中南建设:品质偏执者跑起来
来源:经济观察报 发布时间:2014年06月28日 07:17 作者:宋磊
    6月17日,江苏中南建设集团股份有限公司 (以下简称“中南建设”)发布公告,公司通过竞拍取得江苏太仓三块土地,成交总价9.02亿元,楼面地价4772 元/平方米。公告续称,上述项目预计今年实现预售。
    这也意味着,从拿地到预售,留给中南建设的时间最多只有6个月。但这对正处在转型升级期的中南建设而言,却并非难事。从去年开始,中南建设以提高周转率作为战略核心,坚持一手抓大盘综合体开发,同时一手推进短平快项目,苏州昆山项目更是三个半月完成拿地到开盘销售,创造行业快速开盘新纪录。
    跑起来的中南建设,提速的还有其业绩表现。自2009年上市以来,中南建设一直保持快速稳健的发展,2009-2011年销售金额增速分别达到64.28%、23.32%和58.39%。2012年销售业绩突破百亿元,达到115.78亿元,2013年销售业绩再度攀升至156.5亿元。
    而携房产、建设、土木、工业全产业链优势,一直致力于成为中国城镇化进程的重要参与者和推动者的中南建设,在业绩之上,提出更多的是对品质的要求:通过住宅产业化和NPC技术(全预制装配楼宇技术)的应用,使造房子像搭积木一样简单、快捷、环保,做更多的绿色建筑,进而造福千千万万的普通居民。“住宅产业化造出的住宅更环保节能,返修率远远低于传统现场施工的建筑。”中南控股集团副董事长陈小平表示,这将是集团推广的重点,未来3年时间50%的建筑都将采用NPC技术。
    全面提速开启
    以建筑起家的中南建设,与很多房企不同,集团业务除房产开发外,还涵盖市政轨道交通、土地一级开发、建筑施工、公建、装修装饰、自持物业商业经营等,拥有房地产、建设、土木工程、工业四大产业集团。2013年集团总资产达700亿元。
    其近年来攻城略地的步伐,也可谓迅猛:从2005年一举拿下南通CBD中央商务区地块的开发,到2012年一举夺得中国新地标建筑苏州中南中心项目,再到2014年进军苏州金鸡湖畔、南京等地,短短9年间,已进入全国30座城市打造50个楼盘。
    要进入哪些城市,是每个开发商需要考虑的问题。合理的城市布局既能保障企业业绩的快速增长,又能规避政策和市场等因素所带来的风险,处在当下楼市分化期的中南建设,深谙这一点。
    陈小平指出,以前中南更多在三四线城市。如今战略微调,巩固三线城市,优化四线城市,加大二线城市拓展布局,如苏州、南京等地,同时关注一线城市及周边地区,形成有效的城市组合,将抗风险能力做到最强。
    以快打慢,提高周转率,成为了中南建设的战略核心。陈小平指出,大型综合体项目占地面积广、业态综合,随着开发区域的成熟,能分享到区域发展的红利,但问题是周转率相对偏低。去年开始,集团开始逐步转型,一只手抓大盘综合体,另外适当抓住时机做短平快项目,提高周转率,增加抗风险的能力。
    在具体操作环节,中南建设提出“三先六快”方针,要求先获取土地信息、先规划设计、先准备招投标,加快规划设计、报批报建、班子组建、营销推广、现金回流、融资等。同时在产品标准化方面不遗余力,如此对缩短工期大有裨益,目前中南项目开盘时间比主流开发房企的时间至少节省了三分之一。
    在明确的拿地准则和可落地的周转率提升措施指导下,中南建设发展全面提速。海通证券分析师涂力磊指出,中南建设2014年一季度实现签约销售额约40亿元。同时继续保持积极拿地势头,到一季度末公司土地储备达到1700万平左右,土地储备丰富,后续发展动力十足。
    “地产+X”模式
    “整个地产行业已表现出明显趋势,即地产+X模式。”陈小平指出,原来房企纯粹是做住宅地产,现在地产商都注入了其他产业因素,如旅游地产、商业地产、养老地产,这是个大趋势,即随着房地产市场的发展,产品逐步分化,体现出更多附加值。
    有着充足的大盘开发经验的中南建设,因为更深刻地接触和了解城市的发展和变迁,也在数年前便注意到住宅地产之外的机会。
    原来,中南建设操作过的大盘模式,很多都处于新城新区,而当地老百姓的配套问题也就成为必须要解决的事情,为什么不自己做呢?中南建设开始涉足商业地产,以CBD项目为例,既有大型购物中心、精品百货,也有写字楼、商业街,2011年便开业运营。
    中南建设有着严格的“住商协同”逻辑,即以大盘为依托,商业地产作为独立发展产业,而后者也充当为大盘提供引擎和活力的角色,通过住宅地产创造现金流,通过商业地产分享城市发展所带来的红利,沉淀优质资产。“我们有个构想,公司成立40周年即2027年,有100座购物中心,100座星级酒店。”陈小平表示。
    善于捕捉战机的中南建设,在开发业态多元化的道路上,似乎发现了更多的“X”。在2005年便进入海南,并在青岛、烟台等地从事旅游地产开发后,2013年中南建设又获取了河北唐山湾国际旅游岛、海南昌江棋子湾旅游度假区项目,对旅游、养生、养老地产加大了投资的力度。
    “旅游地产是介于刚需和投资之间的半刚需产品,购买者具备刚需特征,因为他一方面自己要去住,另一方面,又要求房子具备保值增值能力。”陈小平指出,旅游地产有着广阔的前景,如中南海南文昌项目,每到过年项目入住率能达到70%,三四千户业主要入住。
    按照中南建设的构想,公司将呈现出住宅地产为主,商业地产为辅,积极推进旅游地产和养老地产的多元化格局,帮助集团实现长足健康发展。具体而言,“希望未来纯住宅业绩占比到60%-70%,商业地产20%-30%,旅游养老占10%-20%。”陈小平表示。
    品质的偏执
    建筑施工起家的中南建设,有着国家建筑工程总承包特级资质,这也为其进入城市拿地,一二级联动开发提供明显优势。也恰恰因为建筑起家,在陈小平看来,中南建设对品质的追求甚至有些“偏执”。
    原来,从中南建设的高层到基层,对工程质量都极为重视,甚至董事长陈锦石最大的兴趣便是爬楼,原来楼盘少时每栋楼每年都要爬8-10次,如今楼盘多了每栋楼也要爬3-4次,身先士卒带着高管从上到下进行检查,并专门组织了榔头队,发现哪里有问题就现场改掉哪里。而他自己汽车的后备箱里,为了检查工程更是手电筒、雨鞋常年备着。
    从2008年海门中南世纪城开始,中南建设正式展开对NPC技术的试点,到今年5月NPC又一试点工程海门中南世纪城96号楼封顶,其对住宅产业化的研究从未停止。在NPC技术支持下,在工厂里就可预制钢筋混凝土柱、墙、梁、板等,再运输到施工现场,结合工厂里预埋件、预留钢筋插孔等,现场灌浆,将梁、板、柱等连成整体,建筑实现90%工厂化施工,10%现场安装。这样不但使产业化住宅误差控制在毫米级,更极大避免了现场施工带来的能源和环境污染。
    以10亿平方米住宅建设量为例,应用NPC技术推行的住宅产业化,电消耗可以节约2个月的消耗量,木材消耗可节约1.2公顷的森林,水消耗量可节约出19个西湖。这正是中南依托NPC技术,推行绿色建筑的动力所在。
    建筑业和房地产业并举的优势,让住宅产业化在中南建设内部出现了完整的产业链。在这个链条里,中南建设能做到从设计到构建工厂生产,现场施工最后到地产开发的全程参与,也更容易做到把控和创新。中南建设仅NPC技术获得专利就有90多项。
    2014年中南建设设定的目标是房地产销售金额220亿元,建筑施工业务收入120亿元,在未来三四年以年均50%-60%的增幅高速发展。如今看来,一个追求规模稳健增长,品质更为卓越的中南建设,离我们已不远。