绿地洽购中民投董家渡地块 正大集团进驻尽调

  本报记者 唐韶葵 上海报道

  导读

  在绿地与中民投洽购地块的同时,正大集团已派驻会计师事务所团队进驻中民投集团做相关尽职调查。

  塞翁失马,焉知非福?绿地集团(600606.SH,简称“绿地”)若以救场者姿态接手中国民生投资股份有限公司(简称中民投)旗下董家渡地块,相比此前与徐家汇龙华地铁站上盖商业地块失之交臂,未尝不是更好的收获;而近期流动性紧张的中民投或也可能因此套现大笔资金。

  2月13日,市场传出绿地集团有意接盘中民投全部股权50%的董家渡地块。21世纪经济报道记者通过多方信源核实,绿地集团与中民投双方还在商谈包括交易对价在内的交易细节。截至13日晚发稿时止,交易对价仍未最后拍板。

  2019年春节前夕,中民投爆发债券违约风险。缘起1月29日,虽然最终已偿还了当天到期的30亿人民币债券,不过已经构成了技术性违约。这引发了业内对中民投资金链问题的关注。

  事实上,较早前,中民投为了转让董家渡地块股权,与多家机构接触过;并因为流动性问题多次向相关政府部门寻求帮助。知情人士透露,此次中民投、绿地均派出高管商谈交易细节,中民投方面由总裁高级助理张志超带队。

  记者从知情人士处获悉,此次交易获得了全国工商联的帮助,“双方与央行、上海金融办都正式交流过了,维护稳定,正常运营”。业内人士评价称,董家渡地块如果能够成功交易的话,中民投能回笼大笔资金,对于解决该公司短期流动性问题会有大帮助;而绿地若拿下董家渡地块,对其布局一二线城市战略也是锦上添花,再者现在上海公开市场上已很难寻觅到董家渡地块这样的项目了。

  据知情人士透露,在绿地与中民投洽购地块的同时,北京正大光明投资集团(简称“正大集团”)已派驻会计师事务所团队进驻中民投集团做相关尽职调查。

  值得关注的是,2月1日起,中民投旗下的中民嘉业投资有限公司,也就是董家渡地块控股公司的832857.14万元出资额(61.91%股权)被冻结,冻结期限均为2019年2月1日起三年。

  一旦上述交易达成协议,将如何交接落实?记者咨询法律界人士获悉,一般而言,民事诉讼的话只有债权人才有资格申请财产保全,进而冻结相关资产,最终可通过公开司法拍卖变现。记者就股权冻结申请人一事询问上海金融法院,至截稿时未获回复。

  风口浪尖

  1月29日,中民投被推到风口浪尖。该公司一笔30亿规模的“中国民生投资股份有限公司2016年度第一期非公开定向债务融资工具”(简称“16民生投资PPN001”债券)到期。该债券年限3年,票面利率5.2%,到期兑付日为2019年1月29日。最终由于超时还款,中民投构成技术性违约。

  2月12日,中民投申请在上交所上市的三只公司债券暂停竞价系统交易,固定收益平台正常交易,债券价格以固定收益平台相关价格为准。2月11日是春节后开市第一天,股市债市纷纷大涨。但中民投公开发行的公司债“17中民G1”盘中大跌逾30%,报35.51元,创上市以来新低。上交所决定,自14时14分开始暂停其交易,自14时57分起恢复交易。截至收盘,该债券报36.65元,全天跌幅27.85%。“17中民G1”债券价格自2019年以已跌近六成。

  21世纪经济报道记者从上海清算所官网查询到《中国民生投资有限公司2018年三季度财务报表》,这份报表显示,截至2018年9月30日,中民投总负债为2327.92亿元,总资产为3108.64亿元,由此计算,资产负债率为74.89%。此外,公司短期借款为398.45亿元,一年内到期的非流动负债为429.76亿元。

  面对资金流动性紧张问题,一般而言只有两种解决办法:出售资产或引入战投。中民投显然立即启动了这两种方案。一方面与绿地磋商卖地,另一方面,在2月12日晚上宣布杨小平新晋董事局联席主席消息。据中民投官方资料,杨小平现任正大集团副董事长,兼任中国平安保险(集团)有限公司董事等职务,这被市场看作是正大有意进驻的信号。

  资产面临出售风险?

  2月13日,绿地浮出水面。知情人士告诉记者,从绿地角度来看,拿下这幅地块符合其一二线城市战略性布局的规划;此外,在上海国资体系里,从开发实力与资金实力来看,绿地算是两者均衡的选手。

  2014年11月18日,中民投、上海外滩投资开发(集团)有限公司和中民投旗下的上海佳渡置业有限公司联合体以248.5亿元联合摘得董家渡13、15地块(黄埔小东门街道616、735街坊地块)。2015年12月,中民投董家渡地块正式启动开工。根据规划,中民投计划总投资604亿,将董家渡项目打造成金融不夜城。目前,控股股东中民投合计持有董家渡项目50%的股权,安信信托持股45%,国资背景的上海外滩投资持股5%。查询第三方信息平台可见,中民投董家渡项目的开发公司为中民外滩房地产开发有限公司。最初该项目公司中,中民投持有85%、上海佳渡置业持有10%、国资背景的上海外滩投资持有5%。2017年初,中民投持有的36%、旗下上海佳渡置业持有的9%,合计45%股权转记至安信信托名下。中民投持股下降至49%,上海佳渡置业持股下降至1%。目前,中民投及其控股子公司佳渡置业持有项目公司50%股份,安信信托持股45%。

  如今经过几年的市场溢价,市场人士估算项目总货值将达到700多亿元,因此中民投转让股权,交易对价成为关注焦点。此外,绿地收购董家渡项目,将如何解决股权冻结问题?上述知情人士透露,收购方式分为资产收购与股权收购两种,绿地收购董家渡地块,属于股权收购,包括股份价格以及相应债权价格合成。据透露,董家渡地块最终的协议结果“快的话有可能于2月14日公开”。

  值得一提的是,除了董家渡地块,中民投优质资产所剩不多,其中两家主要涉及房地产业务的公司股权已被冻结。据记者不完全统计,中民投旗下有30多家公司,分为金融、科技、养老、建筑、教育、房地产、医疗等业务板块。其在中民嘉业投资有限公司、中民外滩房地产开发有限公司、上海佳渡置业有限公司、中民投资产管理有限公司的股权被冻结,冻结金额分别为2498571.42万、1960000万、8000万。其余的比如中民新时代通用航空有限公司、中民投租赁控股有限公司、中民未来控股集团有限公司等还没被冻结。而这些公司的资产显然不如房地产公司旗下的资产对于接盘者而言具有吸引力。

  此外,据上述知情人士指出,中央和上海层面有相关方组成专门的联席会议制度,中民投的问题大概率会得到妥善解决。

  (编辑:贾红辉)

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