深圳国企房企整合过半 深振业A筹划重大事项停牌

  9月11日一早,深圳市振业(集团)股份有限公司(000006)公告,称目前正在筹划关于本公司的重大事项,因有关事项尚存在不确定性,故申请自2017年9月11日开市起停牌。

  今年2月,国务院国资委主任肖亚庆曾公开表示“要加快深度调整重组步伐,稳步推动企业集团层面兼并重组”。今年3月,深圳国资委的2017年规划发展工作会议上,副主任胡国斌称2017年为深圳国企“资源整合年”,将全面推动市属国资国企整合重组纳入市政府重点工作,整合思路为“政府引导+市场化运作”,打造一批大型专业化平台公司和优势产业集团。

  一方面,国企资源正在被整合,去年一年深圳全市88家僵尸企业被出清重组,其中包括77家市属企业。另一方面,市属国企加大资本运作力度,目前已有万科、信达财险和天音控股三家企业被纳入市属国资国企范畴。

  深圳国资委下属的21家企业中,绝大部分集中在房地产、基础设施和公用事业领域,参与房地产开发的有深深房、深物业、深业、深圳地铁、深特发、深圳天健和深振业,截至目前,这7家企业中未进行过国企改革的仅剩深物业和深振业两家房企。

  深振业是最早传出将被保留的三家地产平台之一,剩下两家分别是深业集团和天健集团,而天健集团在2014年打响了深圳国企改革的第一枪,深业在2015年也开始资产注入。

  此次停牌激活了市场对传言的想象。深圳一名业内人士称:“整合的话不稀奇,深圳这些小的地产公司,特别是国资委下属的,资产规模都不大,这些年也没什么太多的发展,国资委当然想把上市公司的平台利用好。”

  国信证券房地产分析师方焱也认为,深振业整合的可能性比较大,“像北京、上海、深圳这几座城市,90年代最开始上市的老国企,以地产为主营业务的偏多,国资委讲整合也有十多年了,一直没否认过类似计划。”方焱说。

  方焱曾以顾问的身份参与过一场深圳国资地产股的重组,但最后由于整合周期长,主事官员遇到人事调动,事情进行到一半被搁浅。但方焱认为深振业的整合想象空间已经不大,“剩下这几家地产公司也没什么资源,就算都卖掉把小项目放进深振业来,也很难帮它做大,搞到深振业里来,说不定还成个拖累。”他说。

  深圳特区最初的开发与国资委的这些房企密不可分,它们一手塑造了深圳市早期的城市风貌,包括邓小平发表“南巡讲话”的国贸大厦、深圳机场候机楼、香蜜湖度假村、小梅沙旅游中心等地标物业。然而近十几年来,以万科、佳兆业、星河为代表的民营房企抢占先机扩大规模,以招蛇、华润为代表的央企利用旧改资源保持优势地位,这批国资委的房企逐渐边缘化。

  就剩下的这两家房企来看,今年上半年,深振业房地产销售收入为18.34亿元,深物业房地产开发业务实现收入10.54亿元。两家公司都面临土储不足的情况,截至2017年6月31日,深振业已完工和在建物业的帐面货值约为63亿元,深物业约26亿元,加起来不足百亿规模。

  深振业2017年半年业绩报告中的一段话,颇能体现其规模的境况:“公司当前的土地储备尚不能满足大发展需要,尤其是一线城市土地储备不足;由于公司整体规模偏小,参与土地市场竞争压力较大;融资难度依然较大,公司在扩张发展和保证资金链安全之间的平衡难度进一步加大。”

  已进行过国企改革的深业是否会参与深振业整合?深业是目前深圳国资委市值最大的地产平台,在方焱看来,深业在改革时就是单独进行,且名下还有沙河股份,不会参与深振业的整合。经济观察报记者关于此事询问深业集团时,得到的回复是“公司对国企改革的表态较为谨慎,不方便透露。”

  拥有大量地铁物业的深圳地铁在今年成为了万科的第一大股东,其董事长林茂德在6月底的万科股东大会中曾表示,深铁的地产这块,重点是跟万科合作。方焱认为,这两家规模走在前面的国资委房企参与深振业整合的可能性都微乎其微。

  值得注意的是,深振业与深铁合作开发过多处项目,最新的是位于深圳龙岗区的地铁上盖物业锦荟park,此前最有可能向深振业注入房地产业务的就是深圳地铁。而随着深铁入主万科,两家公司的亲密关系随之破灭。

  深振业的一名营销部门人士向经济观察报透露,去年深铁刚刚宣布与万科达成战略合作时,深振业的内部情绪是较为抵触的,他认为同为国资的公司,业务上应更加契合。经济观察报向深振业询问了以后是否与深铁还会有合作、整合的方向是什么等问题,得到的回应是“无法确定何时能给予媒体回复。”

  今年3月,深振业董事会进行了一次换届,一直任职于国资企业的赵宏伟继担任公司党委书记之后,成为新一任董事会董事长。独立董事全部更换,添加了来自民营企业的新鲜血液,包括AMT的创始人孔祥云,和从中海离职创立大海智地的曲咏海。今年7月,原董事会秘书彭庆伟辞职,其事务由副总裁方东红和副总裁李伟分管。

  上述业内人士提供了另一种整合的猜测,他认为深振业可整合的地产业务规模较小,也许会变更主营业务。类似的例子是保利并购中航地产,中航地产先是将子公司及项目全部出售给保利地产,然后聚焦物业资产管理业务。“深振业有可能仿照中航,往轻资产的方向搞。”这名业内人士说。

  除了物业管理,近些年国家鼓励发展的产业园区、特色小镇,都已经进入国资委的视野。深特发与香港兰桂坊达成合作意向,整理更新小梅沙片区,打造滨海休闲小镇。深振业在2016年年度报告中提到,正在研究和探索建设运营特色小镇的方案。

  由于股权分散、市值不大,深圳国资下属的地产上市公司曾频频受到民营资本的围猎。宝能争夺万科控股权、收购中国南玻集团之前,曾与深圳国资委对深振业股份进行过长达四年之久的角逐,最终于2014年,深圳国资委以34%的持股赢得了公司控制权。此后成功与深圳国资委交易壳资源的民营企业,只有恒大地产。

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