绿地控股董事长张玉良:转型升级是常态 再推一批年轻人上去

  1月12日,绿地控股(600606,SH)发布2016年业绩快报。其快报显示,2016年,绿地控股实现营业收入2594亿元,利润总额142亿元,年末总资产6926亿元,分别实现25%、34%和15%的同比增长。其中房地产主业合同销售金额2550亿元,同比增长11%。

  值得一提的是,万科、恒大、碧桂园近日相继公布2016年全年业绩,其销售额均破3000亿元,位列全国前三。相较之下,曾长期“霸占”房地产排行榜前三的绿地,自2014年与万科争夺“一哥”之位后,逐渐淡出三甲之列。也正是从2014年开始,绿地提出“转型战略”,这也是绿地控股董事长、总裁张玉良的“张式”解法。

  1月11日,张玉良在接受《每日经济新闻》记者专访时多次强调,绿地已经不是单一的房地产企业,“2016年绿地发展策略的核心仍然是‘时、势’二字。‘转型、升级’在绿地永远是常态。”

  从绿地近日披露的2017年战略可见,从战略结构优化、产业联动、人事结构调整到具体的产品结构和合作方式,绿地在2017年都有大的改变。张玉良透露,在管理层面计划建立和运行若干区域管理总部,统一对外接口,统筹协调资源,提升“投资+基建+产业+新城”等新商业模式的运行效能。同时,房地产业务也将逐步向大市场、大区域、强管控的格局过渡。

  据《每日经济新闻》记者了解,此前绿地曾从各行业猎入一大批“80后”进入绿地担任要职。张玉良表示,人才要匹配绿地战略的“大转型”,2016年曾开展“千人干部培训”,并层层筛选最终留下40人作为后备新干部,输送到管理层,单位的正职更换率达到20%。“2017年人还是重点,全员还会再进行一轮大规模的更换,再推一批年轻人上去。”

  战略侧重:大基建规模要达2000亿

  2014年前后,绿地在房地产主业之外逐渐提出“大基建+大金融+大消费”三大新兴战略,如今张玉良指出,继续调整和优化结构依然是绿地的重点,“如今的绿地已经跟其他房地产企业不一样了,绿地已经是具备综合性产业特征的企业集团。”

  在绿地深度调整战略的背后,张玉良考虑的是“供给侧改革”的导向,其直言,绿地的打法是抓住结构性的市场机遇,将资源配置到有需求、有增长潜力的重点地区和产品领域。

  记者注意到,绿地在房地产主业进行了产业结构与区域结构“双调整”。数据显示,2016年绿地在一线城市和其他城市的销售比例约7:3,一、二线重点城市与其他城市的新增土储比例也基本为86%:14%,而2016年绿地住宅和商业办公的物业与土地的比例也基本为7:3,结构统一性很高且较为均衡,这轮为期一年有余的调整有一定成效。

  张玉良直言,在绿地的计划中 ,房地产在2017年并非“停下来”,只是增长慢一点,2017年要比2016年上涨15%~ 20%。“绿地是综合企业,应该看总规模而不是单一的一块。就算单看房地产,要超越绿地,估计也很难。”

  “其他产业板块会快速成长,比如大基建,2016年比2015年翻了一番,规模从500亿元到了1000亿元,2017年还要翻一倍达到2000亿元。”

  据了解,2016年,绿地基建产业在平台能级、布局力度、项目含金量均大幅提升,已成为绿地又一个千亿级以上的产业板块。全年成功并购了江苏省建、博大绿泽等一批实力基建企业,已初步形成“覆盖投融建造管、布局东西南北中”的基建产业版图,产业平台快速扩张。成功中标南京地铁5号线、宁波杭州湾新区等多个PPP项目,覆盖地铁、高速、城市公园、片区开发等多个领域。

  据张玉良透露,2017年,绿地将依托大基建进入“特色小镇”领域。目前绿地在上海崇明岛、杭州湾已经有落地实践,计划在江西(南昌周边)打造健康小镇、智慧小镇,在郑州也签了两个小镇。

  金融产业方面,《每日经济新闻》记者了解到,在“投资+投行”全产业链框架下,绿地已收购香港4、9号证券牌照并成立绿地(亚洲)证券,开展境外房地产基金、股权投资基金的投资及管理,并参与了蚂蚁金服二期等市场热点项目。

  张玉良表示,绿地在第三方支付牌照、在新加坡发行的210亿REITs、保险拍照获取等方面,均有不同程度的阶段性进展。保险将成为集团金融产业的重要板块之一,证券信托等则是保持流动性的工具。

  “2016年,绿地金融方面的利润约40亿元,在集团的利润率占比约25%,2017年计划金融的利润率占比要稳定在20%~25%。”张玉良告诉《每日经济新闻》记者。

  在大消费领域,张玉良透露,在医疗领域,绿地有望与相关具备产业资源的合作方牵手,通过成立公司等方式进行全方位合作,发展特色医院、健康产业的关联产业、远程医疗等业务,进军大健康。

  《每日经济新闻》记者注意到,2016年,绿地的消费产业主要集中在供应链的发展。进口商品直销实体门店G-Super在区域中心城市加速布点,门店总数达到26家,规模跃居精品超市行业前三。“线上线下同步扩张,持续向供应链上游拓展、向平台化演进。”绿地表示。

  产业联动:商业模式迭代 业务模块协同

  在“新兴产业增速翻番”的计划下,张玉良认为,绿地将加速迭代创新的商业模式、多产业多业务模块的协同效应。

  以绿地新进领域特色小镇为例。据张玉良透露,“特色小镇是国家鼓励的领域,绿地要用既有资源做,比如与交大和复旦合作培育新产业,先在‘长三角’,一线城市周边30~50公里的地方,造特色产业,把城市和生活功能建起来,这样来做特色小镇。”张玉良指出,选址是这一工程的重点,绿地会选择有溢出效应的城市,在交通方便、成本低、环境好的地段开展,方式上则是一级开发跟大基建联动,由第三方基建来做,这样自身资本金小也可以运用PPP方面的支持。

  商业模式迭代方面,据了解,随着地铁PPP项目的正式落地,“地铁+物业”模式将为绿地房地产主业和基建发展拓展更大空间。“进口商品直销+地产开发”则会成为绿地在区域中心城市迅速启动商业体运营的标配模式。

  即使是在传统的房地产主业,绿地在2016年聚焦的两个关键词“轻资产”、“产品+服务”将持续放大。据了解,绿地将针对房地产大宗资产,大举推行资产证券化,与新加坡荣耀基金共同设立210亿规模REITs,并拟在新加坡证交所主板上市。在新获的美国南旧金山产业园项目中,也采取了合作收购、小股操盘的轻资产运作模式,有效优化资产结构,提升盈利能力。

  针对商办产品,绿地拟通过集成内外部资源,形成“创客中心、金融服务、企业服务平台、绿地进口商品直销中心等”一系列重点商办项目的标准配置,运筹商办地产。

  针对大型产城一体化项目,绿地在资源整合、产业导入方面多线布局,包括战略入股重庆协信,意在全方位整合商办产业资源,与上海交大搭建产业联动平台并引入医疗科技等产业资源,均为商办及产业地产发展注入新的动力,激活运营价值。

  同时,张玉良还透露,绿地在投资与管理方面也将有变化。资本层面,绿地将同步推进战略性并购和财务性投资,2017年计划探索发展创投业务,重点投资有成熟科研成果的创业公司,获取投资收益,孵化产业资源。

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