币持续升值的大背景下，外资迅速大量涌入房地产市场，利用外资出现快速增长。尽管政府屡次发布限外政策，但是今年1－8月利用外资同比增速仍达到66%，其中外商直接投资高达87%。
开发结构开始改善
房地产开发结构开始改善，“7090”政策落实任重道远。今年1－8月，住宅投资同比增长30.9%，增幅同比加快1.7个百分点，高于同期房地产开发投资增幅1.9个百分点。其中，经济适用住房投资同比增速在年初冲高后回落到28.8%，同比加快18个百分点。尽管经济适用住房投资力度较去年有较大改善，但其整体投资占住宅投资仍不足5％，距离政府建设低保住房的标准还相去甚远。
此外，根据发改委最新统计数据，全国40个重点城市新审批、开工住房中，90平米以下普通商品住房供应逐月增加。在批准的预售商品住房中，90平米（含）以下的住房套数占比由2006年的34.39%，提高到今年1-8月的39.05%；面积占比由21.16%提高到24.73%，但离“9070”调控要求尚有较大差距。
购地成本逐年攀升
在政府提出坚守18亿亩耕地底线的政策背景下，土地供应日益紧张的趋势已成为共识。从2005年开始，我国年均购地面积逐年下降。与此相对应的是，房地产企业对土地资源的争夺愈演愈烈，土地购置成本逐年提升，年复合增长率超过20%，并有加速上涨的趋势。
在“招拍挂”取代“协议拿地”后，价高者得成为理所应当的游戏规则，一块土地的最终成交价往往是起拍价的2－3倍，楼面价超出周围商品房售价已不再稀奇，各地天价土地不断刷新。
而伴随着近两年房地产市场的逐步好转，全国商品房施工面积、新开工面积和竣工面积均呈上升趋势，其中施工面积的升势较为明显，房地产企业土地开发节奏加快不言而喻。
商品房供不应求
从2005年开始，商品房当年销售面积开始大于当年竣工面积，2005、2006年的商品房销竣比都是1.14，今年前7个月商品房销竣比提高到了1.90。
供不应求的局面导致商品房空置面积也呈现下降的趋势。截至8月，全国商品房空置面积为1.19亿平方米，同比下降2.0%。其中，空置商品住宅6029万平方米，下降9.3%。这也是今年6月以来商品住宅空置面积连续第三个月出现下降，且每月降速逐步递增。
可见，尽管目前投资开发速度加快、开发面积增长，但市场供应速度依然跟不上需求的增长，商品住宅销售持续火热。
房价涨幅屡创新高
国家发改委最新数据显示，今年8月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，创下21个月来的新高，涨幅比上月提高0.7个百分点；环比上涨1.4%，涨幅比上月上升0.2个百分点。新建商品房价格同比涨幅也创出了9个月来的新高达到9%。
其中，深圳、北海、北京三市的房屋售价涨幅居全国前三，新房和二手房的涨幅接近10%－20%。而乌鲁木齐、蚌埠、宁波、海口等二三线城市，今年以来房价同比涨幅也接近10%。全国房价总体涨幅偏快。
地产公司业绩大增
房地产市场的欣欣向荣带动了地产公司业绩的成倍增长，收入、营业利润、投资收益、净利润均创历史新高。2007年上半年房地产行业上市公司共实现主营业务收入577.17亿元，同比增长47%；实现净利润74.44亿元，同比大增70%。
房价的大幅上涨使得房地产公司的开发项目短期内毛利率不断提升，2007年中期已攀升至35%的较高水平。与此同时，2007年中期行业销售净利率也大幅超过10%，达到13%的水平。净资产收益率和每股收益也呈现明显向上的趋势。
2007年中期，房地产板块存货同比增长接近60%，存货大量增加的主要原因是上半年房企加大了力度获取土地储备，同时，随着项目储备的增加，新开发和拟开发项目亦快速增加。而商品房的热卖也促成了上市公司预收帐款的急剧膨胀，2007年中期同比增长高达70%，预收帐款的大幅增长保障了上市公司未来半年至一年的业绩。（刘昆）
２００７年８月份房屋销售价格指数涨幅居前的２０个城市数据
地区 房屋销售价格指数 新建商品住房价格指数 二手住房价格指数
同比 环比 同比 环比 同比 环比
全国 １０８．２ １０１．４ １０９ １０１．５ １０７．９ １０２
深圳 １２０．８ １０１．６ １１７．６ １０１．５ １２２．０ １０１．７
北海 １１２．６ １０１．２ １１８．２ １０１．３ １０８．７ １０２．０
北京 １１２．１ １００．８ １１３．５ １０１．１ １１０．６ １００．５
乌鲁木齐 １１１．９ １０３．４ １１５．５ １０４．０ １０９．２ １０３．７
蚌埠 １０９．３ １０１．８ １１１．１ １０２．３ １０５．５ １００．８
宁波 １０９．０ １０１．７ １１０．５ １０２．０ １０９．３ １０１．９
海口 １０９．０ １００．１ １０９．９ １００．６ １０８．１
长沙 １０８．４ １０２．３ １０９．４ １０１．６ １０７．２ １０２．２
惠州 １０８．４ １０１．４ １０８．４ １０１．４ １０８．３ １０３．１
常德 １０８．３ １０１．７ １１０．８ １０２．４ １０７．７ １０１．０
重庆 １０８．２ １０２．２ １０９．５ １０２．５ １０６．５ １０２．４
杭州 １０８．０ １０３．４ １１０．２ １０４．７ １０５．６ １０２．０
石家庄 １０７．９ １０１．８ １０９．８ １０２．５ １０６．１ １００．８
长春 １０７．８ １０１．７ １０９．９ １０１．１ １０７．８ １０３．４
南宁 １０７．４ １０１．６ １０９．７ １０２．２ １０３．１ １００．３
成都 １０７．４ １００．４ １０８．８ １００．５ １０４．７ １００．４
岳阳 １０７．４ １０１．６ １０８．３ １０１．８ １０８．７ １００．４
大理 １０７．２ １０１．９ １０６．３ １０２．８ １０６．９ １００．０
大连 １０７．０ １００．５ １０７．７ １００．５ １０８．４ １００．９
厦门 １０６．９ １００．８ １０７．１ １００．７ １０７．０ １０１．１
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