10.34亿斩获钱江水利资产包 宝能竞拍吹皱资本市场一池春水

  收购一个单一项目,对宝能来说不是首选,背后是更多关于资产整合方面的考量。后续的资本运作才是值得关注的。

  横看成岭侧成峰,远近高低各不同。资产不论优质与否,在不同资本眼里均身价不一。资本潮起潮落,财富故事总有反转。

  11月30日,一个名为“浙江锦天房地产开发有限公司(简称”浙江锦天“)100%股权及债权等”的司法拍卖标的,在闲鱼拍卖平台上,经过4名竞买选手517次竞价(每次加价幅度为50万)、174次延时后,最终以10.34亿元成交。

  上述标的是一个资产包:包括浙江钱江水利置业投资有限公司(简称钱江水利置业)在浙江锦天100%股权及债权、在杭州锦天物业管理有限公司100%股权。

  据闲鱼拍卖平台相关人士透露,扣除5500万保证金,此次竞拍买家还需交付接近10亿的尾款,最后的期限是2017年2月28日。这一场竞争激烈的在线竞拍,加价一次50万,对于土豪而言,仿佛5元一样随意,最终溢价59%成交。而在此之前的9月份前后,钱江水利已开始在业内广邀有兴趣的企业看项目,彼时出价9亿元左右。一家闽系房企就去看过浙江锦天开发的麒麟山庄,在做完尽调之后认为没有盈利空间而放弃。该房企一名人士透露,“我们还没到像某些房企那样,为冲规模亏本也要收购的程度。”

  12月1日,21世纪经济报道记者从接近宝能的知情人士处了解到,最后打败其他3名竞争对手的赢家是近期资本市场炙手可热的公司--宝能,至于宝能用旗下子公司还是另外注册了公司来接盘这个资产包,上述知情人士表示不便透露。对此,记者试图联系宝能方面相关人士,未能取得联系。

  宝能曾多次举牌上市公司,完成多次资本狙击,这一次参与竞拍钱江水利置业资产包,再次吹皱资本市场一池春水。就在11月30日拍卖延时进程中,钱江水利置业的母公司钱江水利(600283.SH)在A股临收盘前突然拉升,12月1日因未刊登重要事项(未如期刊登临时公告)而全天停牌。

  麒麟山庄前世今生

  宝能买下的钱江水利资产包浙江锦天旗下只开发了一个楼盘,即位于杭州临安青山湖太阳湾半岛的麒麟山庄。

  青山湖板块在杭州以大户型别墅盘聚集区而知名,该板块最大的一级开发商就是浙江水利。2005年前后,青山湖板块有一批大户型独栋别墅盘扎堆入市,包括绿城青山湖玫瑰园、麒麟山庄、金基青云山居等,这些项目多以300-500平方米左右的户型为主,产品类型重复性非常高。

  综合杭州多名开发商观点,麒麟山庄最初由股东之一钱塘房产操盘,项目销售一直不顺畅,整个项目不到40栋占地1000平方米的法式大宅,至今只卖出去6栋。与此情况差不多的项目不少,板块开发初期出了几个烂尾项目。

  绿城后来收购金基项目,将3500亩地重新规划建设,打造出了风靡杭州高端人群的经典养老、度假型小户型独栋别墅项目--桃李春风,迄今为止,绿城桃李春风不仅一期、二期全部售罄,更获得影星周迅买入与好评,即将于2017年初开盘的三期据说已经进入奇货可居的状态。

  然而,青山湖板块现在的行情已经发生了微妙的改变。浙江省近期提出打造杭州“城西科技大走廊”的规划,把整个城西往青山湖方向范围内定位于高新科技产业带,并作为十三五规划和十四五规划的重点项目打造。

  显而易见,青山湖板块现在已经形成区域性规划,包括国际医院、学校等配套设施开始明确,再加上高铁西站、轻轨5号线等交通项目的落地,青山湖板块的居住变得越来越现实。

  钱江水利停牌

  闲鱼拍卖页面信息显示,浙江钱江水利置业投资有限公司在浙江锦天房地产开发有限公司100%股权评估价值为-50,934.08万元,起拍价为0元;在浙江锦天房地产开发有限公司债权评估价值为81090.03万元,起拍价为65000万元;在杭州锦天物业管理有限公司100%股权评估价值为-111.34万元,起拍价为0元。

  此前有媒体报道,杭州市出台限购政策后,钱江水利(600283.SH)位于杭州临安市的孙公司浙江锦天房地产开发有限公司(简称“锦天房产”),债务官司缠身。9月20日钱江水利公告称,因建设工程施工合同纠纷一案,锦天房产日前再度被起诉,浙江普天园林建筑发展有限公司(简称“普天园林”)追讨工程款3000万及保证金495.3万。

  加上另外的两起债务官司,临安市法院已冻结锦天房产银行账号近7400万及相应价值财产。

  公开资料显示,锦天房产是浙江钱江水利置业投资有限公司(简称“水利置业”)的全资子公司,水利置业则由钱江水利控股51%。工商资料显示,水利置业另49%的股东方为武汉盘龙上城投资发展有限公司、钱塘房产集团有限公司、重庆三峡水利电力(集团)股份有限公司。

  水利置业和锦天房产目前的财报情况均不容乐观。钱江水利公告显示,截至2015年12月31日,水利置业总资产10.2亿,净利-1.976亿,总负债14.6亿。

  截至2015年 12月31日,浙江锦天总资产11.13亿,净利-2.456亿,总负债15.3亿。

  水利置业和锦天房产的债务里面,还包含了和钱江水利债权债务。根据钱江水利的公告,锦天房产曾因为开发资金困难通过水利置业向钱江水利借款,但从2012年起子公司和孙公司均无法按期还款,于是经钱江水利申请后浙江省高院裁定,冻结被执行人水利置业对锦天房产的到期债权至12.94亿,同时查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人等价的财产。

  因此,有业内人士指出,宝能主要考虑整个土地价值是否与标的债务对应,成交价格与楼面价格之间是否有匹配关系。

  收购一个单一项目,对宝能来说不是首选,背后是更多关于资产整合方面的考量。后续的资本运作才是值得关注的。从钱江水利的股权结构可以看出,同为水利系统的浙江水利占股15.86%,仅次于大股东中国水务投资有限公司。

  镜子的另一面,甩掉不良资产之后,钱江水利即刻停牌,宝能的竞拍又一次给资本市场留下了悬念。