绿地集团张玉良:大基建回报稳定 产业地产仍有空间

  张玉良认为,未来地产企业分化会加剧。目前全行业中,商业地产、产业地产真正做得好的很少。绿地现在正开始通过依靠产业、城市建设和大基建,将房地产的产业运营和城市运营相结合,提高产业竞争力。

  房地产白银时代,房企开始谋求新的发展方向,包括基建、金融、消费、医疗、健康等行业。

  绿地是多元化布局的典型房企。11月25日上午,绿地集团董事长、总裁张玉良向21世纪经济报道记者介绍,目前,绿地控股集团正按照深化供给侧改革的要求进一步深化产业结构,并推进向城市运营服务商的转型。

  前两年,绿地商办及产业地产占50%的比例;而现在商办和产业地产占三分之一,住宅业务占三分之二。绿地重视创客、创业需求,在产业园、办公商务区全部增加了面向中小企业的智能化服务、信息系统服务、会议会务服务等。未来绿地还将向保险和健康医疗产业方面拓展。

  商业和产业地产机会

  《21世纪》:怎么看最近的房地产市场?

  张玉良:一批企业如万科、恒大、碧桂园,抓住了住宅突飞猛进的势头,销售额已经超过3000亿(元),产业集中度提高。中小企业的发展相对下滑。

  今年的土地市场(住宅)离谱地涨,这与今年前段时间金融政策的持续宽松有很大关系。受全球金融影响,主动和被动政策导致房地产市场价格大幅上涨,但三四线城市价格仍然上不去。明年很难出现今年这种增长情形,住宅方面不可能有像今年3-9月份这样的势头,楼市需要稳定,否则对于整个国家的稳定增长会有很大压力。

  《21世纪》:房地产行业的集中与分化将会呈现什么状态?

  张玉良:第一种是像绿地,向综合性发展。不仅做房地产,还向大基建、金融、产业运营切入。第二种,不是转型,而是彻底改行。第三种,仍然守着房地产业务,但需要加强服务,而提升服务也是有成本的。中小企业几乎不是考虑是否转型,而是要么做专,要么被淘汰。因为房地产市场资金宽裕期结束的拐点已经来临,尤其针对中小企业,社会资本的融资价格已经上涨很多。

  《21世纪》:未来地产行业的机会在哪里?

  张玉良:企业将继续分化,地区分化也会加剧,但低迷地区要扭转局面还有困难。中国房地产公司中,商业地产、产业地产真正做得好的很少。对绿地而言,过去超高层和综合体优势比较明显,现在开始要靠产业、城市建设和大基建,将房地产的产业运营和城市运营相结合,提高产业竞争力。

  绿地前不久与协信合作,主要也是着眼于双方在产业地产的协同。从规划看,协信启迪的空间很大。

  《21世纪》:做大基建,前期投入的资金比较多,且回报周期可能也比较长。

  张玉良:大基建以PPP这样的形式获得了中央政府的高度支持,各地政府也希望依靠大基建的增长来解决城市、地区的供给,当然也助于稳增长。

  绿地大基建的投资,大约是自有资金占三分之一,社会融资占三分之二。大基建自有资金的回报率能达到百分之八九左右。这种盈利模式是可持续的,也是安全的。对于企业来讲,大基建也可以带动住房开发、产业开发。虽然资金运作的时间确实比较长,但因为杠杆性相对较强,还能与其他产业统筹运作,资金问题就化解了。

  《21世纪》:房地产信贷有收紧趋势,杠杆成本会否稍微加大?

  张玉良:从大企业来看,(杠杆成本增加)有限。但对于中小企业,成本已经上去了。我们有个金融服务公司的数据显示,这一两个月,社会资本的融资成本已经涨了百分之二十。

  顺应趋势选择产业

  《21世纪》:绿地为什么会选择大基建、大金融、大消费这三个方面来发展?

  张玉良:从大势来看,多大的企业,必须要有多大的行业,行业足够大你才能做强大。

  从大基建来看,中国处于一个重要的成长期,至少这五年我认为它非常重要,“十三五”还有“十四五”,市场都有大量需求。中国在经济调整中,产业、城市都有巨大市场。

  从消费来看,中国消费能力在持续提升,国内的产品满足不了消费者,很多进口产品就进来了。包括度假旅游、养老等都应运而生,这些产业的空间很大。从大金融来看,大企业里,产业与金融的融合几乎已经是标配,有金融工具配合跟没金融工具配合,产业竞争力是不一样的。

  从绿地自身来看,我们也有这个能力。我们的基建业务原本就有基础,也有品牌优势,能通过主业带动很快做大。同时,当大基建拓展以后,因为跟政府的密切度和联动性增加,获取土地资源成本更低了,反过来又能带动主业。实践证明,这个商业模式是讲得通的。

  《21世纪》:绿地商业地产和产业地产占比在下降,未来还是这样的布局规划吗?

  张玉良:这两年的环境变化,催生了住宅的快速发展。由于经济结构调整,大量企业效益下滑,互联网带来的电商发展等因素影响,对产业地产、商业地产的冲击确实比较大。但中国是一个巨大的市场,调整到一定程度以后,商业地产和产业地产的基本需求还在,尽管没有过去那么高,但还有成长空间。商业和产业地产绿地还是要涉足的,只是会在区域布局上适当调整,产业模式上积极转型创新,包括资本层面的平台搭建等,要做强综合实力。

  《21世纪》:绿地还会做哪些产业?

  张玉良:未来,我们除了现有三个大产业以外,下一步可能会探索进入保险和健康产业、养老产业。去年以来,险资发展迅猛,这是因为中国经济发展到现在,保险业已经到了快速成长阶段,而且保险市场还有巨大的成长空间。绿地将择机酝酿搭建健康养老医疗板块的大平台,加强产业协同发展。

  此外,绿地还会继续寻找并购机会。