未来十年地产格局  且看变革者如何争上游

　　几乎一夜之间，位列“招保万金”之末的金地集团，俨然发现门口已站有“野蛮人”—生命人寿。市场好奇的是，生命人寿举牌手法为何极度凶悍且工于心计。而明眼人则知，背后的推手无非5个字—混合所有制。

　　不断转换的资本市场热点貌似在天马行空般恣意穿行，但若你能找到热点转换的潜在逻辑，则必能领先一步。

　　遗憾的是，回顾所有历史，被关注的通常都是第一次出现的事件，喜新厌旧的脾性让人们往往忽视一些机会，特别是远离行业的人们，闭塞蒙蔽了他们的双眼。

　　就如十八届三中全会后，中央提出的改革六十条，在2013年被不断地解读和分析。但时至2014年，对于改革六十条的关注已经被默默淡化了。可是，对于房地产企业来讲，改革六十条中提出的混合所有制，或许将引领未来十年房地产企业的竞争格局。

　　混合所有制  现在流行

　　国企改革的热点在地产企业中不断表现，它们距离我们或近或远，影响或深或浅。

　　首先是绿地上市，引发了市场的极度关注，混合所有制成为市场关注的重点。而这一说法正和改革六十条中所提出的混合所有制说法契合。

　　同时，万科B转H股也获得批复。而万科早就成为混合所有制的先行者，众所周知，万科最大的股东华润股份有限公司就为国有。

　　此外，金地集团也有类似混合所有制结构。我们已可看到，公司的重组申请逐步得到证监会的批复。

　　不容忽视的是，另一方面，国企特别是大型央企下的地产平台也密集发声，阐述对于公司发展的观点和看法。

　　保利地产在其年度业绩说明会中表示，保利地产和保利置业有合作或者合并的可能性。华侨城在股东大会上也表示，公司非常希望通过资本市场引入战略投资者，甚至是引入国际资本，从而撬动更多的社会资源来发展公司业务，并希望在这方面能尽快有所突破。

　　从这些方面来看，国有企业改革问题并不比京津冀、自贸区等热点表现弱，同样非常值得关注。

　　二三线  民企也有机会

　　国企改革究竟会带来哪些行业的机会？如何看待这些行业机会？

　　首先，从混合所有制改革角度看，对于原有的国有企业具有三方面的作用。其一是企业利润目标更加明确，不必被非市场化的影响所羁绊；其二是激励相容，使得管理层能够获得应有的激励和评价；其三是资源宽度加大。单一股东为国企甚至为央企，虽然有资源优势，但资源的宽度依然不能够满足房地产所涉及的领域，包括金融、土地、管理、模式等多个方面都有可能得到有效补充。

　　例如在土地市场，大型国有企业非常具有退二线进三线的可能性，对所开发市场并不非常熟悉的国有企业，完全可以和民营企业进行合作，达到资源的有效利用，同时降低新进入行业的风险。

　　当然这种合作可能不仅仅是民营企业和国有企业合作，也有可能是混合所有制企业和国有企业合作，也有可能是国企和国企之间的合作。

　　其次，通过重组上市来实现国有企业的改革，这也将是不少国有企业的选择。

　　中信集团最近获准在香港上市，而去年的中国信达在香港上市，都是这种国有企业改革方式。

　　当然，这种方式并不一定是混合所有制，但通过打造公众化公司，国有企业的一些弊端将被限制和削弱。

　　最后，民营企业也将在所有制改革中获取机会。

　　从目前情况看，本轮国有企业改革的一个特征是，从最有难度的地方取得突破，譬如绿地、中信、万科等公司。而不是传统的抓大放小、有所为有所不为。

　　随着改革攻坚项目的落实，未来势必会有一些更加创新的改革路径会被探索。一些中等体量民营企业或许将更容易获得资源整合的机会。民企也可以积极寻求与具有资源的国有企业进行合作，这种合作可能会实现资源进一步的被合理利用。

　　股权变动决定产业格局

　　回顾地产企业在股权方面的变动历史，很明确的是，地产企业股权变动很大程度地决定了未来行业的格局。

　　2006年至2009年期间，众多房地产企业通过上市实现了资本化，而已经上市的房地产企业通过再融资进一步实现了资本的扩张。可以说，目前的房地产行业格局，很大程度上在2006年至2009年间就已定型。

　　而这次国有企业改革，乃至于全局的改革，也将冲击到房地产企业的竞争格局。如果你的企业没有动作，在下一个周期之中很可能会被淘汰。这不是危言耸听，而是几乎可以肯定的事实，这是绝对不能错过的机会。

　　需要注意的是，本轮的机会可能更为创新，你的合作伙伴有可能来自于其他行业而非本业，双方的合作也可能仅仅是在项目上，而不是在集团的层面上。

　　变化正在发生，你需要做到的是，顺应时势，以变应变。