■本报记者 王松才

　　万科8月7日公布半年度报告。上半年万科实现营业收入307．2亿元，净利润37．3亿元，同比分别增长53．7％和25．1％。截至6月底，万科已售未结资源规模达到1392万平方米，对应合同金额达到1464亿元，相当于公司一年多的销售量。

　　中报显示，万科在上半年实现销售面积602．5万平方米，销售金额625．4亿元。中国经济时报记者从万科方面了解到，根据其目前的推盘计划，万科下半年销售高于上半年、全年销售超越去年应无疑问。

　　截至6月底，万科持有现金470．1亿元。此外，继去年上半年之后，今年上半年万科的整体税金支出再度超过百亿，达到103．5亿元。

　　万科总裁郁亮表示，调控促使住宅日益回归基本的居住属性，企业需要顺应政策导向和行业变化趋势，未来万科将继续坚持面向自住需求的产品定位。

　　下半年销售预计超上半年

　　中报显示，上半年万科累计实现销售面积602．5万平方米，同比增长6．5％，销售金额625．4亿元，同比下降4．7％。

　　对此，万科董事会秘书谭华杰表示，今年万科的新推盘资源主要集中在下半年特别是在四季度，上半年推盘量不大，明显低于去年同期，但通过合理的销售策略，公司仍然保持了销售面积的同比增长，此外销售金额也高于同期推盘金额。9月份之后预计推盘会有明显增加，只要市场环境不发生太大的不利变化，全年销售额超越去年是大概率事件。

　　对于下半年如何应对调控的问题，万科此前在接受中国经济时报记者采访时曾表示，本轮调控中，万科坚持面向自住需求的普通商品房定位，坚持快速开发，积极销售的策略，契合了政策和市场的需求。今年1—6月，公司144平方米以下中小户型普通商品房占产品销售比例达到89％。未来公司会继续坚持既定的发展策略，坚持主流定位，积极促进销售。

　　上半年万科的销售均价为10380元，较去年同期下降10．6％，与此同时，公司的结算均价也有所降低。谭华杰表示，这反映了市场调整期部分城市或区域住房价格调整的影响，但更主要的原因还是销售结构的变化。

　　此外本报记者还了解到，万科刚刚发布的销售月报还显示，7月万科实现销售面积96．0万平方米，销售金额103．9亿元，同比分别上升22．8％和14．4％。截至7月，万科累计实现销售面积698．5万平方米，销售金额729．3亿元，分别同比上升9．6％和下降1．6％。

　　已售未结1464亿

　　中报显示，上半年万科实现结算面积263．8万平方米，同比增长90．7％；结算收入302．2亿元，同比增长55．4％；营业收入307．2亿元，净利润37．3亿元，同比分别增长53．7％和25．1％。

　　谭华杰表示，去年上半年结算资源中，深圳、广州、上海等城市在市场环境较好时销售的产品占比较高，因此结算均价和毛利率均处于较高水平，相比之下，今年上半年结算均价和毛利率下降属于正常现象。

　　他同时指出，虽然利润率有所下降，但投资者最关心的ROE水平仍然在提升。上半年万科全面摊薄的净资产收益率为6．76％，比去年同期的6．44％提高0．32个百分点。

　　中报显示，截至6月底，万科合并报表范围内尚有1392万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1464亿元，较2011年末分别增长28％和20％。截至6月底，万科各类存货中，现房库存仅81．9亿元，占各类库存的比例仅为3．62％。

　　财务结构稳健

　　由于已售未结资源规模进一步提升，预收帐款增加，万科上半年资产负债率达到78．9％。但预收帐款并不构成实际的偿债压力，如果剔除预售帐款，万科真实负债占总资产的比例只有39．3％，较去年年末下降0．3个百分点，明显低于A股房地产上市公司一季报的整体水平49％。在衡量企业偿债能力的净负债率指标上，公司也继续保持着良好的水平，中期时净负债率为22．8％，较年初的23．8％进一步下降。

　　由于保持了良好的回款节奏，截至6月底，万科持有现金470．1亿元，较年初提高了37％，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203．1亿元。

　　拿地动作频繁

　　上半年万科新获取开发项目13个，对应万科权益规划建筑面积约174万平方米，平均楼面地价约2230元／平方米。此外，万科还参与1个城市更新改造类项目，根据当前规划条件，由万科负责开发的部分用地面积约13万平方米，计容积率建筑面积约39万平方米，预计平均楼面综合改造成本和地价约3800元／平方米。

　　谭华杰表示，今年一季度时主要城市的地价相对于前期有所调整，但调整幅度不大；此外，主要城市中，除了少数几个城市供地面积较大外，大多数城市的土地供应面积都出现萎缩，土地市场的机会并不多。二季度土地市场成交局部活跃，但整体仍未放量。他预计，下半年各地将加大供地力度，土地供应规模将超过上半年，由于开发企业的投资能力尚未全面恢复，资金充裕的企业在下半年或许会有更好的机会。

　　事实上，近期万科的拿地动作相比上半年已经有所加大。万科的销售月报显示，公司在刚刚过去的7月分别在上海、宁波、南昌、青岛、天津、西安新增6个项目，对应权益建筑面积约84万平方米，需支付地价款30．2亿元。

　　谭华杰强调，虽然近期拿地数量有所增加，但公司并没有放松拿地的标准。他指出，7月万科在公开市场获得的项目基本上都以底价成交，包括上海虹桥商务区11号地块。除上海虹桥项目因地处核心城市中心区域情况特殊外，其他项目的平均楼面地价为1492元，价格比较合理。

　　谭华杰表示，下半年，公司既会关注土地市场的机会，也会坚持严格的项目投资标准，不会把项目的盈利预期建立在房价大幅上涨的假设前提上。