张歆晨

　　[ 过去专注于珠海市场的华发日益受到其他地产巨头的挑战，本地市场份额不断受到冲击。而且局限于个别市场抗击系统性风险能力大大降低 ]

　　珠海“地头蛇”华发股份（600325.SH，下称“华发”）或许没有想到，公司进入一线核心城市的首场竞争，对手是作风剽悍的保利地产（600048.SH）。

　　11月30日，在广州举行的年内最大规模土地拍卖会上，华发股份凭借10.69亿现金以及2.01万平方米的配建，经过200多轮举牌，“侥幸”战胜中海地产（00688.HK）和保利地产两家央企。也是凭借这次惊心动魄的角逐，华发拿到了第一张广州“入场券”，公司已为此准备了很长时间。

　　全国品牌的必然选择

　　华发早已想进入广州市场。此前，华发绝大部分项目和主要利润贡献来源于珠海，虽然早已确立全国扩张战略，但所进入城市仍仅限于重庆、盘锦、大连、沈阳、中山几个二三线城市。要依照公司战略定位成为全国性的地产品牌企业，公司进军广州这样的一线城市属于必走的一步棋。

　　早在今年8月，公司便发布公告称：第七届董事局第七十一次会议通过与珠海澳娱投资有限公司在广州白云区合作设立广州华发澳娱投资有限公司议案，将从事以住宅为主的地产项目开发。

　　此后的10月31日，广州市国土房管局举行的土地出让咨询会上，华发高调现身表示对广州白云永泰一幅住宅用地有兴趣。

　　白云永泰地块，正是11月30日争夺的地块。出让公告显示，白云区永泰村集贤庄地块面积3.33万平方米，容积率≤3.5，建筑面积9.33万平方米，挂牌起始价7.37亿元。广州市在这块地的出让上采取“限地价、竞配建”的方法。

　　第一步，华发报出的最高保密底价为10.6915亿元。第二步，举牌报配建面积，从100平方米开始。这一个过程前后举牌254轮才落槌，即便落槌后，竞争对手保利地产仍提出抗议，直到广州市国土房管局相关官员出面调解才最终确认了华发在地块上的权益。此时，华发报出的配建面积已经从最初的100平方米增加到20100平方米，增加量为20000平方米。

　　拍卖结束后，华发董秘侯贵明对媒体表示，此次拿下该地块，标志着华发第一次正式进入广州，广州是全国重要的省会之一，华发一直都想进入，此次进入广州有利于华发在全国的战略性布局，未来有合适地块华发还会继续考虑。

　　只是，华发进入广州这一步的成本可谓不低。业内人士估算，不算配套前，华发获得的白云永泰地块楼面地价约为11500元/平方米，但如果加上配建，楼面地价可能在1.5万元/平方米左右。

　　就在地块拍卖后，同地段的楼盘岭南新世界将推新一期组团，预计售价也仅为2万元/平方米左右。因此有业内人士称，即便是华发考虑开发为豪宅，也仍然存在压力，售价需突破3万元/平方米才有空间。

　　全国扩张关键一步

　　不过，对华发而言，此举的象征意义也许大于实际利益，标志着公司进军广州、涉足华南核心城市的关键一步终于跨出。

　　种种迹象显示，华发正希望走出珠海，扭转其业绩增长缓慢的局面。数据显示，华发2008~2011年营业总收入分别为35亿、40亿、58亿和59亿，而同期归属股东的净利润分别为6.51亿、6.79亿、7.52亿和7.7亿，与标杆房企相比增幅较小。

　　更为重要的是，过去专注于珠海市场的华发日益受到其他地产巨头的挑战，本地市场份额不断受到冲击。而且局限于个别市场抗击系统性风险能力大大降低。

　　今年虽然适逢宏观调控，但华发向外拓展的步伐却未受影响。

　　今年4月23日公司发布公告称，经沈阳市规划和国土资源局确认，公司全资子公司沈阳珠华保障房建设开发有限公司经公开竞投获得沈阳市规划和国土资源局公开挂牌出让的三幅地块。

　　6月15日，公司又发布公告称，董事会审议通过了《关于投资荣成市八亩地土地一级开发项目的议案》。项目位于山东威海荣成市南部斜口岛大桥以南、环海路以东、八河水库以北的临海区域，项目规划总用地面积约7800亩。根据项目可研报告和投资方案显示，项目土地一级开发总投资（含土地征收及补偿安置成本、开发建设成本、不可预见费）约11.8亿元。

　　此前两年，公司的异地扩张战略早已积极实施。资料显示，华发相继在包头、大连、中山、沈阳、重庆、威海等地成立了项目公司累计26家，截至去年底的土地储备建筑面积近800万平方米。

　　值得关注的是，华发在全国扩张的同时，其业绩和资金状况受到一定拖累。数据显示，公司2011年总资产225.4亿元，比上年同期增长10.89%；归属于母公司所有者权益62.38亿元，比上年同期增长8.26%。公司高管承认，异地扩张的高投入影响了业绩增长速度。

　　今年，这种状况暂未得到较好改善，前三季度，华发现金流呈恶化趋势。数据显示，华发经营活动中现金流从去年底的7.17亿下降到中期报告的-3.51亿，再进一步下降到第三季末的-7.78亿。由于扩张，去年全年，公司投资活动中的现金流量为-31亿，今年前三季度，该数值仍为-19亿元。

　　为了寻找扩张资金，公司不得不开拓新的融资渠道。今年4月11日公司曾宣布，拟与长安国际信托股份有限公司签订信托合同，将全资子公司珠海华茂房地产投资顾问有限公司100%股权所对应的收益权委托给长安信托，为公司获取投资资金12亿元，期限为12个月。本次交易实质是一种融资行为，通过设定权益的阶段性处置，得到相应的信托资金。