一连串下跌的财务数据与凶悍的拿地风格对比强烈，进入贺建亚时代的招商地产，与“千亿收入，百亿利润”似乎渐行渐远

　　创立30周年之际，招商地产却经历了一番高层换血，告别内敛的林少斌，迎来激进的贺建亚。

　　尽管贺可谓招商地产“老人”，14年内部经验必会助他上下通络，但“千亿收入，百亿利润”的既定目标，能否如期完成，无疑是个巨大考验。

　　10月伊始，克而瑞信息集团发布中国50强房企前三季度销售排行榜。榜单显示，招商地产前三季度销售总额为299.7亿元，排在第15位，与排在第一位的万科（1482.7亿元）和排在第四位的保利（916.9亿元）相去甚远，已从房企第一梯队跌至第二梯队。

　　上半年销售业绩不达预期

　　8月18日，招商地产发布2014年半年报。上半年，该公司实现营业收入160.47亿元，较去年同期的161.34亿元减少了0.54%；归属于上市公司股东的净利润为17.85亿元，同比去年的25.5亿元下跌约30%。此外，基本每股收益为0.69元，同比跌幅约为30.3%。

　　对于上半年业绩不佳的原因，招商地产遥指与市场环境有关。1—6月，全国房地产开发投资达42019亿元，同比增长14.1%，增速持续回落；房屋新开工面积录得80126万平方米，下降16.4%。而受市场环境拖累，招商地产上半年的销售情况不甚理想，累计实现签约销售面积121.82万平方米，同比减少10.47%；签约销售金额为179亿元，同比减少10.35%，仅完成全年500亿元销售目标的35.8%。这意味着，下半年公司要完成近340亿元的销售目标，每个月的销售额要在55亿元左右，而招商地产前六个月平均每个月的销售额仅有26亿元，要完成多一倍的销售额，对公司来说，这着实是个难题。

　　除了受市场环境拖累的因素外，招商地产自身的产品结构不甚合理也是导致其业绩不佳的原因。招商地产产品历来偏重于中高端定位，而在上半年全国多数楼市限购和限贷尚未松绑的情况下，中高端产品的销路受到严重影响，去化速度慢。针对这一问题，招商地产也开始调整产品结构，坚持全产品线，加大中小户型产品的供应，推高周转产品以回笼资金。

　　招商地产总经理贺建亚表示，公司的住宅产品线，是做刚需产品和改善型产品，现在已研发完成两个主题系列，正在各地落地测试过程中。而在非住宅业务方面，复合园区未来会重点塑造。

　　贺建亚接手开启激进模式

　　1990年，贺建亚从北京航空航天大学毕业，到招商局集团至今已24年，期间在招商地产任职14年。今年4月，董事总经理贺建亚成为招商地产的第一责任人，宣告招商地产进入“贺建亚时代”。在熟悉招商地产的人士看来，贺建亚与林少斌截然不同，林少斌沉稳而谋略，贺建亚进取而“嚣张”，不同的处事风格造就了招商地产在发展模式上必定会有截然不同的表现。

　　首先，从公司营收规模上看，林少斌执政招商地产的后期，贺建亚的激进风格已有所体现，公司营收规模迅速增长。2010年的营业收入为137.8亿元，2011年小幅上涨至151亿元左右，到2012年，大幅增长到250多亿元，2013年再涨100多亿元，达到325亿元，2014年，公司将500亿元销售额定为全年销售目标。

　　但是营收规模并不能作为唯一衡量标准，随着营收增长，公司利润总额也水涨船高，然而利润率却表现出波动。公司2010年的利润总额为20.1亿元，2011年时，利润总额为25.9亿元，2012年为33.1亿元，2013年为42亿元。对应的利润率分别为，2010年14.5%、2011年17%、2012年13%、2013年13%。通过数据可知，公司在2012年和2013年，净利润率都出现下滑，而在2012年到2013年间，公司营收规模增长较快。

　　对此，一位证券行业研究员对《投资时报》记者表示，营收规模增加，净利润率却降低，主要是成本上升所致，地价上涨、税收增加，但房价上涨较慢。

　　贺建亚时代的激进模式还表现在另一个方面，那就是拿地凶猛。

　　尽管招商地产上半年销售数据不太好看，但仍阻止不了其拿地愿望。就在市场遇冷，各路房企纷纷走拿地保守路线之时，招商地产却逆势囤地。与万科、保利、金地这三家企业不同，招商地产拿地规模高于去年。仅今年1月份，招商地产就豪掷83亿元，增加了近300万平方米的储备用地，当月拿地力度赶超去年全年的50%。而在6月份，招商地产又斥资1亿元拿下位于江苏句容市的5万多平方米综合用地。

　　据公开资料统计，招商地产上半年共斥资118亿元，合计拿地16宗，继续拓展在南京和天津的布局，并首次进军珠海。

　　大规模拿地彰显了招商地产加速扩张规模的野心，但同时，也增强了对贺建亚的考验。

　　转型进军养老地产

　　除了业绩承压，招商地产在半年报中透露出的转型意图也同样引人关注。公司表示，在做好住宅地产的同时，要进军养老地产、产业地产等新领域。

　　此前，贺建亚在接受采访时曾透露，招商地产在养老地产方面已经研究了5年。为发展养老地产，公司专门成立课题组，跨部门跨地域研究，做深入的客户调查。不仅如此，公司还和招商银行建立了协同作战关系，未来交叉营销、渠道共享、客户互换、品牌互动会全面加强。

　　据了解，招商地产去年通过招商银行的私人理财部，调查了珠江三角洲有钱人生活方式和诉求的变化，对他们的养老、健康考虑，都有详实数据。现在国内没有成功案例，虽然海外模式可以借鉴但不能全部照搬。

　　而近期，有报道指出，招商地产准备在重庆首次试水养老地产，原因是重庆老年人口众多，且在养老地产这一块目前还算是空白状态，仅有重庆如恩等一两个养老地产项目，未来这一领域发展空间还很大。

　　对于未来重庆养老地产项目的开发，招商地产董秘刘宁曾公开表示，这是一个很复杂的过程，公司要打造成一个社区养老概念，涵盖社区商业等多业态，现在养老产品五花八门，要结合自己的特点，把市场需求特点搞透彻了，再进入开发阶段。

　　前海地块存优势

　　尽管招商地产业绩承压，但据《投资时报》记者了解，其大股东招商局在前海拥有不少土地，主要是港口、仓储和物流为主的用地。根据当时政府对前海的规划，这些港口、仓储和物流等用地中有相当一部分将会改变用途，大量土地将根据前海规划功能转变为商业和住宅用地。受益于大股东优势，招商地产将有很大机会参与其中的土地开发建设。

　　据了解，招商地产大股东在前海直接拥有200万平方米土地，预计建筑面积240万平方米。另外在紧邻前海的蛇口片区拥有200万平方米的土地储备。加之，招商地产一直以蛇口为发展根据地，在蛇口开发过程中有可圈可点的地方，蛇口片区30年的开发经验，会为招商地产前海计划提供一些借鉴。

　　招商地产相关人士在接受媒体采访时也曾表示，招商地产会参考蛇口的开发经验，但不会简单的复制。