时代地产降价冲刺IPO
本报记者 周见喜 发自广州
吴涵(化名)的手机这两天几乎没有停过，作为时代花生II的销售主力，短短的几天内，她已经给熟悉或者陌生的客户打出了数百个电话，一遍遍地告知对方，之前说的二期新推楼价每平方米降价近3000元。
这个位于广州地铁3号线延长线同和站附近的大盘，离地铁站步行距离不超过10分钟，且一期推出时，时代地产号称当天即销售7成。好卖的时代花生II，为什么这个时候降价?
而与此对应的，则是铺天盖地而来的时代地产上市新闻。11月28日，时代地产举行招股发布会，宣布将于12月11日正式挂牌上市。时代地产向媒体透露，此次公开发行总股本为4.31亿股，其中10%香港公开发售，价格区间为3.2-4.5港元，招股将于11月29日-12月4日期间进行，计划募集资金13.8亿-19.4亿港元。
和上市同时而来的，是时代地产被质疑的高达163%的负债率。“这个时候降价推货，回收资金的意图非常明显，也可以给认购者更多信心。”某地产业内人士如此解读。时代周报记者就此情况及上市相关进程电话及短信采访时代地产相关人士，对方未接听电话，截至发稿时，短信也未有回复。
去化慢部分楼盘大幅降价
12月9日，时代周报记者以看楼名义去到现场了解时代花生II的降价缘由。吴涵表示，从周日(12月8日)开始，新推几栋楼全部由早前预定的27000元/平方米，降至24000多元/平方米，部分楼盘甚至可以22000多元/平方米的价格买到。“时代地产过几天要上市，公司要补充现金，也就这几天促销，等上市完成，价格就要调回来。”面对时代周报记者咨询为什么突然降价，是不是质量出问题的疑问时，吴涵如此回答。
现场部分看房者向时代周报记者表示，自己都是被售楼顾问电话叫过来看情况的。“他们说这个降价的单位不多，而且不搞排队叫号，直接先到先得，所以我们就赶紧过来了。”虽然价格直降，销售人员也一再渲染降价的时间短暂，但实际销售情况并不乐观。时代周报记者通过关系询问到该楼盘降价促销当天的具体情况，据代理公司内部人员告知，全天总共只意向销售16套，推盘压力较大。
而当时代周报记者来到时代地产位于番禺南村的时代倾城项目时，售楼处也没有出现人员拥挤的情况，反倒显得有些冷清。据项目销售人员介绍，该楼盘有三家代理公司在进行销售，但是由于交通并不发达，地理位置较偏等因素，销售状况并不理想。时代周报记者在现场看到，主要购买人群以周边村民及刚需人群为主。虽然销售人员表示地铁7号线将会在附近贯通，但是时代周报记者以实际行程计算，从市区到该项目，目前至少要花去1个多小时的时间，而且中间需要通过公交+地铁的辗转方式。除此之外，该盘的周边配套几乎为零，生活极为不便，看楼的人少也就在情理之中。
据时代地产招股说明书透露，时代地产目前在售的项目有28个，其中27个位于广州、佛山、珠海、中山和清远，只有1个位于广东省外的湖南长沙。未来土地储备840万平方米也位于上述这6个城市。
时代周报记者在其官网看到，目前广州在售的项目共有4个，分别为时代外滩、时代倾城、时代南湾和时代花生II。
但其楼盘去化慢一直被业内诟病，以广州为例，除去上述两个主推楼盘之外，位于番禺的时代外滩拥有江景资源，2011年入市时因为总价门槛高曾一度出现曲高和寡的销售状况，目前该项目的去货率仍较慢。据招股说明书透露，目前在售的该盘二期项目，截至报告截止日，预售面积仅为21762平方米，去化率仅为20%。
净负债率高达163%
“时代地产选择此时上市，从大环境上来看，时机很好。”广州某地产业内人士表示，如果成功上市，时代地产可能是本年度最后一家登陆港股的地产企业。与此同时，该人士亦表示，在目前港股市场并不高昂的情况下上市，能否成功获得机构投资者的青睐很关键。
据招股说明书透露，时代地产已经与包括海印集团以及越秀证券在内的4名基础投资者及机构签订了投资协议，4名基础投资者将以不超过6%的持股比例进行认购。而另据媒体消息，其90%的国际配售部分，目前已经获得超额认购。“早前曾有媒体担心时代地产的认购不达比例，从目前的情况来看，这种可能性应该不大。”上述业内人士表示。
不过，即使如此，仍然有一个严峻的问题摆在时代地产的面前，那就是高企的负债率，而这也被解释为时代地产为何要在上市前进行部分楼盘促销的原因。招股说明书表明，公司负债率在最近一年显著上升。公告显示，截至今年6月底公司的净负债比率为163.6%，较去年底的116.2%有所上升。截至今年9月30日，公司应偿还银行及其他渠道借款共计68亿元，其中一年内要还的款项超过17亿元。时代地产招股书对公司最近半年负债比率大增的解释是，以人民币4.7亿元收购非控股权益及分派人民币4.4亿元的股息导致的权益总额减少所致。
除去负债率之外，时代地产的利润也有小幅度的下滑。2013年1-9月累计合约销售额为57亿元，合约销售面积63万平方米，毛利润为9.9亿元。另外，与去年相比，公司利润亦出现小幅度下降，今年上半年，时代地产的利润为1.6亿元同比下降3.7%。对此，时代地产给出的解释是市场推广成本及行政开支增加。
招股说明书也透露了时代地产上市的急迫性，募集资金中33.3%还将用于清还重组协议承担的8600万美元的负债。
曾谋划上市6年无功而返
实际上，时代地产谋划上市以六年之久。无奈均以种种原因无功而返。
然而由于债务的高企，时代地产对于上市的渴望十分强烈。
作为时代地产的创始人，广东南海人的岑钊雄(时代地产董事局主席)，对广东市场颇为熟悉，时代地产也成为珠三角开发楼盘最多的本地房企之一。
在时代楼盘的里面，经常会出现岑钊雄的身影。时代周报记者在时代倾城(番禺)踩盘时，一进售楼处大门，正对着的一块大液晶屏不间断地滚动播放岑钊雄给时代地产做的推介宣传片。
从时代地产的发展轨迹来看，其在广东拿地的分寸也掌握得相对较好。“时代地产很会拿地，很会选位置。”某时代楼盘佛山三水一业主如此评价。而时代地产的第一桶金，则来自广州。据其招股说明书披露，1999年，岑钊雄与关建辉联合创立翠逸地产，以在广州市进行翠逸家园住宅物业开发项目。同年10月，岑钊雄创办投资控股公司时代发展集团。2001-2003年，时代发展集团与翠逸地产通过一个项目公司在广州市开发了另一个住宅物业—时代花园。2000年3月，岑钊雄与李一萍(岑钊雄妻子)创办香港时代投资有限公司(以下简称“香港时代投资”)。2001年5月，香港时代投资与独立第三方广州百润置业有限公司联合成立中外合作经营企业—时代集团。2007年7月30日，广州百润置业有限公司退出，时代集团成为外商独资企业。
厘清投资者关系之后，时代地产开始谋求更大的发展。2007年始，时代地产谋划上市，随后，时代地产一系列的操作，都只有一个目标，那就是上市。据其招股说明书披露，2007年11月，时代集团在开曼群岛注册，随后，岑钊雄将其于时代集团已发行股本中所持的81股未缴股款股份和19股未缴股款股份转予佳名投资(一间英属维京群岛公司，由岑钊雄全资所有)和东利(一间英属维京群岛公司，由李一萍全资所有)。转让完成后，佳名投资和东利分别拥有时代集团81%权益和19%权益。同年的12月，时代集团收购岑钊雄手中的于智锐股本中所持的三股股份。及至今年的10月，佳名投资将其于丰亚企业已发行股本中所持有的42股股份转让予东利。转让完成后，佳名投资和东利分别拥有丰亚企业60%权益和40%权益。
通过上述腾挪，如今无限接近资本市场的时代地产，曾被猜测是否会借此机会走出广东，发力全国。但是从其招股说明书来看，时代地产似乎并未有此打算。“我们将专注在现有市场及广东省具有高增长潜力的其他城市征用新土地及开发新项目。”
不过，时代周报记者从其引入的4名基础投资者当中，还是捕捉到了其可能存在的一些变化。据招股说明书显示，时代地产此次成功引入4名基础投资者合共斥资4.489亿元入股，包括由富力地产主席李思廉及其妻持有的FusionCapital、广州海印实业集团、熊海涛及越秀企业(集团)，分别斥1.163亿元、1.163亿元、1亿元及1.163亿元认购股份。
从其4名基础投资者情况来看，富力地产目前的战略重心已经开始偏向商业地产，而海印集团则更是广东本土商业业态运作的高手。有业内人士在接受时代周报记者采访时表示，“时代地产或许会深耕珠三角市场，但是开发的业态会更加多元，而且商业业态的开发会有所加强”。与此相映衬的，则是在招股发布会上，时代地产主席岑钊雄曾表示，公司不排除未来与富力地产有合作机会。业内预测，时代地产或有可能与富力地产合作发展商业项目。时代周报记者就此事求证富力地产内部人员，大部分内部人士表示对此事并不知情。
黄奉潮复制清水湾计划 力破销售瓶颈
雅居乐450亿重注云南悬念
本报记者 陶春宇 发自昆明
号称旅游地产专家的雅居乐地产控股有限公司(03383.HK，以下简称“雅居乐” )在第四季度为了冲击全年的销售任务，开始放手一搏了。
今年前三季度，雅居乐销售金额为254.6亿元，仅完成其420亿元销售目标的60.62%，尚有销售目标的接近40%还没有实现。
第四季度，雅居乐接连新开南京浦口滨江国际花园、雅居乐腾冲原乡项目，而预计海南清水湾的姐妹盘文昌月亮湾项目、番禺君域公馆、南京旧改项目长乐渡、云南的瑞丽项目也将于第四季度开盘全力加速冲刺全年的销售业绩。
最让业界震惊的手笔是：在整个云南，雅居乐将要投入450亿元，这就是一次比清水湾更大的旅游地产宏图。
曾经操盘海南清水湾项目，创下4年销售300亿元传奇的雅居乐副总裁黄奉潮此番再次操盘云南腾冲项目。雅居乐寄望重注云南旅游地产项目，再次书写清水湾传奇故事的续集，并借此打破雅居乐的销售瓶颈。然而，在彩云之南，雅居乐能否圆梦吗?雅居乐重注云南的信心何在?时代周报记者日前专访了黄奉潮。
遭遇销售瓶颈期
2007年，雅居乐宣布获得海南清水湾项目地块。但当时，所有的业内人士都对雅居乐这笔巨额投资的回报状况存有质疑。
黄奉潮说，雅居乐用事实回应了这种质疑。2009年，雅居乐清水湾的销售额约64亿元;2010年，国际旅游岛正式确立的第一年，海南清水湾的销售额99亿元，创下了最高峰;2011年，下滑到了72亿元;2012年，海南楼市进入淡季，加之调控愈发严厉，海南清水湾的销售额进一步下滑。可海南清水湾项目依然创下了4年累计销售超300亿元的旅游地产销售神话。
清水湾的成功，更加强了雅居乐在旅游地产方面的领先地位。
随着清水湾的销售创下新高，雅居乐的销售额也迅速冲上波峰，2009年，雅居乐的合约销售额226亿元;2010年，实现合约销售金额达323亿元。但接下来的两年，雅居乐清水湾的销售或多或少也受到国家对房地产调控政策的影响。
随着清水湾的销量下滑，雅居乐的销售额也受到了较大影响，销售额连续三年徘徊在300亿元的水平上:2011年的销售额只有315亿元，较2010年略有下降;2012年，雅居乐销售额也仅有330亿元。
450亿重注云南
在海南清水湾的销售高峰期过后，雅居乐急需找到一个新的销售增长点。
黄奉潮说，他曾陪同雅居乐董事局主席陈卓林等人多次精心物色，终于在2011年找到了云南这块尚未经过大规模开发的旅游地产大省。目前，已经有万科、万达等20多家房地产企业进驻云南，这一切都说明云南的旅游地产开发前景看好。
也许是受到了海南清水湾“暴利模型”的鼓舞，雅居乐此番在云南省下了重注。
雅居乐近期的一则招聘公告中对云南的几个项目作了如下描述：“在云南的西双版纳、瑞丽及腾冲地区将打造一个极具东南亚宗教文化与民族风情的综合旅游度假项目，三个项目规划约64000亩，其中腾冲项目约3万亩，投资规模200亿元。黄奉潮在接受记者采访的时候说，一开始，他和陈卓林等人看了腾冲的10多块土地，都没有看中，后来一个偶然的机会，听说高黎贡山有一大块土地。当地的招商部门说，没有向雅居乐推荐的原因是因为那里还不通公路，路不好走。等到陈卓林和黄奉潮和当地的政府人员一行坐着10多辆吉普车去看了这块土地时候，一眼相中这块土地，这里处于原始状态，未经任何开发，有着著名而神奇的扯雀塘等景点，游人罕至。
黄奉潮向记者描绘项目建成后的美景，原乡项目的户外温泉当中，抬头就可以看到高黎贡山上的皑皑白雪，那是怎么样一种美景。
黄奉潮说，腾冲原乡项目的计划于11月23日开盘，今年第一期开工面积3000亩，由于今年的销售时间只剩1个多月，如在年底前销售能超过5亿元也算满意了。他还透露，总占地面积约1100亩的瑞丽项目也将会在今年年底开盘，计划总投资约50亿元。2014年，雅居乐西双版纳项目将会开盘，该项目位于西双版纳州景洪市嘎洒镇大黑山脚下，计划总投资约200亿元。
豪赌还是机遇?
与雅居乐对于云南信心十足形成鲜明对比的是，美银美林在报告中对雅居乐的旅游地产项目表示担忧，称其大举进军旅游地产而忽略刚需的做法，不会为公司带来更高估值。瑞信也在最近的报告中提及，现在并非扩大旅游地产项目的合适时机。更多的人士为雅居乐在云南重注450亿元捏了一把汗。有人据此认为这是一次风险很大的投资。
然而黄奉潮却认为，雅居乐对于在云南“复制清水湾”计划信心十足。
黄奉潮对于450亿元的投资额度是否有风险一说，也有自己的看法。他认为，投入不是一次性的，而是滚动开发，是由第一期投入带来的利润再去开发下一期的项目;同时，他强调，投资额度越大，项目周边的配套越齐全，影响力越大，吸引前来旅游和投资的人就会越多。
最为关键的是，雅居乐经过20多年的经营，已经形成了一套度假物业的管理制度和服务标准，非常了解度假人士需要什么，更加关注什么，对于他们的精神生活也较为了解。在腾冲，雅居乐就为前来投资的人士准备了各种短线旅游观光线路，让人们在踏上原乡之旅的时候，心灵和身心都能够慢下来。
11月23日，雅居乐云南腾冲原乡首期开售传来消息：200余套单位，2小时内全部售罄，销售金额达3亿元。雅居乐在云南之旅有了一个好的开始。
而接下来，雅居乐在云南重注的赌局结果如何，还要看雅居乐陈氏兄弟和黄奉潮等人的运作能力了。
华润置地 深圳囤重兵
本报记者 周见喜 发自深圳
12月7日上午，华润前海中心正式破土动工。至此，华润置地在深圳囤集了重兵，此前，华润置地在深圳布局了深圳华润中心、华润深圳湾综合发展项目、大冲旧改项目、湖贝村旧改项目、银湖旧改项目、小径湾项目。据悉，上述六大项目总占地面积超过了300万平方米，总开发面积近1000万平方米。
今年8月16日，华润置地又以109亿元竞得前海首批第三宗地后，这一位于前海桂湾片区核心位置的地块就一直备受业界瞩目。拿地三个月即宣布开工，让外界看到了华润在深圳快速发展的决心。华润置地方面透露，华润前海中心将建设成为集国际5A甲级写字楼、高端购物中心、国际级精品公寓、奢华酒店于一体、最具标杆意义的城市综合体项目。这再一次表露南下的华润大举进入商业领域的扩张态势。在华润前海中心的开工仪式上，华润置地董事长吴向东笑言，“大家都知道这块地是深圳地王，但是从今天开始，你们在这里只会看到特区速度。”
深圳区域深度布局
据悉，华润前海中心总占地面积约6.18万平方米，规划建筑面积50.3万平方米，总投资约200亿元。作为中国内地最具实力的综合型地产发展商之一，华润置地计划将其率先建设成为集国际5A甲级写字楼、高端购物中心、国际级精品公寓、奢华酒店于一体、最具标杆意义的城市综合体项目。
据前海管理局最新公布的数据显示，截至目前，前海合作区内注册企业共计2642家，注册金额合计2051亿元人民币，引入的企业包括汇丰银行、渣打银行、瑞士银行、软银集团等30家世界500强企业，未来的物业需求强劲。因而，进入前海这样一个有着“中国曼哈顿”之称的核心片区，对于深耕深圳13年的华润置地而言，无疑是意义非凡的。
此前的2012年，总部位于北京的华润置地首次对外证实其在大深圳区域的战略布局，将华润深圳湾国际商业中心、华润城、华润银湖蓝山、深圳华润中心、华润湖贝旧改项目、华润小径湾六个项目所代表的不同生活方式进行了整体呈现。2012年11月19日，华润置地首次向外界展示了在深圳运营开发的六大项目，包括华润置地主要依托大股东华润集团与深圳市政府的合作关系，通过参与深圳城市旧改项目，从而完成对深圳区域战略布局。
据悉，这六大项目自西向东占据着深圳南山、罗湖核心地段及深圳东惠州沿海小径湾优质湾区，总投资额超过1000亿元，不论是从开发规模还是项目影响力，华润置地已成为深圳区域最大的综合型地产发展商。2013年8月16日，华润置地发力前海，以109亿元人民币竞得华润前海中心项目地块，标志着华润置地大深圳区域再落新子。今年10月31日，有着“mini万象城”之称的华润1234space正式开业，不仅扩充了华润置地大深圳区域战略版图，更标志着华润置地全新商业产品线的诞生。
华润置地深耕深圳十余年，从华润中心到深圳湾体育中心，通过深度布局大深圳，华润置地将全面融入到未来深圳大区域城市化的进程中。
商业地产收入增速远超住宅
据公司公告显示，截至11月底，华润置地2013年度累计实现签约额约623.8亿元，累计签约面积539.1万平米，去年同期分别增长35.6%和26.7%。今年前11月，华润置地已经完成了全年的570亿元的销售目标。
另一方面，华润置地今年的投资物业租金也稳定增长，数据显示，华润置地2013年10月实现租金收入约4.29亿港元，较去年同期上升31.3%。截至10月底，共实现租金收入约39.93亿港元，较去年同期增长35.4%。或是出于其自身投资物业租金的增长带来的动力，华润置地仍在细分商业，不断增加自身的产品线。公告显示，目前，华润置地旗下商业地产的资产比例和盈利占比仍然较小，公司投资物业资产账面总值达443.57亿港元，占集团总资产的19.4%，而去年酒店经营等投资物业营业额达到38.36亿港元，仅占总营业额的8.6%，但该部分却以37.4%的增速远远超过房产业务23.1%的增速。
或许是看到了商业物业的发展潜力，加码商业一直在华润置地的计划之中。早在2010年，华润置地高层已公开表示，商业地产的资产比例和盈利贡献在2015年要达到40%。目前，万象城已在5个城市正式运营，进驻城市也由最早的一线城市深圳逐渐深入至沈阳、成都、南宁等二、三线城市，截至去年底，公司已运营的持有物业总建筑面积达220.83万平方米，同比2011年增加59.98万平方米，增幅达37.2%。5座万象城的营业收入达22.27亿港元，是华润置地投资物业的主要营收来源。对于万象城，华润置地2012年也作出明确的扩张计划，称将在未来两年内，进驻郑州、青岛、无锡、合肥、西安、温州6个城市。
