郁亮:万科看好中国都市圈发展

  陈淑贞

  [万科的黎明在住宅,更在住宅之外。今年前十月,万科的销售金额已达4856.2亿元,它们将反映在万科未来一至两年的财务报表中。]

  中国房地产业的发展到了关键的时刻。

  而作为行业的巨头和标杆,万科自然是被关注。9月底流出的万科“活下去”的图,带来了想象不到的反应,两个月后,悲观论仍影响着外界看万科的眼光、看行业的眼光。

  11月30日,云南抚仙湖,郁亮在万科上海区域年度媒体交流会上说,万科战战兢兢、如履薄冰。在刚过去的三季报,万科还计提了超过40亿元的存货跌价。

  这是一家把每一天当作最后一天的公司,如果明天是最后一天,万科会如何度过?郁亮告诉第一财经,万科会继续奔跑,穿越黑暗,迎接黎明。

  万科的黎明在住宅,更在住宅之外。今年前十月,万科的销售金额已达4856.2亿元,它们将反映在万科未来一至两年的财务报表中。而万科目前在做大量还难以用商业逻辑理解的业务,它们寄托了万科的未来。

  不赚钱的业务

  交流会上,最早上台的是万科高级副总裁、上海区域本部首席执行官、上海公司总经理张海。

  上海是万科的主力区域。今年前十个月,万科卖出的3243.4万平方米房子中,有755万平方米来自上海区域。而在这个区域内,则有10家规模超过百亿的公司。

  住宅之外,张海抛出的上海万科有更大的版图:开发社区263个,运营20个全日制学校和幼儿园,在10个城市布局了2万间长租公寓,商业平台印力开业项目达53个,产业办公项目开业运营33个、经营面积230万平方米,物流仓储布局了13个城市、租赁面积330万平方米,医养服务布局6个城市、运营床位3540张,管理844个社区的物业。

  这个版图展开后便是万科的多元化业务。一年前,美好生活场景师还是个抽象概念,随着万科多元化业务的落地,如今终于能得到广泛的理解。

  2018年,万科重新定位为“城乡建设与生活服务商”,江苏东罗村,万科参与“乡村振兴”的第一站,便是在上海区域内。但张海说,东罗村不赚钱。

  东罗村甚至不是万科的业务。如果“乡”不赚钱,万科也不把“乡”当成业务和收入来源,那城乡建设与生活服务商的定位如何理解?

  郁亮告诉第一财经,乡村,是万科的战略方向,战略不是当下就能看到的,不以赚钱或亏钱来衡量战略对错,亚马逊现在不赚钱但依然是个很优秀的公司。

  “正如研发,对当季报表来说,是费用。今天看不出来,不代表以后不做出来。理解万科的城乡,放到未来,再过几年来看。乡,是都市圈的一部分。万科看好中国都市圈的发展。”

  这不仅是对万科城乡定位的回答,也是对万科目前正在如火如荼地展开的但大部分还不能贡献营收、利润的新业务的回答。如果要着眼未来,适当放弃当下似乎是不得不做的取舍。

  冬天的变量

  然而变量正在发生。被泄露的万科“活下去”的内部讲话中,郁亮提出“收敛与聚焦”,投入和产出不匹配的、风险和收益严重不匹配的、做了三年还没做成的、做了三年仍靠万科内部资源内生增长的业务,要调整甚至不要做了。

  新业务中,哪些会被砍?郁亮把皮球踢给张海,“我只是提出要求,要怎么做,张海他们才知道。”

  张海说,收敛与聚焦,主要是聚焦。郁亮说,聚焦要带着方向,沿着主航道,让所有业务聚焦在客户愿意买单的产品和服务上。

  这个回答十分模糊,但万科的收敛聚焦已初见端倪。近日,万科传出在深圳总部展开的“万村计划”被喊停,全面暂停签约新房源。

  郁亮回应,“城中村改造比想象中复杂得多,我们还没发现做公寓赚钱的企业,但大家对此的指责已经跟卖房子一样了。我们很谨慎,租赁住宅会继续发展下去,发展成什么样我们还在思考,怎么解决老百姓的居住问题也还在思考。”

  有人说郁亮瘦了。郁亮开玩笑,是因为行业油水不足。

  “我们行业没有太大问题,城市化还在继续,但是做的东西不一样了,住房全面短缺时代结束了,但并不意味着解决了,所以要租购并举。我们行业还有相当的发展空间,但是赚钱方式不一样了。房地产这个行业,以前好比大鱼大肉,现在吃干粮了,但至少比喝稀饭要好。”

  不计其数的业内人士判断,房地产正在经历冬天,寒冷且漫长。有媒体问,冬天什么时候结束,一直扮演行业领头羊角色的万科能否给同行过冬的建议?

  郁亮拒绝,“我把自己照顾好都很不容易了,对别人我无话可说。”

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