万科近日公布了2013年年度报告。2013年，万科以1709．4亿元再次刷新中国及全球企业房地产业务年销售额历史记录，销售金额同比增长21．0％。

　　今年仍有望卫冕冠军

　　年报显示：2013年万科实现营业收入1354．2亿元，同比增长31．3％，实现净利润151．2亿元，同比增长20．5％；全面摊薄净资产收益率为19．66％，与2012年持平，为1993年以来的历史性高位。

　　相比2012年，万科的结算净利率下降了1．07个百分点，为12．01％。万科董事会秘书谭华杰指出，利润率降低的背后，既有2011年下半年市场低谷时所销售的房屋进入结算期、以及装修房比例继续上升等短期因素，也有行业长期因素的影响。他表示，长远来看，随着房地产行业进入下半场，竞争日益激烈，地价占比越来越高，行业整体利润率下降预计还将持续一段时间。

　　克而瑞研究中心在提供给中国经济时报记者的报告中认为，从年报中显示的增速看，近三年万科的销售增速在加快。但剔除整体行情回暖的影响，实际上万科的业绩增速低于其它房企。以“招保万金”为例，2013年万科的销售增速倒数第二。另外，近三年万科销售金额增速也低于TOP50房企总销售金额增速。不过，对于一家接近2000亿元规模的企业来说，不可能保持与成长性企业动辄50％以上的规模增速。

　　克而瑞研究中心认为，2014年，万科应该能顺利完成2000亿元的销售目标。据万科估计，2014年将有2750万平方米的可售货量。如果万科能保持70％的销售率和11000元／平方米的价格，那么2014年销售额将达2100多亿元，万科仍然有很大可能继续保持行业第一。

　　“因为万科的周转正在加快，部分项目开盘周期已达到6个月，所以万科只要加大开工力度，今年上半年获得的项目，就可在今年四季度顺利入市，形成新的可售货量。因此从弹性看，万科更具潜力领跑金额榜。”克而瑞分析师朱一鸣认为。

　　全面多元化转型

　　展望未来，中国房地产行业发展的“天花板效应”已经显现，对于一个接近2000亿规模的企业，再也不能像过去那样追求“高速”扩张。正如万科总裁郁亮所言，目前国内房地产业已过青春期，今后房企再也不能以“长个子”来衡量。在后青春期时代，万科的发展战略已经显现，即全力推动多元化转型，并在此基础上培育多个利润增长源，以实现可持续经营。

　　从去年开始，万科开始全面多元化转型，除了人们熟知的发力海外业务，控股商业银行，启动首个商业地产项目等，万科近日将大规模试水社区全龄化养老模式的新动作引发了市场的关注。

　　3月10日，万科集团副总裁毛大庆对本报记者透露，未来北京万科的每一个项目中，都将拿出一栋楼自持做养老服务，针对万科社区内的孤寡、空巢、失独老人。

　　对于推出社区养老的目的，毛大庆称，与社区商业的目的一样，都是为了更好地增强客户黏性，这是万科未来十年发展升级的关键点，同时也是近期万科高管走访小米、腾讯等互联网公司得出的心得。

　　据万科方面对本报记者透露，万科此次推行的全新的社区养老模式的特点包括：机构养老社区化；融合社区现有商业配套服务体系，提供全龄化养老服务；整合全市优质医疗资源，提供社区专业养老照护服务；提供居家、社区、机构一体化养老服务。

　　万科的社区养老配套是一栋多功能的楼宇，3层以上为30—60平方米的住宅。毛大庆透露，目前，北京万科正向相关部门申请养老运营许可证，预计从今年8、9月份开始招募老人。

　　对于万科的全面多元化转型，克而瑞研究中心认为，在行业发展的“天花板”效应已经显现的背景下，除了走多元化培养利润增长点外，万科在住宅领域还有一块巨大的存量资源——万科业主资源，有待挖掘。另外，城市配套服务的利润很可观，更为重要的是，它是长期性的轻资产运作，而且盈利率可以通过深度挖掘进一步提升。

　　克而瑞分析师朱一鸣认为，可以预见，万科正在大力推进的多元化转型如商业地产、城市配套服务、养老地产、金融地产，未来有望成为万科强劲的利润增长点。