退潮之后才知道谁在裸泳，空前严厉的房地产调控让一大批房地产企业开始疲于挣扎，行业龙头万科A（000002.SZ）的战略优势却再次彰显。
　　有业内人士一直用“先知先觉”来盛赞万科，但在万科集团总裁郁亮看来，万科只不过是比其他开发商少了一些侥幸心理，从不和政策对赌。
　　尽管万科的增长潜力一度因被竞争对手无限逼近而遭受质疑，但当行业陷入低谷时同行才发现，无论是财务指标还是经营效益，万科都再次迎来了历史上最好的时期。万科在房地产行业中的领跑者地位在短期内仍无人能够撼动。
　　值得关注的是，作为A股房地产上市企业最不差钱的公司，高达470亿元的手持现金使万科的后市发力显得更加游刃有余。
　　龙头地位更加突出
　　随着限购和限贷等房地产调控政策的不断深入，住宅市场成交放缓成为行业性普遍难题。根据国家统计局的数据，2012年上半年，全国商品房销售面积39964万平方米，同比下降10.0%，其中住宅销售面积下降11.2%。全国商品房销售额23314亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降6.5%。
　　但万科依然保持着稳健的成长。截至7月，万科累计实现销售面积698.5万平方米，销售金额 729.3亿元，分别同比上升9.6%和微降1.6%，上半年万科的销售金额在房地产行业中仍稳居第一位。而这是在上半年推盘量明显少于去年同期的情况下取得的销售成绩。万科董事会秘书谭华杰表示，今年万科的新推盘资源主要集中在下半年特别是在四季度，9月份之后预计推盘会有明显增加，只要市场环境不发生太大的不利变化，全年销售超越去年是大概率事件。
　　在房地产企业盈利能力普遍下降的情况下，万科2012年上半年实现营业收入307.2亿元和净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%。
　　这意味着万科的营业收入和净利润增速较去年同期分别大幅增长了35个百分点和19个百分点，而万科在全国的市场占有率则进一步上升至2.68%。
　　而在其布局的多个城市中，万科在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、武汉、无锡等十多个城市的商品房市场占有率排名前三。
　　作为行业内销售体量最大的房企，万科在调控的市场环境下仍能保持如此高速的增长，大幅跑赢市场平均水平，一方面得益于近年来万科的开放合作策略，另一方面万科覆盖主流市场的产品定位在调整市中显示出更强的抗跌能力。
　　2012年上半年销售中，万科刚需比例达到了89%。其中，90平方米以下的小户型占总销售套数的45%；90平方米至144平方米的中户型销售套数占总数的44%，为近5年最高，2011年此比例为36%。
　　郁亮表示，调控促使住宅日益回归基本的居住属性，企业需要顺应政策导向和行业变化趋势，未来万科将继续坚持面向自住需求的产品定位。
　　中报还显示，截至6月底，万科合并报表范围内尚有1392万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1464亿元，较2011年末分别增长28%和20%，为未来的业绩体现奠定了良好基础。
　　东方证券研究报告认为，今年万科推货将集中在下半年，且仍将以中小户型为主，对销售非常有利，预计全年销售额将达到1400 亿左右。
　　由于保持了良好的销售速度，截至6月底，万科各类存货中，现房库存仅81.9亿元，占各类库存的比例仅为3.62%。
　　多家券商研究报告认为，万科业绩锁定率极高，持续增长无忧。有业内分析认为，如果按照20%的复合增长率计算，2010年已经实现千亿销售规模的万科，到2014年将超过2000亿；如果按25%的复合增长率计算就是2400亿。假定未来整个经济增长放慢，复合增长率从25%降到10%，万科到2020年的规模将超过3000亿。
　　新一轮扩张布局
　　如果以一家公司为样本，探寻中国资本市场与公司的成长历程，那么万科是一个最为理想的选择。这家如今已是家喻户晓的企业，不仅作为中国最早一批上市公司，见证了资本市场和行业发展的完整历程，而且近二十年来始终保持着稳健的成长，成为国内上市公司中持续盈利年限最长的企业。
　　受益于良好的销售和谨慎的投资策略，万科的资金状况更趋稳健。截至2012年6月末，万科持有现金470.1亿元，较年初提高了37%，这也是A股上市公司中手持现金最多的房地产企业。
　　爱建证券在其研报中指出，万科持有现金远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元，资金实力较年初进一步增强。筹资活动产生的现金流量净额101.7亿元，较上年同期增加了59.28亿元。
　　与此同时，由于已售未结资源规模进一步提升，预收账款增加，万科上半年资产负债率达到78.9%。但预收账款并不构成实际的偿债压力，如果剔除预收账款，万科真实负债占总资产的比例只有39.3%，较去年年末下降0.3个百分点，明显低于A股房地产上市公司一季报的整体水平49%。
　　在衡量企业偿债能力的净负债率指标上，万科继续保持着良好的水平，中期时净负债率为22.8%，较年初的23.8%进一步下降。
　　虽然由于结算产品结构变化引起利润率有所下降，但投资者最关心的净资产收益率水平仍然继续提升。中报显示，上半年万科全面摊薄的净资产收益率为6.76%，比去年同期的6.44%提高0.32个百分点。
　　多家券商研究报告认为，今年上半年以来，在各大房企面临融资瓶颈时，雄厚而宽裕的资金和良好的财务状况，不仅有利于万科在市场调整期保持经营安全，也为把握土地市场可能出现的机会创造了良好的条件。
　　毫无疑问，手持470 亿元现金和净负债率的进一步下降，奠定下一轮扩张的基础，万科的高周转模式在房地产调控中优势凸显。
　　在郁亮看来，随着调控的常态化，房地产行业已经进入下半场，而企业要壮大发展，在顺应行业经营环境变化的同时，更要重视建立自身的竞争优势。
　　按照既定的战略，万科将继续坚持主流产品定位，做对产品，完善配套，“给普通人造好房子”、“盖有人住的房子”，同时继续深化向质量效益增长的转型。
　　上半年，万科在拿地方面相对比较谨慎。根据中投证券统计分析，2012年上半年，万科新增项目14 个，权益建面215 万平方米，平均楼面地价约每平方米2508元，低于2011 年平均楼面地价4.3%。
　　对此，谭华杰表示，主要原因是今年上半年主要城市的地价相对于前期有所调整，但调整幅度不大，土地市场的机会并不多。而下半年各地将加大供地力度，土地供应规模将超过上半年，由于开发企业的投资能力尚未全面恢复，资金充裕的企业在下半年或许会有更好的机会。
　　事实上，近期万科的拿地动作相比上半年已经有所加大，7月份一改此前几个月的保守作风，一个月内共计斥资约60亿元在上海、宁波、南昌、青岛、天津、西安等地拿地，7月份以来拿地投入超过上半年总和。
　　中金公司研究报告认为，万科未开发权益土地储备3435 万平方米，规划权益储备3435 万平方米，比年初土地储备略有下降，但仍可以满足2至3 年开发需求。
　　此外，继续行业内兼并整合，万科上半年完成对10 家公司收购，而随着行业调整的深入，万科在收购兼并方面的力度有望还会进一步加大。
　　值得关注的是，踌躇已久的万科国际化进程取得关键性突破，2012年7月16日，万科通过其全资子公司以约11.8亿港元收购了香港南联地产79.26%的股权，这意味着万科国际化融资平台敲定。
　　谭华杰曾表示，国际化是万科需要思考的长期发展方向之一，此次收购的主要目的是进行国际化尝试，属于铺垫工作的一部分。郁亮也表示，下半年万科将考虑设立境外事业部，总部设在香港，未来可能会投资美国等发达市场。