| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2007年10月12日 11:02 |
作者： |
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房地产板块由于前期涨幅过大，目前进入相对休整期。但可以肯定的是，房地产上市公司仍将利用资本助力，继续提升行业景气度，并加快产业整合。
目前，行业研究员普遍看好的房地产公司有三类：一是拥有丰厚土地储备，或者在未来土地资源争夺中具有强大竞争力并有一定增长速度的全国性开发类公司；二是业绩和资产质量优良，完成分散化布局并且有良好成长性的区域性地产公司；三是具有整体上市、资产注入概念，能通过外延方式提升业绩和估值吸引力的公司。
显然，无论是丰厚的土地储备、分散化布局，还是资产注入，都离不开资本市场的推动，从而使资金、土地等各种要素资源向优势上市公司集中；通过这种途径，优势上市公司可以增厚业绩，“做强做大”，行业的集中度和景气度也将在资源的优化配置中得到提升。
事实上，这种做法已经在房地产业中流行。今年以来，A股市场上房地产公司的资产注入和融资行为大为增加。一方面，通过公开增发募集资金扩张规模。如万科、保利地产、金地集团等向资本市场频频伸手，分别成功募集巨额资金。万科在距公开募集100亿资金不到7天，再发公告，计划发行59亿元的公司债。金地集团在6月初完成45亿元增发后，又马上公开募集资金180亿元，随后又宣布拟发行公司债12亿元。此外，招商地产、金融街的融资计划也已启动。
另一方面，通过非公开增发注入优质资产以提升业绩。如上实发展、世茂股份、泛海建设、天鸿宝业、招商地产、苏宁环球、中粮地产、冠城大通、华业地产等均通过注入大股东的优质资产，使公司业绩呈现大幅增长。
业内专家认为，房地产上市公司能受到资本市场的垂青，主要是基于三方面因素：
持续的城市化进程是房地产市场需求最坚定的基石。我国的城市化率1996年为30.48％，2006年达到43.90％,以平均每年1.34个百分点的速度上升，相对美欧等发达国家75％―88％的城市化率，我国的城市化进程还将持续。
改善性需求是房地产市场需求的重要部分。随着我国城镇居民可支配收入的持续高速增长，城镇居民的居住条件不断改善，城市人均居住面积在10年时间里约增长了50％，达到25平方米以上，而今后仍将增长。
人民币升值是近年来房地产价格上涨的重要外部因素。从各国汇率变化与房地产市场之间的关系来看，在本币升值的情况下,房地产作为一种投资产品，其价格将持续上涨。日元汇率自1985年12月到1987年底升值66％，导致了日本地价连续上涨，自1983年至1988年东京地价上涨了两倍多。自2005年我国人民币汇率改革以来,到2007年8月31日，人民币汇率已经累计升值7.5％左右。今年以来，人民币汇率继续在上升通道中前行。人民币的持续升值将推动房地产价格的上涨。
虽然不可否认，房地产上市公司股价在资本市场的推动下存在泡沫的成分，但在流动性充裕的现在，这种泡沫在很大程度上可以通过中国经济的发展和城镇化的提速，并由此带来的房地产公司的业绩高增长来化解。
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