融创砸超2000亿高负债扩张路径

  不管是计划周详还是临时起意,王健林与孙宏斌之间632亿的天价交易着实让市场意外。

  然而,不可否认,孙宏斌正带着融创高速运转。长江商报记者不完全统计,两年来,融创先后掀起28起少则过亿、多则数百亿的并购案,耗资超过1500亿元。而孙宏斌似乎也总有花不完的钱,其背后,是融创通过与券商、信托、资管等合作,实现高成本融资、快速拿地、快速开发的融创模式。

  近乎疯狂的并购也让融创承受较大的资金压力。负债率超100%、评级机构谨慎减持等,或给融创的未来带来不确定因素。

  不过,地产进入白银时代,融创也已有动作。从投资链家、入主乐视再到接盘万达,专注住宅开发的融创或已开启多元化之路。

  □本报记者 沈右荣

  驰援乐视风波未平,融创掌门人孙宏斌又以632亿拿下万达89个项目,让市场为之震撼。

  事实上,自2015年开始,融创就忙碌于并购市场,成了名副其实的“并购王”。长江商报记者不完全统计,算上此次接盘万达资产,近两年来,融创共发起28起并购案,这些交易少则数亿、多则数百亿,两年累计投入并购资金近1500亿元。

  此外,去年,融创共参与30次土地交易竞拍,耗资至少567.04亿元。如此算来,加上并购资金,融创扩张耗资至少超过2000亿元。

  然而,大规模扩张也引发市场对融创财务压力的关注。尽管孙宏斌表示目前账上还有900亿元现金,但其去年底总负债为2577.72亿元,净负债率从2015年底的75.9%上升至去年的121.5%。最近,其百亿公司债被终止发行,而标普也下调融创信用评级,列入负面信用观察名单。

  针对上述并购、财务承压等问题,长江商报记者向融创中国发去采访函,但截至发稿时止,仍未获得具体回复。

  两年大举并购28起,耗资近1500亿元

  前进路上,孙宏斌延续了一贯的激进风格,依托大密度并购攻城略地。

  长江商报记者梳理发现,融创受让万达高达631.7亿元资产,是其成立15个年头来进行的最大一笔交易。而从2015年以来,融创在并购路上完全停不下来,共进行了28起并购交易。

  具体来看,2015年,融资实施了4起并购,其中两起是与中渝置地进行,分别以4.5亿元获得成都国嘉志得置业、27.56亿元取得妙领所有悦景,另两起分别是绿城中国出售的上海融绿等7项交易以及武汉美联地产出售的武汉塔子湖置业,这两起均未公布交易价格。

  2016年,融创的并购动作更大。先后增持了上海浦东东郊项目、苏州德尔太湖湾、中牟美盛、苏州新友等项目,收购了上海枫丹、杭州金瀚、莱蒙国际位于三河燕郊上海等项目公司、嘉凯城青岛项目、联想控股的融科智地,入股金科股份、金科地产等。这些交易中,交易价格最低的上海浦东东郊项目7.52亿元,最高的联想控股的融科智地137.88亿元。据不完全统计,融创当年投入并购的资金为444.86亿元。此外,去年融创还掀起了与江苏雨润的并购重组,遗憾的是,历时4个月的交易以失败告终。

  今年,除了上述并购万达资产外,融创以26亿元入股北京链家、增持金科股份4.99%股权、收购天津博联、150亿元驰援乐视、102亿元揽下天津烂尾楼及21亿元接下西部第一高楼项目华城富丽60%股权及债权等。今年以来,融创已为上述并购砸下至少953.74亿元。

  长江商报记者不完全统计(部分未公布交易价格),上述并购共耗资1430.66亿元。

  除了并购,融创还参与土地市场公开出让。

  长江商报记者不完全统计,去年,融创共计成功参与了30次土地交易竞拍,耗资至少567.04亿元。目前,今年的数据尚未公开,暂无法统计。上述两项加起来,近两年来,融创砸下的资金1997.7亿元,算上未公布的交易价格,至少超过2000亿元。

  国际评级机构标准普尔在评级时公布的数据为,今年以来,融创用于收购土地(通过公开竞价和并购)、投资非核心业务(包括投资乐视系公司和链家)的支出已达1200亿元。

  引入资本实现高成本融资、快拿地、快开发模式

  与其他房企不同,融创的快速扩张源于大举并购、快速开发、快速销售、高速周转的融创模式。

  公开信息显示,融创掌门人孙宏斌曾供职于联想,25岁就被列为接班人,后因涉嫌挪用公款而入狱。4年后,孙宏斌东山再起,创办了房产销售中介顺驰地产,顺驰地产一度占据天津二级市场30%的份额。2004年,孙宏斌入选胡润中国百富榜。

  顺驰的快速做大得益于孙宏斌的激进风格。据称,2002年6月,顺驰成功竞得天津塘沽一块地皮,仅3个月,在这块地上所开发的“莱茵春天”就开盘销售。此后的8个月,顺驰从华北、华东和华中等拍得10余块土地,其销售额扶摇直上,从2001年1个亿增加到2004年的127个亿。

  然而,因为扩张太过迅猛,顺驰资金链长期紧绷,终于在2004年断裂。孙宏斌10余年的奋斗功败垂成。后来,孙宏斌将顺驰地产以12.8亿港币的价格卖给香港商人。

  2003年,孙宏斌创办融创。在融创身上,孙宏斌延续了顺驰的操作风格。

  华中一地产人士告诉长江商报记者,融创的做法类似于当年的顺驰,也与投行操作手法类似。即以惊人的周转率为核心,辅以高成本融资,快速拿地、快速开发、快速出售,并获得高预收账款,为了鼓励管理层保持“速度”,孙宏斌还推出股权激励。

  一名长期从事地产业务的律师向长江商报记者介绍融创在武汉拿地情况。据其统计,目前,融创在武汉拥有5幅地块,这几块地或在建或在售,分别为融创公园壹号、融创观澜壹号、融创融公馆二期、武汉融创观澜府、融创中心武汉壹号院。这些项目,除了融创观澜府是自己通过招拍挂拿地外,其余四块地均是通过并购获得。

  长江商报记采访发现,在上述地块中,虽然全部由融创主导开发,但几乎每个项目都引入了资本。如融创公园壹号,引入资管公司,招商财富持股31%。融创观澜壹号,融创与长江证券各占一半股份。融创融公馆二期,武汉市锦城房地产占10%股份。融创自己拿地的武汉融创观澜府,中铁信托有持股40%。融创中心武汉壹号院的开发商是武汉会昌置业投资有限公司,融创在其身上设置了多层股权,透过其背后可以发现,股东除了融创外,还有中信证券的身影。

  净负债率超200%,财务或承压

  高成本融资、高速扩张的融创负债高企,或存在不小的财务压力。

  在收购万达资产时,孙宏斌豪气地表示,以自有资金购买,融创的账上还有900亿元资金。

  对此,一名会计师向长江商报记者表示,从万达通过银行贷款给融创296亿元支付此次交易款来看,融创并非孙宏斌所称的如此有钱。

  实际上,近年来,融创的负债率不断上升。2015年底,其净负债率为75.9%,而去年底,则猛升至121.5%。

  根据国泰君安的托管报告显示,截至今年4月30日,融创集团借款余额1291.90亿元,年内累计新增借款金额370.59 亿元。

  对于融创的2016年年报,上述会计师认为,去年底,融创的账面现金确有698亿元,但有178亿元资金是受限的,融创能自有支配的资金只有520亿元。而这520亿元资金中,绝大部分来自于借款,仅有46亿元为经营业务收入。同时,其总资产为2931.83亿,总负债为2577.72亿,负债率87.92%,为近年来最高水平。如果把去年发行的100亿元永续债归在债务项下,如净负债率将达到208%。目前,融创的净资产不足400亿元。

  值得关注的是,近期,融创发行百亿公司债计划搁浅,被交易所终止,这或将加剧融创的财务压力。

  关注融创接盘万达资产的人士还向长江商报记者表示,融创此次收购万达资产,总体而言,资产价格较为便宜,但是,13个万达城项目尚处于投入期,均存在债务,目前债务情况没有公布。这意味着,融创的债务还在增加。此外,由于文旅项目投入大、周期长、回报慢,后期的建设对融创来讲也是新的资金压力。

  融创自身方面,近年来,其毛利率不断下滑,已从2010年的43.3%下滑至去年底的13.7%,显示其利润率较低。

  上述地产人士还表示,在地产全面调控的情况下,新楼盘领取预售证可能没有以往快速,这对于依靠高速周转回笼资金的融创来说,影响不小。

  融创的杠杆已受到各方关注。标普下调了融创中国的信用评级,列入负面观察名单。

  融创多元赶考 融合与负债双重承压

  长江商报消息 扩张步伐向三四线延伸,地产之外布局影视娱乐

  □本报记者 沈右荣

  融创在并购路上策马狂奔,而它也从单一的房地产开发企业,演变为多元化运营的复合型集团。

  长江商报记者梳理发现,今年来,融创先是150亿元驰援乐视,布局了视频、影视;而后631.7亿元接受万达资产,其中不仅有酒店资产,还有万达城等商业地产、文化资产等。

  7月15日,一常年关注融创的地产人士向长江商报记者表示,从近年来融创的投资看,主要分为两类,一类是收购地产公司股权及项目,仍然属于地产扩张;另一类则是投资上市及关联公司和拟上市公司股权,如金科股份、乐视网以及链家等。尤其是乐视以及万达文旅项目的投资,业内更多地解读为融创在走多元化道路。

  “不可能无限期扩张,在面粉贵过面包的地产现实中,寻找新的增长点成为必然。”一位上市房企人士告诉长江商报记者,目前,不少房企在走多元化之路。

  不过,专注于住宅开发多年的融创面临融合与负债的双重挑战,未来能否保持稳定的盈利能力,杠杆资产风险如何化解,都是融创需要思考的。

  接盘万达资产

  或为多元转型铺路

  融创、万达天价交易的背后,或不仅是万达急于缩表降杠杆、融创惯性并购,而是融创进行多元化布局的最关键一步。

  根据万达与融创的公告,融创受让万达的76家酒店、13个文旅项目。对于酒店,万达出让的是产权,经营权仍归万达。文旅项目则是此前万达重金打造的项目,13个项目总投资5000亿元,其模式为“地产+游乐园”,即不仅有大量土地储备,还拥有住宅、酒店、主题公园、高端医疗、学校教育等多个共存业态。

  对于此次受让,孙宏斌进一步阐述了双方未来的合作内容,即就13个文化旅游项目中已建成及将继续持有的物业,融创将委托万达运营及管理。已进行商业运营的项目将根据万达原计划运营及管理,对于未来新开业项目,经营计划及运营目标应在融创批准后执行及确定。此外,13个文旅项目的管理成本由融创承担及每个目标项目公司每年向万达支付5000万元的管理咨询费,合同期限为20年。

  这意味着,一旦交易完成,融创的资产版图中将增加酒店物业、文旅资产,包括商业地产。

  融创方面还认为,万达商业是知名的商业地产企业,在全国持有和运营大量商业地产和文化旅游项目,品牌影响力卓越。而且,万达商业拥有商业规划研究院、酒店设计研究院、全国性的商业地产建设和管理团队,形成了商业地产的完整产业链和核心竞争优势。未来,融创将依托卖方在文化旅游项目的丰富运营经验、品牌优势和本公司在销售地产的优势,双方强强联合,打造更具市场竞争力的产品,更好的实现项目价值。

  对于这一说法,一位长期从事并购重组的人士向长江商报记者表示,融创受让万达资产,表面上看只是买了万达资产,实质上可能是为融创转型铺路,融创看中了万达品牌及运营经验,融创希望通过此次并购与万达建立紧密合作关系,从而带动自身转型。

  一券商人士也表达了类似看法。该人士认为,融创深度介入文旅地产和酒店,或意在为自己的未来探索更多的可能性,使其能够对冲房地产行业的波动周期,并获得更加均衡的发展和新增长点。

  地产进入白银时代,单一住宅地产存风险

  地产全面调控背景下,住宅开发面临发展瓶颈,房企转型已成大趋势。

  长江商报记者了解到,在地产融资收紧、地产全面调控等背景下,一些中小房企生存日益艰难,房企内部并购轮番上演。

  克而瑞最新数据显示,今年上半年行业集中度进一步提升,排名前50房企的集中度达到49.1%,占中国房地产市场的近半壁江山。

  华中一地产人士向长江商报记者表示,房地产项目及公司股权的并购、组合近年出现增多增速趋势,这反映行业的一个方向。在其看来,随着市场调控持续和规模房企竞争优势的体现,通过这样的交易,未来房企集中度还将进一步上升。房企集中度高,未来将是大房企之间角力,高手过超胜负难分,而在面粉贵过面包的情况下,多元化转型就成为必然。

  长江商报记者了解到,包括万科在内的多家大型房企已经在转型路上。如万科在巩固传统业务的同时,继续加大对养老、教育、度假、租赁公寓、物流地产、地铁地产等业务,以及向装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。

  值得关注的是,此前对“转型”一词不太感冒的孙宏斌也开始考虑转型。

  今年3月28日,孙宏斌出席融创中国2016年财报发布会时表示,对地产市场悲观,行业风险很大,因为按照现在价格买地,就一定会亏钱。曾经因为受到调控影响,孙宏斌的顺驰帝国轰然崩塌,这也让孙宏斌意识到,地产进入白银时代,单一住宅地产存在风险。

  公开信息显示,从去年10月份开始,融创就停止在公开市场拿地,所获地块基本上都是通过并购而得。此前主要深耕北京、上海等一线及核心城市的融创,也开始转型。

  长江商报记者梳理发现,去年以来,融创相继开拓了广州、深圳、厦门、重庆、成都、武汉、宁波、太原等一二线核心城市,已经在40余座城市完成全国布局。此外,在江苏徐州、河北张家口及廊坊等三四线城市,也出现了融创的身影。

  “随着‘房子是用来住的’这一概念的深入,住宅地产的发展空间有限。”上述地产人士说,尽管目前房价处于高位,但暴涨的可能性几乎为零,全面调控的持续,虽然三四线城市可能还有空间,但总体上涨幅度不会很大,房企的利润也会有限。在这种情况下,巩固好传统业务,寻求新的增长点就成为众多房企的必然选择。在其看来,拿地激进的融创也不例外。

  或布局院线,进军大娱乐

  融创的未来,除了做好传统地产业务外,或将向大娱乐领域进军。

  其实,在收购万达资产前,除了住宅地产业务有小幅度转型外,融创不再只专注于地产开发,开始进行投资类资产配置。

  长江商报记者发现,去年以来,融创几次增持金科股份,目前持股比已达25%,这也是截至目前融创进行的最大一笔上市公司的股权投资。此外,今年初,融创还斥资26亿元入股北京链家,持股6.25%。

  值得一提的是,北京链家不仅是一家房地产中介,还涉及长租公寓、金融、装修等三大类业务。

  此外,融创150亿元驰援乐视,入股乐视网、乐视致新、乐视影业,全面涉足网络视频内容、电视硬件和影视内容制作等。

  一业内人士向长江商报记者表示,从投资风格看,孙宏斌从不做亏本买卖,他曾公开表示,在中国消费升级时代,大娱乐、大消费具有广阔的市场前景,其持续看好大娱乐产业。

  该人士认为,此番融创与万达的交易完成后,融创或将与万达商业自营品牌和多个国际知名酒店管理品牌、强大的主题公园、高端健康、教育与商业品牌建立起强大的合作关系。其公告也表示,未来将继续和万达在其他项目上以及电影等领域进一步加大合作力度。

  资料显示,万达院线实力强大,除在国内拥有455家万达影院共4000块银幕,在国外并购了欧洲最大电影院线Odeon、北美第二大院线公司AMC、澳大利亚第二大连锁影院Hoyts。除了影院资产,万达的影视业投资还涉及电影大数据公司慕威、国际影视制作公司传奇影业等。如今,万达已形成涵盖影视投资、制作、发行、放映及后产品等全产业链、全球性的产业版图。

  上述从事资产并购的人士向长江商报记者表示,从目前的公开信息看,未来,融创与万达将在电影等多个领域进行全面战略合作。如此一来,将深化融创的影视娱乐产业布局,借助与万达全球性院线产业合作,迅速具备影视全产业链和全球化视野,从而进一步实现内容制作、屏幕院线、电视硬件、线上网络、投资发行的大娱乐布局。“对融创这个新手来讲,不仅少走很多弯路,更主要的是可以大幅降低时间成本和资金成本,提高融创大娱乐产业布局成功的可能性。”这位并购人士说。

  不过,亦有人士认为,全身心投入地产多年的融创,如何实现与大娱乐产业的融合,将是一大挑战。此外,在负债高企的情况下如何化解杠杆资产风险,也将考验融创的资本运作能力。

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