本报记者 刘娟发自广州

　　作为北京保障房建设大户之一，北京首都开发股份有限公司（以下简称“首开股份”，600376.SH）参与保障房建设历时已久。早在上个世纪北京市初次提出经适房概念的时候，其就参与建设了通惠家园、回龙观等经适房和保障房项目，总建筑规模达几百万平方米。

　　在首开股份的版图中，保障房是最重要的资产之一。在保障房“井喷”年度的2011年，首开股份在2011年年度经营计划中，明确提出要适度加大保障房规模。这一规模在当年已达160万平方米左右，12亿元的销售额已约占公司总销售额的十分之一。而有首开股份知情人士对时代周报记者透露，彼时，保障房建设就已上升到集团的战略高度。

　　在各地纷纷签署保障房建设“军令状”之下，首开股份董秘王怡日前对时代周报记者透露了公司新一年简单计划，2014年公司整个保障房开工计划将在2013年基础上有所提升，增幅不低于10%。

　　快周转使利润率升至5%-8%

　　“首开的保障房主要集中在北京，在保障房运作上，主要有两个经验，一是周转快，二是发现内部漏洞就马上堵住，做得好的项目利润率有5%-8%。”有券商分析人士对时代周报记者介绍称，但开发商参与保障房建设对业绩的提振是很有限的，更多的是出于对维持经营规模、维护政府关系、改善融资情况的考虑。

　　诚然，保障房独特的融资便捷性，为身处房地产宏观调控下的国资企业，带来了别人无法企及的优势。如2011年上半年，首开股份便累计获得融资额度93亿元，包括43亿的中期票据和50亿的私募债；同年12月，母公司首开集团与国开行签订开发性金融合作协议。根据协议规定，“十二五”期间，首开集团将获得国开行300亿元授信，主要用于支持首开集团保障房项目的开发与建设。

　　在房地产公司再融资渠道受控、信托难行的情况下，首开股份凭借国企背景和保障房建设资质把“低成本融资”打造成了它在资本市场的最大亮点。首开集团董事长刘希模也坦承，做保障房在融资方面相对较有优势。

　　但是，保障房盈利模式成为首开股份必须考虑的现实问题。因为不赚钱的保障房，有着很多现实的例子。

　　“保障房选择的地点、配套条件一般，对市场机构参与的吸引力不大，有些商品房小区配建了一部分保障房，如果商品房销售不佳，整个项目就很难实现盈利。再者，政府规定的双限房，价格过低，企业无利润可言，而一些政府回购的项目，回购时间没有保证，”首开股份董秘王怡此前在接受媒体采访时坦承在开发保障房时遇到的种种难题，“例如，政府原计划5月回购，因为一些原因而拖到10月，你就得多垫资5个月，无形之中增加了资金成本。”

　　首开股份对此提出了解决方案，退出机制明确的保障房如经适房、两限房以及政府回购的公租房，虽然净利润率不高，但周转快，首开股份会积极参与，但作为上市公司，时时面临公司利润与增长的市场压力，“对于参与退出机制不明确的保障房建设，公司将持谨慎态度。”王怡称。而为了平衡整体利润，首开股份还一度拟定施工保障房面积不会超过全部施工面积的1/4。

　　鉴于前两年开复工规模大、去库存压力大等因素，首开股份在2012年、2013年的整体新开工计划都同比不断下调，这一情况在保障房开工计划上也有所反映。时代周报记者按照首开股份财报内容梳理，截至2012年底，北京国风美仑、同馨家园、顺义洼子等保障房项目已完工。彼时，公司在建、拟建保障房规划建筑面积总计约104万平米，其中京内保障房项目或配建保障房面积约 87万平米。而具体到2013年度主要开发项目生产计划情况表中，北京方庄大绿地、通州台湖、于家务以及贵阳龙洞堡、福州香开新城等保障房或配建保障房项目有新开发计划，涉及新开工面积约80万平方米。

　　对于上述项目是否顺利完工、新一年开工计划等，王怡在接受时代周报记者采访时表示，整个保障房完成及新开工计划随着年报一起公布，现在对外透露还有点太早，但可以肯定的是，2014年整个开工计划比2013年会有明显增长，增幅不低于10%。

　　拿地额接近年度销售额

　　首开股份并不能依靠保障房盈利。在商品房市场角逐中，首开股份有其内部驱动力，根据首开股份的“十二五”布局，未来仍依靠商品房盈利，对于保障房和商品房的比例，公司内部有一个明确的指标。

　　在去年北京等地的土拍现场，首开股份的身影频频出现。时代周报记者按照公开材料梳理发现，首开股份在2013年拿地积极，年内共斥资约170亿元购入权益建筑面积约185万平方米的土储，其中特别加大了在北京的土地购置规模，以解决在该市项目储备不足的问题。此外，北京以外区域的土地开支约60%，主要投向厦门、苏州和杭州等地。而去年全年，其整体销售签约金额为185.8亿元。

　　但如何平衡接下来商品房、保障房建设的资金投入？长期以来执行力瓶颈下难以提升的周转速度，首开股份将如何兑现其“控制财务成本”的目标？品牌外溢能力有限，京外布局的下一步棋该如何抉择？快速度之时如何化解高负债风险？这些都在考验着首开股份。

　　近几年来，“加快项目周转”字样反复出现在年初公司公布的年度报告中。在中银国际近期发布的一份研究报告中，提到了其周转面临的问题：目前的核心任务将是强化项目运作和管理创新，继续加快京外项目去化。

　　“首开股份在低毛利的三、四线城市土地获取较多，但前两年京外扩张过急，加上北京预售证政策也限制了京内项目的销售释放，所以给公司经营造成了一定的负面影响。若明年北京市内高毛利项目可以进入结算周期，预计毛利率和业绩才能有回升。”长城证券研究员苏绪盛在研报中指出，2013年上半年，首开股份净负债率171%，高于行业平均水平。好在长期负债244亿元，占有息负债的62%，短期借款18.3亿元，流动性尚安全，但依旧要警惕财务杠杆过低的风险。事实上，2011年至2012年，首开股份的净负债率就一直维持在约116%的水平。

　　王怡在回复时代周报记者时表示，现在还很难讲今年具体拿地计划，如北京自去年推出自主商品房后，供地计划有所变化。在北京地价无比贵的情况下，今年在北京拿地必须得逐块地去判断，不能仅仅说一定要在北京花多少钱来拿地。而最近的市场对地产形势有新的关心，也要再去关注其他城市的形势变化。

　　“如果融资方案得到实施，公司资金实力将获得大幅提升，”王怡称，去年11月，首开股份同时推出非公开发行预案及公司债发行预案，拟再融资98亿元，加码房地产项目及调整债务结构等，“目前，该再融资方案已获公司股东会通过，材料准备完成就立刻上报证监会。”