“未来10年，万科要做到万亿市值，未来万科的业务中，传统的住宅销售只占50%，另外50%都来自新业务。”2015年5月，万科总裁郁亮提出万亿万科的新图景。

　　从“城市配套服务商”到“万亿市值”，万科在巩固核心业务保持行业领先地位的同时，还积极拓展物流地产、物业服务、长租公寓等新业务，从单一上市公司，向多业态、多上市平台的控股集团转型。

　　在郁亮提出“万亿市值”一年之际，即便深陷股权之争，2016年万科在业务层面仅用118天就突破了千亿销售额，展示了惊人的万科速度。过去一年，万科既是行业的引领者，更是自生体系的创新者，随着“城市配套服务商”战略的稳步推进，“万亿大万科”的征程已迈出坚实一步。

　　万亿市值

　　长期以来，对住宅开发的专注都是万科的特有标签。2013年6月，郁亮表示，未来万科的目标是和中国城市同步发展，公司新的战略定位是成为中国城市配套服务商。

　　顺应向城市配套服务商的转型，万科正在把服务从社区扩大到整个城市，积极参与社区养老、教育、商业、综合体、物流、文化旅游等城市配套的规划与建设，在郁亮的万亿市值图谱中，未来的半壁江山都将来自于新业务。

　　目前，万科各项新业务正在稳步推进。万科2016年一季报显示，物流地产方面，万科正式获取了3个物流地产项目。凭借万科在全国60多个城市的资源支持，万科物流地产正迅速拓展在全国的物流网络布局。

　　在物业服务方面，万科继续推进市场化战略。一季度万科物业对外签约11个住宅物业项目，此外公司也在积极寻求在商业、写字楼物业服务方面的业务机会，一季度按合同约定时间正式进驻5个项目。同时，公司继续深化以管家为核心的项目运营新机制，实现了管家服务和100万户业主的网络连接，推动基础物业业务向专业化、智能化变革。

　　此外，万科在社区商业、长租公寓、度假物业等业务方面的探索也不断深入。万科董秘朱旭透露，今年一季度万科在各地新开业的长租公寓数量已经接近2000间。作为万科首个主打滑雪主题的项目，万科松花湖度假区在投入运营后的首个完整雪季也表现不俗，实现了20万客流，奠定了行业领先地位。

　　万科在商业地产方面也表现积极。北京万科第三座购物中心——北京住总万科广场于5月1日正式开业。截至当日22时，客流突破13.6万人次，销售额突破600万元。除北京外，成都、广州等的商业地产也在加快步伐。

　　万科转向“城市配套服务商”，在大本营深圳可窥见一斑。以深圳万科为例，从住宅来看，万科大规模从郊区进入“城区”，从刚需拓展到豪宅，住宅产品线全线打开。从业态来看，深圳万科开始摆脱过去对住宅地产的单一依赖，拓展商业地产、产业地产、度假地产、教育地产、旅游地产等，业态走向多元而复合。

　　深圳万科过去聚焦即售型物业的开发和管理，延展到对运营型物业的招商、服务、管理，希望未来成为领先的城市不动产运营商。

　　百日破千亿

　　在新业务稳步推进的同时，万科的传统住宅业务也保持稳定增长。

　　2015年全国销售额千亿级的房企共7家，万科以2615亿元位列榜首；2016年，万科销售额破千亿却只用了118天。4月27日晚，万科2016年累计签约销售额正式突破千亿关口。

　　5月4日，万科披露其4月的销售额为356.5亿元，1至4月份累计实现销售面积809.9万平方米，销售金额1108.9亿元，较去年同期数据分别增长49.4%和73.0%。如果按3000亿元的年度目标计算，前四月万科已超额完成目标的三分之一。

　　在传统地产开发领域，万科近两年平均增长速度惊人。2014年和2015年，万科跨过千亿门槛分别用了181天和178天。2016年一季度，万科实现销售面积545.7万平方米，销售金额752.4亿元，同比分别上升37.6%和59.5%，增速创下近五年来同期最高。

　　而从城市分布来看，一季度万科在上海的销售金额突破百亿元。在深圳、北京、武汉、杭州等城市的销售金额也超过40亿元。

　　朱旭表示，一季度公司在基数较高的情况下，实现了销售的大幅增长，一方面体现了公司的产品竞争力，另一方面也因为公司2015年拿地开工力度加大，投资布局合理，今年一季度的推盘资源比较丰富。

　　同时，万科国际化战略也显露成效。一季度销售业绩中，海外项目贡献销售面积0.4万平方米，贡献销售收入人民币4.9亿元。

　　2016年以来，一线城市楼市政策收紧，热点二三线呈现出市场和土地过热的局面。万科一季度持续关注了14个城市，土地供应、成交面积相比2015年同期同比有大幅增长，整体成交溢价率达到40.9%。为了以合理价格获取项目资源，万科通过深化合作力度，创新合作模式拓展项目获取渠道，2016年一季度就为万科新增加开发项目42个，规划建筑面积约725.9万平方米。“在面粉贵过面包的情况下，2015年万科最大的成功是没有拿过一块高价地。”万科高级副总裁谭华杰在2015年年度业绩会上说。以合理的价格获取土地资源，是万科管理团队投资拿地坚持的严格标准。在拿地时重点评估土地成本相对于周边房价的合理性，严厉规避了溢价率过高的项目。万科管理团队此举为万科在全国土地市场的布局打下良好的基础。

　　在拿地增加的同时，万科仍然保持着稳健的财务状况。截至一季度末，万科净负债率仅为25.5%，继续保持在行业低位；持有货币现金527.8亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和269.9亿元。

　　风险管理

　　万科一季报显示：至4月24日，万科为期5年的股票期权激励计划三个行权期全部结束。

　　对于该项计划，万科评价称：“股票期权激励计划的推出，弥补了公司长期激励机制的缺位，建立起股东和职业经理人团队之间更紧密的利益共享和约束机制”。

　　在股权激励计划实施的同时，万科也在积极尝试事业合伙人机制，这一机制被认为有助于激发经营管理团队创造力和工作热情，为经营转型提供管理支持。2014年上半年，万科推出项目跟投制度，将项目经营成果与员工利益直接挂钩。万科方面表示，经过一年多的实践，跟投制度在减少拿地风险、缩短项目开盘周期、提高开盘认购率，提升项目盈利能力等方面已经体现出良好成效。今年开始，万科管理层图谱出现了新的变化：谭华杰卸任董秘，担任公司高级副总裁，负责前瞻性新业务的研究落地；原首席财务官王文金则改任首席风险官。其背后的深意在于配合万亿市值的目标和新业务的开展。

　　在房地产企业中设立首席风险官职务，万科是第一个吃螃蟹的人。万科相关人士表示，万科设立首席风险官除股权之争的原因之外，长远的考虑还有万科诸多新业务，进入哪个细分领域，投入多少资源，都需要进行风险规划和管理；而在万科运营组织的变革中，事业合伙人、项目跟投制度、团队公司化尝试等制度，也需要从风险管理的高度进行考虑。

　　在带领万科进行二次创业的过程中，郁亮深谙，所开展的新业务是任何人都没有想到、没有做过的，在探索的同时允许混乱和打架的存在，“鼓励创新，允许多点尝试，不怕犯错，待一定阶段以后再加以整理，形成新生态”。

　　万科刚刚走过30年，以王石、郁亮为首的万科管理团队对万科发展的作用不言而喻，其建立的阳光、透明的万科对中国地产发展的作用至关重要。

　　朱旭表示，目前万科正在加快与深圳地铁的资产重组步伐，双方正积极协商交易方案，推动中介机构开展相关工作。预计6月18日前，这一方案就将浮出水面。

　　可以预见的是，无论备受关注的股权之争结果如何，上市公司最终还是要回归基本的经营业绩。重组后的万科能否保持管理团队和经营风格稳定性，对于万亿市值的实现无疑具有重要意义。