【主持人：黄燕铭】 

　　说到最近一段时间银行股和地产股都表现得很不错，很多人就觉得奇了怪了，这明明宏观经济不好，GDP继续往下走，房地产行业的景气度也不是很高，怎么会来一波行情呢？至今很多人对此不明白，其实这个问题很简单，大家记住一点，证券投资是一个金融学的问题，不是一个经济学的问题，你用经济学思维去看这些问题永远都看不透。 

　　前段时间我们国泰君安有一位经济学习林博也说到过“卖掉房子买股票”，有的人你叫我把房子卖掉我们住哪里去？我们这个说的是指的大类资产配置，不是指居民家庭基本生活怎么解决的问题。比如说子女教育不会随着无风险利率变化，说无风险利率下降了我们要去做投资，子女的教育也砍掉。当然不是这个意思，更多的从股票的角度来讲。 

　　接下来我们请房地产行业的第一名中信建投房地产首席苏雪晶先生介绍一下他对房地产行业的看法，有请。 

　　【苏雪晶】首先感谢大家用周末的时间听我们金融地产来给大家做汇报，我也挺高兴得，因为积压了一年多的心理压力终于在上周恢复了。 

　　我的题目是叫“新常态”下的中国房地产行业。但是我是上周的周一发表了这篇报告，实际上名字叫“让地产股重归主流视野”，我就改一改，不仅仅是股票，让地产股也要重归主流视野。两个方面，在目前略有争议的牛市前面，像地产这样能让大资金容纳的筹码板块应该让所有人重视，无论谁去忽视这样的板块，谁会得到教训。这是第一层含义。第二，这么重要的含义，我们的机构投资者，我们的专业投资者不能忽略这个行业的影响。虽然小票可以买，虽然成长股很绚丽，但是影响中国经济最的地产行业应该是我们研究的重点。所以我这个“重归主流视野”就是这个含义。　　 

　　一、讲讲基本面。 

　　我刚刚也听了前面几位领导讲的观点，我都非常认同的。从我的地产角度讲，今年的流动性拐点其实是在年初出现的，这个在我们多次的报告中给大家做过汇报。实际上从房地产角度来说，6月份已经明显看到了流动性的释放和放松的迹象，虽然那个时候很多人还不愿意承认。同时我们也看到在核心城市，我们监控的二手房数据现在已经出现了明显的积极性。刚才黄总讲到“卖房子买股票”，我可以提供给大家，现在在核心城市的二手房看的人会多起来。 

　　目前价格还是在抡刀割肉的下降，但是提示大家的是第一轮调整的城市是在北京，在近期出现了上涨的迹象，这是二手房市场。所以我个人觉得住宅一线价格出现稳定和预期上涨可能会发生在年底或者明年上半年，当然这个强调的是一线城市。 

　　住宅土地市场，我们觉得是冷热不均的现象。今年绝大部分城市土地出让金额还是同比增长，但是土地出让面积是下降了。也就反映了目前市场的热情和热度并不是非常火热的状态，但是土地的基准价格是上升了。 

　　我特别同意刚才宏观和债券的分析师的观点，我们认为房地产投资真正差的时候还没有到来，我们认为明年降到个位数以下的判断是共识。这一点提醒所有的宏观研究，或者大家做宏观经济预判的时候应该注意的，并不是成交量企稳我们的房地产投资就会对经济重新回归到一个大的效应，我们认为明年上半年房地产投资仍然是经济下坠的主要力量。 

　　政策方面我们也有一个核心的观点在市场上比较早的传送，这个是去年上半年我们提出来中国房地产市场去政策化，更多的房地产政策的调控逐渐的失去了效果，更多的市场化的信息，或者市场化的行为越来越多影响这个市场。我相信大家也关心这个话题，我们认为见顶的认为2017年不动产才能真正实现全国联网，全国大面积推进房产税我并不认为是马上的事。我当时的报告题目是《让市场遗忘房产税》，我也相信媒体炒作房产税这样一个热点话题追捧的人会越来越少，会变成无人观赏的题目。 

　　同时，今年限购的放开，以及政策托底的思想也是充满了戏剧化的。记得年初出来路演的时候，特别喜欢讲新常态经济的宏观经济分析师特别不认同我们地产研究源关于托底思维的研究的，那么实际情况到11月份这样一个实实在在的情况已经发生，托底思维不仅仅是全年在做，我看明年上半年仍然还得继续做下去。所以如果说目前的政策对房地产有什么样的影响，我觉得大家应该看得非常清楚，也就是说在房地产投资继续下降的趋势当中，我认为托底和政策的持续稳定支持、健康发展的方向是不会改变的。 

　　这里提示一点，关于限购的判断，因为现在大家也都知道只剩下北京、上海、广州、深圳还在限购的范围当中。我个人认为北上广深的放开限购是其中之意，市场化的趋势已经进行，没有必要再去对这样的城市进行限制，最好的对冲政策可能会发生在整个宏观经济和房地产市场产生相对负面影响的时候来释放这样的政策红利。 

　　总结一下，“新常态”的地产行业基本面，虽然并不是一个全格局的上涨和周期的开始，但至少我们会看到分化的机会，特别强调的就是一线的城市和二线城市的成交机会，我们仍然认为会持续的影响这个市场的变化。 

　　给大家汇报的我们从最新的数据情况来看，真正的企业情况和市场宣传的情况还是略有不同的。 

　　成本控制能力成为关键，成本控制能力将越来越考核A股的投资标的，在组合这样的投资标的企业，在未来估值的时候会有相当一定的溢价。 

　　今年三季度的数据体现的更清楚的是强者恒强的格局，到今年年底前二十名的房地产销售集中度会再上一个台阶，去年的七家千亿企业加速到明年会扩展到十家，或者更多的企业。所以强者恒强是目前企业中最大的格局。 

　　比较明显的一个特点，就是房地产的企业更多的去选择创新。创新无外乎几个方向：第一个是去海外投资；第二个是选择健康和养老的地产；第三个是地产和互联网的结合。我个人在新财富近期会有一个关于卖方研究和移动互联网结合的研究心得，同时我觉得地产与互联网的结合更重要的还是思维，而不是大家现在追捧的社区O2O和营销的结合。所以我个人觉得目前互联网下的营销以及社区服务仍然没有达成强者恒强的高地，未来仍然是可能出现跌幅，这个是我们对互联网对房地产影响的看法。 

　　三、投资机会。 

　　今年比较得意的一个判断就是对万科的判断，我们在今年2、3月份提出来这个题目，叫做“因为分化，所以独立”，我们的观点非常明确，就是我们认为万科会走独立行情，现在来看仍然是涨幅最多的大股票，我仍然觉得万科在实现了这样高度的一个上涨之后，仍然它明年有领头的一个机会。大家也会发现我今天讲的主要都是大股票，我个人觉得地产股目前最好的机遇就是集中在这些大股票上。在这样一个快速上涨的过程中谁不能把握这样大股票的机会，谁可能会被远远的甩在其他投资者后面。所以我们A股首要关注的是：万科、华侨城、招商地产，我也相信明年上半年会给大家带来比较不错的收益。 

　　最后我们强调一下，今年三季度的两级投资的思想，我们今年在整个地产股没有启动系统性机会的时候推出了一个创新组合，一共有7-9只股票动态调整，采取均配的方案，这个组合我很自豪的告诉大家，从报告发布到目前的情况，大概收益率在50%左右，这是最新的情况，所以应该是一个非常不错的地产股转型的行情。 

　　【主持人：黄燕铭】谢谢苏雪晶的演讲。 

　　（文字根据录音整理,未经嘉宾本人核实 )