| 来源： |
经济观察报 |
作者： |
陈文雅 |
发布时间： |
2006年12月10日 10:39 |
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涨停！涨停！涨停！章山情不自禁地从座椅前一跃而起。章山两周来陆续买进的万科、招商、北辰几只地产股使他的投资涨价近40%，投进去的10万元资金眼看着噌噌升值，他兴奋难抑。
在近半年一路飘红的股市行情里，春风满面的股民比比皆是，不过并不是所有的股民都像章山那样专情于地产股。
“我相信万科招商金地这几只龙头股还会稳步地上涨。至于5个交易日涨了53%的北辰实业,还有前几天连续涨停的先锋股份等几只二线股，我想需要冷静观望一下了。”
从7月7日到12月7日，沪市大盘指数涨幅约25%，而地产指数从1259点到2540点附近，涨幅在100%以上。万科、金地、招商、保利、华侨城、泛海建设……一根根阳线足以把股民们的脸映得通红。
12月6日，沪深两市合计成交959亿元，成为中国证券市场有史以来单日成交量最大的一天。金地、陆家嘴等地产股价纷纷回调，股民在网络聊天室里急切发问：还会再涨吗？是不是已经到顶了？
“从地产股价的表现来看，只有本轮人民币升值的周期结束，上涨才能真正到顶。时间不好预测，但就程度而言，当是在人民币兑美元比率破6的关口。”虎杰咨询首席分析师张寅表示。
“买进一切以人民币计价的产品，包括垃圾。”来中国投资的商人詹森在私下里传授投资经验给他的助手时说。在他看来，人民币升值的预期实在太强烈了，人民币资产的价值重估，成了中国股市中地产、银行、有色金属这几个行业股价飙升的主要推动力，“而且，中国经济体的规模会越来越大，其中的投资机会是毋庸置疑的。”
升值预期和经济增长当然是不可忽略的宏观背景，但从中观层面来看，地产行业本身的一些变化似乎更耐人寻味。
多年来，人们对于地产类股票的认可度相当有限。地产股本来就较为分散，规模不大，再加上产业起步晚，多数公司的企业治理结构和大型规范化公司比望尘莫及，以至于小项目公司获得超额利润成了家常便饭，而上市公司表现在股市行情上却多数是忽高忽低。
2003年至今接二连三的宏观调控，改变了游戏规则。产业集中度的迅速提高，小公司的生存链条变得越来越脆弱，但对地产龙头股来说，却是个利好因素。在2002年，中国房地产企业有45000家，到2005年底剩下不到2万家。“这就像一个场子里原来坐了100来个人，现在被请出去60来个，剩下的40来个当然会觉得整个场子宽敞多了。”詹森评论道。
“这意味着资源的一次重新分配，一个大的地产企业从来没有像今天这样展现出生长的机会。”国泰君安房地产行业分析师张宇表示，“这个行业有一个伟大的特点，资金的作用越来越重要。”他说。
张宇认为，要看清楚房地产宏观调控的走向和最终效果，需要看三层博弈关系：中央与地方政府在经济增加方式及未来利益方式上的博弈；央行与外资在汇率变化上的利益博弈；房地产商与市场争夺最后的超额利润的博弈。
“地产业现在的收益，相当一部分掌握在地方政府，尤其是土地升值带来的收益，有的地区比当地的预算内财政收入还高，成了名副其实的第二财政。但是地产业的风险呢？我们买房子，50%以上的钱是借的银行贷款，万一市场有变化，银行的风险却是要由中央政府来兜底。上海2005年的新增贷款的80%都给了房地产。而上海是中国经济结构最完善的地区。我认为中央更慎重的考虑是完全必要的。” 社科院的一位学者表示。
不过就地产行业发展轨迹来看，我认为目前已经处于本轮发展周期的中后段。”张寅说。
从成交量来看，今年底四城市的商品住宅成交套数已经比去年同期下降了20%-30%，如上海从1000套下降到500-600套。
“房价还在往上走，而空置率依然很高，说明结构性矛盾依然突出。支撑房地产业发展的有几大因素，一是拆迁、移民因素，二是房贷首付利率，三是土地供应，四是购买力。另外还有宏观经济和人民币升值。此轮地产股价上涨，主要是由后两个因素强化在支撑。成交量有明显萎缩，看来已经步入中后期。”张寅认为，未来两三年，如果人民币升值到破6关口，地产股价将进入真正的下调周期。
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