特约记者 周南希 发自广州

　　日前，香江控股股份有限公司(600162.SH，以下简称“香江控股”)发布公告称，公司子公司广州大瀑布旅游开发有限公司以5700万元竞得增城市一面积为3.43万平方米的地块，土地用途为旅馆用地。

　　上述地块是香江控股2013年年初以来，唯一一块通过招拍挂方式获得的地块。与去年年报对外提出快周转、高土地储备发展战略的香江控股，似乎一点都挨不上边。

　　不过有业内人士在接受时代周报采访时表示，以家居业发家的香江控股，其一贯的拿地风格，并非通过招拍挂的方式，而是采取规划家居CBD项目的形式，一次性拿下几千甚至上万亩的土地，再边开发边转变土地用途。“这是明令禁止的操作方式，但是很多公司都在这样做。”该人士表示，香江控股与政府之间关系密切，也是这种灰色地带可以存在的很大原因。

　　时代周报就此事电话及邮件联系香江控股董秘舒剑刚，但截至发稿时，其未作任何回复。不过有香江控股内部人士透露，香江控股并没有通过招拍挂或其他方式进行拿地。这可以从侧面印证上述说法的部分真实性。

　　与此同时，提出2013年开始将精力集中一、二线城市的香江，将绝大部分三、四线城市资产进行了剥离，但是其去化慢的问题，也迫使其开始谋求更多的资金支持。违规收取预收款，大股东质押率近9成，对连续三年（2010-2012）利润下滑的香江控股而言，无疑是一个相当危险的信号。

　　转型一说几成空话

　　时代周报记者在查阅香江控股2013半年报发现，截至8月31日，香江控股房地产销售面积约 22.31 万平方米、销售金额约 16.05 亿元。商贸物流基地建设方面，销售面积约 3.4 万平方米、销售金额约 1.9 亿元。

　　这些销售业绩，大多来自于2012年的存量。报告也解释，营业收入的增加主要是因为期内项目组团交楼面积较上年同期有较大增加。报告介绍，期内香江控股净利润的主要来源为广州番禺锦江房地产开发有限公司。

　　与此同时，香江控股也开始在三、四线城市进行资产剥离。据时代周报记者了解，香江控股已于2012年年底将位于江西南昌的全资子公司进贤香江商业中心有限公司100%股权转让给南昌翠园生态工程有限公司，转让价8500万元。同年6月，出售位于景德镇的子公司100%股权，将当地包括大卖场、建筑、仓库及土地项目等作价4000万元出售给景德镇市浩亮陶瓷有限公司。

　　香江控股公告出售南昌项目的同一天，其发布的另一公告显示，香江控股子公司珠海横琴新区南方锦江置业有限公司以约3.7亿元拿下珠海市横琴新区编号为珠横国土储 2012-06号地块的使用权。这也是其提出战略转型以来，通过招、拍、挂形式拿地数额最大的一宗。

　　广州某熟悉香江控股的行业人士在接受时代周报记者采访时表示，香江控股去化一直较慢，加上在三、四线城市的开发效益并未有大的体现，才顺势提出回归大本营广州及深圳等相对熟悉的一线城市。据了解，香江控股此前曾在国内多个省市布局，然而位于南昌进贤县、景德镇市及长春、新乡、郑州等三、四线城市的地产与家居项目销售租赁情况欠佳。

　　不过从目前来看，本应成为香江控股发力一、二线城市起点的2013年，似乎并没有太多亮点可言，虽然其中报显示净利润高达1.33亿元，但几乎全部来自于去年未消化完全的项目。至于今年，无论是在拿地还是新开项目，几乎都没有太大的动作，转型一说几成空话。

　　“我关注过香江控股，就我所知，该公司今年基本上没拿地。不过据说该公司介入了一些旧城改造项目，其他新项目没听说过。”中原地产项目部总经理黄韬在接受时代周报记者采访时说。

　　拿地模式备受诟病

　　转型缓慢的背后，香江拿地模式也被诸多业内人士所诟病。

　　据时代周报记者了解，家居项目一直是香江发力的重点。香江控股总裁修山城在接受媒体采访时曾表示，香江控股非常看好国家十二五规划提出的发展大商贸、大流通现代服务业的发展前景。因此，未来3-5年，香江地产在稳步发展住宅地产的同时，将发挥在商贸流通领域的传统优势，在珠三角、长三角等重点综合物流区域开发商贸物流战略基地。

　　正是基于这样的理念，香江CBD家居项目开始在全国各地大肆拿地。以南京为例，香江控股就曾在南京拿地3万亩，用于家居项目的开发。而南京香江全球家居CBD项目，仅是香江集团计划打造的9个香江全球家居CBD项目的其中一个。

　　据时代周报记者了解，除南京之外，香江控股在成都、香河两地也有该系列项目的开发。此外，香江集团还计划在珠三角、中部、东南沿海、山东半岛、东北和西北这六个经济圈分别寻找合适的区域，用来打造香江全球家居CBD。

　　在对外的宣传资料中，香江集团这样定义香江全球家居CBD项目，称其是由政、企、商联手打造的面向不同经济圈的全球家居交易集散平台，是国务院确定的九大物流基地战略规划的重要组成部分。这个定位和香江集团是由家居建材起家有着莫大的关系。

　　黄韬在谈到类似的运作思路时表示，地方政府一般都会比较欢迎带有配套性质的地产企业进驻。因为这些企业的进驻，在带动经济发展的同时，对就业也有不小的帮助。香江控股正是利用这种模式，通过香江集团携带旗下同时具有房地产开发和家居产业的两大平台优势与政府进行洽谈，在明确之后由香江控股进行土地获取及商业、住宅项目的开发，而金海马及香江家居则负责家居卖场等持有型物业的招租及运营管理，香江控股收取物业出租费。

　　更为重要的是，按照香江集团欲在全国打造9个香江全球家居CBD的计划来看，在未来很长一段时间，香江控股的土地储备及发展项目似乎都已经不用担心。按照香江全球家居CBD南京规划上万亩、成都规划3000亩的规模来推算，如果9个项目全部落实，即使只有部分可以开发住宅项目，对于香江控股来说其土地储备及可供开发出售的建筑面积也将是惊人的数字。

　　“就我所知，香江控股拿地都是通过家居项目大面积拿地，有些甚至是几万亩，然后在开发过程中，变更土地性质，改做住宅。”广州某地产公司项目负责人告诉时代周报记者，这种打擦边球的拿地方式，在房地产界其实并不少见，诸如近年来火热的旅游地产项目，大多都有类似的操作在里面。不过这种操作并非每家公司都能做成，必须要有不一般的政府关系，才可能避免不必要的麻烦。据该负责人透露，早前靠家居生意起家的香江控股，和政府之间的关系处理得非常不错。“有一定的政府资源。”

　　大股东质押4亿股权缓压

　　随着集中精力进入一、二线城市的战略的提出，关于香江控股的资金问题也随之而来。地产专家陈宝存早前在接受时代周报采访时就曾提出，并非所有的房地产企业都适合进入一、二线城市。

　　中原地产项目部总经理黄韬对此表示赞同。在他看来，销售额与融资渠道，都是房地产进入一线城市必须具备的实力。“一线城市的拿地价格都比较贵，所以没有一定的资金实力，很难有所作为。”具体到香江控股，黄韬表示，虽然公司能够通过运作获得相对低廉的拿地价格，但是因为配合家居项目的拿地面积都比较大，“单价可能便宜，但是总价也是一个不小的数目。” 这个说法在南京家居CBD项目上可以佐证。据公开资料显示，家居CBD项目土地面积共约48万平方米（但后来有媒体报道实际面积接近3万亩），耗资7.695亿元。而据南京本地媒体的跟进报道显示，香江控股拟对此项目投资将高达600亿元，更有媒体称将投资千亿元。虽然该项目的土地成本只有28元/平方米，但是后续高达几百亿元甚至上千亿元的投资对于销售额在50亿元上下徘徊的香江控股而言，无疑是一个巨大的数字。

　　与此相对应的，则是并不那么好看的财务数据。据香江控股2012年年报显示，公司在报告期内归属于上市公司净利润为0.31亿元，相比2011年同期，增幅下滑30.36%。回顾其近三年净利润，2010年为1.44亿元，2011年为0.44亿元，分别同比下滑43.65%、69.40%。

　　因此，高额的预收款就成为了香江控股短期融资的常用手段。根据几大地产公司去年年报的不完全统计，预收账款占据营业收入的比例平均值大致为65.43%，而香江控股去年的上述比值为151.35%，甚至超过保利地产(131.41%)和万科(127.06%)同期的比例数额。

　　利润下滑也导致香江控股麻烦不断，包括不兑现收购深圳家福特建材超市有限公司在5家公司的承诺，将合同违约金在“预收账款”科目长期挂账，少计营业外收入等做法，都成为了其资金链吃紧的外在表现。为此，香江控股不得通过不断质押来缓解资金压力。7月30日，其公告显示，香江控股股东南方香江，将持有的6500万股进行了质押。而截至目前，南方香江已将持有的香江控股40611万股中的34850万股进行了质押，占其所持股本的85.8%。

　　融创中国董事会主席孙宏斌的“地王”逻辑：

　　融创中国不差钱 最怕拿不到合适的地

　　本报记者 刘娟 发自苏州

　　最近一段时间，与融创中国控股有限公司（01918.HK，以下简称“融创中国”）联系最紧密的当属“地王”二字。

　　今年8月以来，融创中国连续拿下3个“地王”，分别是楼面价近2.8万元/平方米的北京亦庄一地块、楼面价达7.3万元/平方米的北京农展馆地块，以及总价103.2亿元的天津南开区天拖地块，依次创区域单价、全国单价、天津总价地王纪录。

　　截至目前，融创中国已经在土地市场上投入276亿元，是去年拿地总额的两倍有余。 

　　一系列大手笔拿地，再度将孙宏斌及融创推到了舆论的风口浪尖。带着市场的种种疑问，时代周报记者专访融创中国董事会主席孙宏斌，借此了解融创中国的拿地逻辑和企业策略。

　　“我们没有买过贵地”

　　化身为“地王”制造机器的融创中国，让外界不禁又联想起10年前的顺驰。彼时的孙宏斌带领着顺驰四处攻城略地，所到之处的“地王”纪录被频频改写，但最终顺驰以失败告终。

　　业界正为孙宏斌再度激进扩张的做法，捏了一把冷汗。而来自王石的“暗示”更是增加了部分投资者的恐慌，甚至在国际著名评级机构穆迪的评价中，都直言激进拿地背后存在的风险。

　　“融创中国目前确实在房地产市场上获取丰厚利润，但这种状态能否持续，很多人心里存着问号。而在这样的时候，再以如此高价拿地，这中间的风险还是很大的。”中信证券一位分析师告诉记者。

　　不过，孙宏斌对此并不买账。在他看来，融创中国没有买过贵地。?

　　“在我脑子里没有地王的概念，北京、上海是我们的主战场，又在这些城市的最核心地段拿地，那里地价是最贵的，当然这要看跟谁比，相对市场还是相对售价。”孙宏斌有自己的一套解释，比如农展馆项目，当天在现场的4家公司报价都超过了7万元/平方米，可以说在所有参与竞拍的公司看来，7万元/平方米是一个底线。如果不是融创夺下农展馆地块，换了任何一家一样会成为“地王”。

　　同样，孙宏斌也很不满自己身上被扣的“激进”标签。

　　“有时候觉得挺有意思的，激进这个词永远摘不掉了。”孙宏斌颇为无奈，最近很多人在质疑，融创中国是不是跟顺驰当年一样？我一直没有认为顺驰是失败的，那时顺驰跑得比较快，然后摔了一跤，之后我们知道了为什么摔跤，吸取教训，爬起来又跑了，跑了八百里远，结果大家还纠结于顺驰摔跤的原因。

　　孙宏斌反驳激进说法的另一个关键原因，就是融创目前相对稳定的现金流。在他看来，从现金流上来说，去年年底，融创中国账上有130亿元，哪怕到现在账上也一直有100亿元，即使这个月底把所有土地款项付清，账上还有很多钱，所以不算是“激进”。??

　　最怕拿不到合适的地

　　支撑庞大购地款的，是融创中国不断攀升的业绩。融创中国不是规模最大的房地产企业，却是发展最快的房地产企业之一：2010年，融创全年的销售额为83亿元，2011年为192亿元，涨幅接近翻番；2012年则完成销售356亿元，增幅同样高达85%，成功实现“三级跳”；今年上半年236亿元的销售额，同比涨幅也达89%，排名2013年上半年中国房企销售额第11位。

　　而根据月初的公告，融创今年前三季度已经完成合约销售金额364.2亿元，同比增长71%。此外，随着苏州桃花源、北京枫丹一号等楼盘的陆续开盘，或将再次迎来年内的业绩高峰。

　　“即使不赚钱我也高兴，这种项目一辈子也就做这么一次。”孙宏斌所说的，是融创中国与绿城合作开发的苏州桃花源项目。置身于桃花源的中式庭院里，孙宏斌毫不掩饰对该项目的喜爱和骄傲，“桃花源是中国最好的项目，前无古人后无来者，对得起苏州的千年文脉和这个区域的价值。” 

　　实际上，苏州桃花源项目正是曾经的“地王”项目—绿城在2009年以36亿元拿下的本来认为亏定了的“暗雷”。不过在争议和猜测中度过了4年，昔日地王一经面世便获得了7亿元的意向成交金额。而这个项目只是融创中国旗下融绿平台业绩狂飙的一个缩影。??

　　“这个月，500亿元肯定会过了，”发布会上，孙宏斌信心满满地表示。但当记者问到，有没有计划何时冲击千亿元时，孙宏斌反问：“没想过，千亿又能怎么样？”?

　　在速度和稳健、负债率和现金流中，孙宏斌正做着艰难的平衡。但看似矛盾的是，孙宏斌说，他一直不看好房地产市场。??

　　他深有体会的是，目前只有北京、上海的房地产市场比较火热，而其他很多城市的楼市都是冰凉的，像无锡、常州等都没有那么热，整个市场分化得很厉害。

　　在市场人士看来，融创中国旗下豪宅市场受政策波动影响风险较大，这点毋庸置疑。不过，在孙宏斌的逻辑里，融创中国目前面临最大的风险是“拿地”，而非政策的不确定，“后面拿地太难了，资金不是问题，但以合适的价格拿到合适的地比较难。”?

　　“不用再偷偷摸摸学绿城”

　　与此同时，融创中国与绿城选择合作开发来规避风险。

　　融创中国先后合作过的房企包括绿城、葛洲坝、保利、方兴、首钢、九龙仓等，合作项目的比例接近60%，这种模式可以让融创中国迅速做大做强，甚至有能力冲击一线房企阵营。

　　“相比在公开市场拍地，融创中国显然更青睐更能控制成本的收购、合作模式。”睿信致成管理咨询董事总经理郝炬分析，合作开发、区域聚焦和强势销售正是融创中国能在逆势中扩张的法宝。

　　融创中国其实就将合作定位自己未来的发展方向。之前无论与绿城的合作，还是与方兴、保利、九龙仓等企业，都让融创中国加速成长。2012年，融创中国与绿城的合作，更是被孙宏斌描述为当年“最重要的头等大事”，今年公司450亿元的销售目标，与绿城合作部分将占到业绩的1/3。

　　孙宏斌认为，通过合作优势互补后，不管在管理、产品，还是成本控制、融资方面都会更好。所以，这两个原因导致开发商之间的合作会越来越多。

　　“我们和绿城合作以后，我们在做中国最好的产品。”孙宏斌称，融创中国从2007年开始定下来聚焦几个一线城市做高端精品，但我们产品和绿城有差距，和绿城合作以后，这个产品能力进步就特别快了，“原来我们学绿城都是偷偷的，就在外面照照相。现在可以专门为融创开研讨会，”我们现在合作的都是打着绿城的品牌，包括和保利合作的，和葛洲坝合作的项目都是打绿城品牌。

　　“但这也需要合作双方很深的信任，一旦出问题，也存在很大的隐患。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉就曾表示，融创中国优劣势并存，企业在内部管理、决策协调方面还需改善。