并购王孙宏斌再下两城: 避开招拍挂弯道超车

  并购王孙宏斌再度以熟悉的节奏出现。

  金科股份11月30日早间公告,融创旗下天津润泽物业和天津润鼎物业分别在11月11日至28日,11月16日至28日耗资近8.3亿增持公司股份162304282股,占总股本3.04%。本次权益变动后,上述两家公司及一致行动人聚金物业合计持有金科股份1069333760股,占金科股份总股本20%,逼近公司实际控制人。

  同是30日早间,中国恒大公告,融创旗下融创(青岛)置地收购青岛嘉凯城公司全部股权,耗资36.62亿元。目标公司主要从事青岛李沧区青岛时代城的开发,项目总占地面积约为106.61万平方米,总建筑面积约178.79万平方米,未售面积约为98万平方米,主要用作住宅及商业用途。

  这是孙宏斌继今年9月中下旬连续豪掷178亿收购之后再次集中公告收购。 融创中国董事长孙宏斌在近期一次内部演讲称,他的投资逻辑是“要买对地方、买对时间,多借点钱。”显然,孙宏斌正试图在这次调控周期内再度实现更大的“弯道超车”。

  在近期一次聚集着不少开发商的内部会议上,孙宏斌对很多同行说道,“如果你的公司现金流有问题,但是土地还有价值,那你就可以找我。”

  并购路线图:避开招拍挂

  并购并非易事,但孙宏斌在并购市场上则表现得“兵贵神速”。

  21世纪经济报道记者统计发现,今年以来,融创已发起多次大并购。今年5月,融创中国以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权,借此首次进入深圳市场;8月22日,融创公告称,公司的间接全资附属公司海南融创耗资20.54亿,收购杭州金翰的50%股权及债权;9月19日,融创宣布拟收购联想控股附属公司融科智地旗下41间目标公司的相关股权及债权,总代价约137.88亿元;9月21日,融创再发公告,宣布拟通过定增入股金科地产,以40亿元认购16.96%的股份,成为其第二大股东。

  对于11月30日公告的两起增持和并购,兰德咨询总裁宋延庆表示,“增持金科是对上市房企的股权投资,类似于恒大增持万科。对青岛嘉凯城是投资收购的项目公司,着眼于土地。”不过,宋延庆认为,对于增持金科股份至20%,预计融创中国可能不仅仅是财务投资,通过做加法,进一步做大规模。

  据21世纪经济报道记者粗略统计,算上上述增持金科股份和收购青岛嘉凯城股权,融创中国今年共计已经累计斥资287.28亿在并购市场上。

  与其他房企多集中在招拍挂土地市场不同的是,融创中国今年城市布局,更多是通过收并购方式完成,避开了一路水涨船高的招拍挂市场。近几年开发项目有近三分之二都是通过并购获得。

  值得关注的是,通过分析融创并购路线图可以发现,融创并购项目布局与其坚持的“区域聚焦”原则一致。相关数据显示,目前融创已经完成全国化布局,目前布局约 30个一线及强二线城市,主要集中在环渤海、长三角、珠三角、中西部的卡位布局。另外,土地储备方面,截至今年6月末,融创中国运营的项目数量156个,总土地储备4600万平方米,权益土地储备3097万平方米,足够公司未来3-5年的发展所需。

  融创中国执行董事及行政总裁汪孟德曾在2016年年初表示,融创中国的战略布局主要是选择区域。而布局区域就是选择好的供求关系。

  房地产一位业内人士指出,能在房地产下半场保持稳定快速增长,必然要符合如下三个条件:首先,在市场波动前提前做对预判,对存货进行结构性调整;其次,进出节奏恰当,市场向上时卖房子,向下时则买地;再其次,全国布局一线和二线重点城市,因布局和规模获得更好的市场抗压能力;最后,更加强调产品和服务能力。

  孙宏斌投资逻辑:买对地很重要

  发起多起并购案,融创中国的现金流状况备受关注。21世纪经济报道记者查阅了融创中国半年报数据,截至2016年6月30日,得益于合同销售的大幅增长以及随着而来的现金回款增加,截至报告期末,融创拥有可动用现金401亿,较2015年12月31日的271亿增加48%。

  如此大手笔并购,显然,严苛调控之下,别人看到的是“死亡”,孙宏斌看到的是机遇。孙宏斌在近期的演讲中也表示,“即便经济下行压力较大,依然可以在国内找到发展机遇,始终看好国内的房地产发展。”

  在孙宏斌看来,房地产行业投资逻辑中最重要的是土地价格。“我看了很多公司,一种是现金流没有问题,但土地价值有问题,然后运转就转出一个窟窿;第二类公司是土地价值没问题,但现金流有问题,因此活不下去。对房地产行业而言,第二类的企业可能更好一点,因为这个行业主要看中的是土地价值。”

  孙宏斌表示,房地产行业与别的行业不一样,别的行业并购的是资产占有率、是大脑,是专利。而房地产行业并购的就是土地的价值。所以,在房地产行业,如果现金流有问题,但土地是有价值的,那还是有人愿意收购的,公司是可以卖掉的。

  因此,孙宏斌认为,在房地产行业,其中要控制的一大风险便是“地别买错了,地买错了,即使现金流没问题,最后也会成为窟窿;如果地买对了,即使现金流有问题,你还可以卖掉。”

  孙宏斌还透露,融创中国的并购风格是“第一,我们要的就市场价,不占你的便宜,市场价我们都认,价格好谈;第二,卖完不想要还可以退;第三,有时候卖不是全卖,50%、60%或者70%,你还是股东。因为我们产品好,有溢价能力,可以赚更多的钱,你和我们合作是合适的。”

  借多轮弯道超车操作方法,融创中国已经从2010年上市初的86亿元销售规模迅速成长,目前已经成功步入千亿军团。

  据孙宏斌判断,房地产行业的趋势是集中度越来越高。现在前一百名房企的市场占有率是40%多,相信5到10年后会集中到70%多,前十名的占有率会到达百分之二三十。未来并购是趋势,小公司将不断被大公司收购。这个规律弄不明白的话,小而美的企业很可能就变成“小而没”了。