全景网3月18日讯 招商地产(000024)周二在全景网举行2013年度业绩说明会。招商地产董事总经理贺建亚，财务总监吴振勤，董秘刘宁、副总经理何飞、张林等出席了本次活动。
2013年，招商地产实现营业收入325.68亿元，同比增长29%；实现净利润42.02亿元，同比增长27%；全面摊薄净资产收益率为16.73%，同比增长1.54个百分点。
以下为本次互动交流实录：
投资者问：可以加速大股东资产注入么？！能不能一次注入大量资产，而不是挤牙膏！能否以相对较低的价格注入了？
高管答：在情况允许下，公司还是希望用资产重组方式注入至体内，即可减少现金投入，还能优化资产负债结构。在2012年底公司已通过现金交易方式注入了20多万平米的地块，包括海上世界住宅二期、船前广场、船尾广场等项目，公司会根据实际情况以最佳方式注入资产。
投资者问：招商地产在业内具有较高知名度，业绩也属于非常好的蓝筹股，但自从去年26元增发股份收购海上世界资产后股价从30元一路下跌到最低15.3元，这几天才开始反弹，公司净资产也是15.6元，既然公司属于绩优蓝筹股，盘子也不算很大，年报还送股分红是大好事，可今天年报公布当日股价就大幅度下跌3%，公司的业绩和市值这么大相径庭，肯定有一个有问题，请公司就此问题给投资者一个正式的说明。此问题有广泛代表性，请正视回答。
高管答：房地产公司的股价下行是整体板块的普遍情况，并不是因为公司要增发才导致了股价下跌。公司希望市值能与业绩有良好的互动，我们也非常重视市值管理，并在积极地研究多种方案。但是如果二级市场给予房地产公司的估值一直偏低，单个公司的市值管理工作成效不明显。但是公司在做好业绩的同时会更加关注投资者的心声，并在合适的时机推出可行的市值管理方案。
投资者问：招商地产按照历史成本计价，意味着十几年前持有的物业，还是当年那个价格，而且还需要折旧，为嘛按照历史成本计价，根本就没有反映当前招商地产存量物业的价值。招商地产是否可改变会计政策？
高管答：按照会计准则规定，公司对投资性房地产的会计计量可以选择按历史成本和公允价值两种方式中的一种，同时公司对两种方式的转换有一次选择权，出于谨慎原则，公司采取了房地产公司普遍使用的历史成本计量方式。
投资者问：公司股价低迷，为何不向其他地产公司一样，进行增持。
高管答：目前A股再融资方案在审批中，一旦通过，大股东将以26.92的对价注入资产，实际上就是对公司的最大支持，也将进一步增加大股东对公司的持股比例。
投资者问：公司对2014年销售有什么展望？公司2013年全国销售排名有所下跌，今年是否有制定排名目标？
高管答：公司的可售货量逐年增加，今年估计接近900亿元（包括今年的存量及明年的新推货值）。若市场整体环境无重大变化，我们预计销售规模能再上一个台阶，2014年公司制定的销售目标是500亿元。目前，行业格局处于“逆水行舟不进则退”，公司有着强烈的紧迫感。行业的排名固然重要，但公司的发展也有自身的步调，公司将在满足自身发展规划的基础上尽量提升行业排名。
投资者问：请问公司2013年大量在2-3线城市拿地是出于怎样的战略考虑，并且在今年初部分公司谨慎拿地时，公司依然保持较快的拿地节奏是出于怎样的考虑呢？
高管答：在一线城市土地市场竞争日趋激烈，调控政策层出不穷的背景下，为尽早实现“千亿百亿”目标，只依靠一线城市是无法实现的。走向全国的主基调是不变的，但公司也不会盲目扩张，将精耕细作一线城市并寻求拓展模式创新；关注具有发展潜力的城市，深耕发展准一线及二线城市；机会参与三四线城市。
投资者问：贺总辛苦了，招商地产重组香港东力实业之后，招商局拥有了两个上市平台。对此，公司对招商局置业的发展和使命是如何定位？
高管答：“首先感谢你对公司的关注！招商置地经营发展模式与招商地产类似，中短期内将以住宅开发、加快周转为主要策略，夯实规模基础。招商置地主要在现有4个城市进行住宅项目的开发、运营与管理，并积极尝试海外业务，在招商局集团业务所涉的国际市场中，探寻房地产业务的新市场机会。招商地产对招商置地拥有74.35%的股份，两者是利益共同体，招商置地发展了，招商地产也会发展。未来，两个平台将同行，共赢。”
投资者问：招商13年毛利率下跌了4个百分点，这是否是行业趋向？未来会如何维持毛利率？
高管答：毛利率下降是行业趋势，这是地价上涨、建设成本快速上升、资金成本上升而导致的。公司近年来一直在积极推进降本增效的多项工作，不拿地王，增加集团战略采购比率，增加标准化产品的建设，这都将积极有效地促进成本的控制。此外，公司2013年的资金综合成本5.23%，在行业处于低位。
投资者问：请问招商地产的O2O社区服务会包含哪些内容？目前进展到哪一步？有没有社区APP客户端？用户数量级别大约是多少？会否涉足社区金融？
高管答：目前公司全资子公司招商物业推出了上线数字化、集成化、智慧化服务应用平台——“到家网”，打造线上线下并举的“数字化生活、数字化服务”的现代物业服务模式。通过电话、电脑、移动APP等终端与客户多渠道信息友好交互。目前，到家网在深圳12个小区试点运营，集成了招商银行、苏宁电器等60多家知名机构开展社区服务，并在持续创新探索中。
投资者问：招商地产想进入第一梯队，仅凭买地多吗？现在差距越来越大了，不是吗，如何解释？
高管答：公司在进步的同时，对标公司也在奋勇前进。并不是说凭借买地多就可以进入第一梯队，但没有充足的土地储备谈何规模扩张？公司不断反思自身与对标公司存在的差距，近几年已从公司内部管理、营销能力、产品标准化等各个方面改善优化，在行业发展面临瓶颈时，增加招商地产的抗风险能力，实现弯道超车。
投资者问：集团在蛇口还有多少土地储备可以给上市公司？未来土地资源拓展是怎么考虑的？
高管答："大股东目前的土地储备主要集中在蛇口，包括海上世界和太子湾，根据集团及大股东的承诺，为了避免同业竞争，凡是蛇口片区的住宅类的项目都要给招商地产开发，因此这两个片区中所有住宅项目以后都将给招商地产。此外，招商局集团整体在前海有3.9平方公里的土地，未来公司也将有机会参与前海的建设。未来在获取资源方面，公司一方面会继续依托集团的资源及产业协同优势，获取规模较大、发展潜力足的地块。但更重要的是，公司将发挥自身的竞争优势，积极参与市场招拍挂、协议收购等方式获取土地储备。未来国企改革、城市更新及旧城改造项目也是获取新项目的一种重要途径。"
投资者问："1、公司今年计划新增多少投资性物业？2013年报中反映，投资性物业这块的毛利率下滑较大（9个百分点），请问今年是否会有所改善？2、目前在市值管理这块，公司是否有具体的计划和措施？3、目前，集团公司与前海的协商谈判进展情况如何，今年内是否会有实质性的突破？谢谢！"
高管答："1、投资性房地产的毛利率下滑主要是因为2013年有多项新的物业转入，尚在免租期，因此拖累了整体的毛利率，随着出租率的上升及租金的上涨，毛利率将会上升。2、做好业绩、良好的分配政策，其他方案如B转H、优先股等都在积极研究中3、与政府的协商将涉及多方面因素，协调期长。我们希望今年能有实质性进展。"
投资者问：请问母公司针对前海地区土地用途变更的申请进展如何？ 如果开发，是否会由招商地产进行？
高管答：前海的土地储备是由集团及下属公司持有。集团在前海拥有3.9平方公里的土地，目前的状态主要为保税区、港口、仓储及物流用地。根据规划调整，有些地区可能会改变用途，如果能变成住宅或商业用地，这对我们将是新的发展机会。
投资者问：一线城市新增土地供应短缺，公司会参与旧改项目吗？目前进展如何？
高管答：城市更新对于公司未来发展的重要性已不言而喻，但是城市更新项目需要攻克的难题也不少，从立项到专项规划，从拆赔方案到拆迁实施，从主体确认到补交地价，在真正获取土地之前，需要经过相当复杂的程序，公司将根据不同项目的优缺点来把握及控制拆迁、政策、时间等方面的风险。在做到风险控制、成本控制、利润保障等前提下，公司将积极拓展城市更新项目。公司在很早之前已经参与到深圳的城市更新行列当中，属于深圳最早从事城市更新的房地产开发企业之一。目前公司已有多个城市更新项目正在运作，规划总建筑面积超过500万平方米，覆盖了深圳罗湖、南山、宝安等多个区域。
投资者问：可以透露本次增发的26.92元每股的股份是给哪些特定对象吗？
高管答：公司增发方案是向公司控股股东招商局蛇口工业区有限公司发行股份购买其持有的蛇口片区的土地资产。配套的募集资金增发对象尚未确定。
投资者问：银行停贷对公司有影响吗？是否感觉资金成本有所上行？公司目前加权融资成本多少？
高管答：公司在年初已经明显感觉资金环境较以往紧张。在此大背景下，资金将更倾向于大型开发商，拥有境外融资平台的房企更具优势。中小开发商经营面临资金困境，行业有望进行新一轮整合。公司财务结构稳健，通过积极创新金融产品、合理理财方式，资金成本一直处于行业较低水平，2013年全年综合资金成本5.23%，同比下降了0.76个百分点，公司整体的融资优势还是比较突出。
投资者问：您好，公司2013年大量在2-3线城市拿地，这在公司战略上是出于怎样的考虑呢？未来这部分项目入市后对公司会产生怎样的效果？
高管答：2013年，公司基本完成了全国范围内的布局，公司2014年资源拓展的重点将转移至已进入城市的深耕，并实现业务领域的探索和创新。公司将深入研究分化背景下各城市可能的机会，根据不同的城市特点采取相应的发展策略。精耕细作一线城市并寻求拓展模式的创新；深耕发展准一线及二线城市；机会参与三四线城市。招商置地将继续在广州、佛山、南京和重庆做大市场份额，关注“明日之星”城市，并积极尝试海外业务，在招商局集团业务所涉的国际市场中，探寻房地产业务的新市场机会。
投资者问：招商地产是深圳最大的地产企业，和万科相比有哪些优势？深圳前海规划和深圳特区对公司会不会产生利好呢？
高管答："万科是相当优秀的房地产企业，也是我们一直学习的标杆。与之相比，我想我们的优势在于在深圳的沉淀相对较多。我们以30年蛇口11平方公里土地开发经验为基础，在集团金融、产业实力为资源，社区综合开发和绿色人居实践为能力，打造出了集“产业资源、金融资本、城市生活”为一体的低碳新城，这其中我们总结出了众多产融互动的经验与模式，并积累了打造优质产品的能力。这将成为未来公司在异地复制的一种重要模式。招商局集团在前海有3.9平方公里的土地，未来公司存在相当的机会参与前海建设。"
投资者问：招商置地、招商地产股价都很低，你是怎么看？公司股东有没回购的打算？B股转H股有没计划中？
高管答：目前公司暂无回购打算。公司对B转H的机会持续关注，早在中集启动时公司就已开展相关研究工作。目前公司B转H面临最大困难是流通盘过小，公司不希望在这方面付出太多的代价，在有先例的情况下，按部就班即可。
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