中国房地产报记者 曾倩文 上海报道

　　在内外夹击之下，中国最大钢企之一的宝钢搬迁已成定局。

　　近日，宝钢集团董事长徐乐江指出，宝钢计划在未来5年内对上海宝山地区的钢铁产业结构进行调整，以生产为主、高污染的生产主体将正式撤离上海，转移至广东湛江，外迁后留下的工业用地或将转化成新的土地储备。

　　宝钢集团与上海市政府签署的《关于上海宝山地区钢铁产业结构调整的合作协议》显示，宝钢此次产能调整主要针对上海宝山吴淞工业区的企业及罗泾生产基地。调整完成后，上海地区将减少铁产能约580万吨、钢产能约660万吨，占宝钢本部去年钢铁产量的三成。

　　中国工程院副院长、宝钢集团外部董事干勇此前表示，产能转移的主要对象是指宝钢与上钢、梅钢实现重组之后纳入旗下的原上钢一厂、上钢三厂和上钢五厂。其中，原上钢一厂、上钢五厂分别是如今的宝钢不锈钢事业部和特殊钢事业部，而上钢三厂则为宝钢浦钢项目的所在地，2006年迁至罗泾基地。

　　“宝钢部分企业搬迁留下的地块均具备较高的商业开发价值。空间腾出来后，原有工厂用地的土地价值将被再次激活，可为宝钢企业多元化发展和宝山区产业结构转型带来新机遇，这是一个双赢的局面。”上海市社科院城市化发展研究中心主任郁鸿胜表示。

　　亏损项目外迁

　　今年2月，宝钢股份向母公司宝钢集团出售不锈钢、特钢事业部相关资产，交易价格为451.92亿元。“这两项业务长期亏损，拖累了上市公司业绩，影响了公司整体的利润。”一位不愿具名的业内人士指出，去年宝钢的钢铁主业实现利润96.6亿元，但在不锈钢、特殊钢、益昌薄板和罗泾地区钢铁项目上却亏损了近50亿元。而多年来，宝钢在这几大业务上累计投资约600亿元。

　　资金投入还体现在对环境污染的治理上。近年来，上钢一厂和上钢五厂所在的吴淞工业区面临着巨大的环境污染治理压力。宝钢虽然斥巨资参与吴淞工业园的环境综合整治，但在上钢一厂和上钢五厂所在地块周边，居民对于粉尘、噪音、交通灯等问题的投诉仍不断发生，工厂搬迁的呼声不绝。

　　“在环境、资源压力下，钢铁企业已不再是政府眼中的‘香饽饽’。宝钢在自己找压力，积极考虑在上海能生存多久，需要上海城市融入我们多久，所以我们主动地有所作为。”徐乐江此前公开表示。

　　区别于首钢迁建河北曹妃甸后元气大伤，宝钢选择对部分效益较低的产能进行压缩和调整，且计划分步骤实施。宝山地区钢铁产业结构调整计划中指出，上海市政府和宝钢集团按照减量、增效、调整、发展的原则推动宝钢转型升级，一是将宝钢不锈钢生产系统转移出上海，二是将原益昌薄板厂整体搬迁至宝钢股份大院，三是将罗泾地区两套熔融还原装置迁至新疆八一钢铁。

　　此外，在加速转型的进程中，宝钢正在全国范围内推进“两角一边”的产业布局，即宝钢本部仍在长三角，在珠三角重组韶钢，在湛江建设千万吨级精品钢铁基地，在“西北边”重组新疆八一钢铁。“产能的外迁任重道远，具体的搬迁时间表目前尚未确定。”宝钢一位相关负责人表示。

　　记者从宝山区有关部门了解到，“十二五”期间，承载宝钢外迁产能最多的吴淞工业区将通过规划调整和实施，彻底改变地区环境面貌，逐步建设为融生态景观、商业商务、居住休闲等功能为一体的上海北部现代化城区。目前，宝山区政府正在完善吴淞工业区战略转型的概念规划，同步研究产业转型、员工转岗、项目转接等配套工作方案，以期尽快形成结构规划成果。

　　土地二次利用

　　“不锈钢、特钢两厂所占土地的商业开发价值极高，这也是宝钢将这些产能迁移出去的重要原因。”钢铁行业资深分析师沈一冰认为，钢厂的土地大多不会对外出售去换取资金，即使出售也是卖给自家的集团公司，再进行商业开发。原有的工业用地用作商业开发，利润将非常丰厚。

　　记者在《宝山钢铁股份有限公司〈关于出售不锈钢、特钢事业部相关资产的议案〉的补充公告》中发现，宝钢在吴淞工业园两幅总面积5.7平方公里(8564亩)的土地，其评估值高达98亿元、增值75.4亿元，增值幅度为3.34倍。

　　据了解，宝钢不锈钢事业部位于上海市宝山区长江路，特钢事业部则位于同济路，两厂的总面积接近7平方公里。其中，特钢事业部则紧挨着上海轨道交通3号线，不锈钢事业部的周围也有多个住宅小区，均属于人口密集区。自1998年11月上钢一厂和上钢五厂成为宝钢的下属企业后，两大事业部的所在地块已成为上海城区的黄金地段。

　　沪上一家国有房企高管指出，宝钢特钢事业部的土地以轨交线为长边，呈近似长方形的形状，更兼有面积大、靠近人口密集区的优势，是“商业+住宅”综合物业开发的黄金宝地。

　　“宝钢吴淞地区的工厂靠近长江口，距崇明和启东较近，可开发高端产品，融合当地的产业打造成宜居新城。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，目前宝钢及其所属的宝山月浦地区可供开发的地块有限，在售项目不多。宝钢撤离后，没有太多项目的现状将有望被打破。从长远看，未来5~10年，宝钢的撤离对于宝山地区的房地产市场将是重大利好。

　　“由于宝钢属于中央部委企业，部分工厂撤出宝山对当地的税收、财政影响并不大。”郁鸿胜指出，按照宝钢的计划，宝山基地产能调整后重点作为新材料、节能环保等产业的发展基地，而这些产业占用的空间不大，为企业对剩余土地进行二次改造留下了很大空间。

　　然而，大型钢厂的搬迁和后期土地开发显然难以一蹴而就。“公司进行自行开发则风险较大，将发生员工安置补偿费用、场地平整和前期工程费用、基础设施费用、资金成本以及土地增值税等。尤其在土地开发前期至少还需要5年以上的关停搬迁时间，在此期间还需要占用大量资金。”宝钢控股此前发布的一份公告如是说。