资金、存货、内耗“多向逼宫”

　　■本报记者 邱桂奇 宋振庆

　　上海、北京报道

　　7月3日，嘉凯城集团股份有限公司(嘉凯城，000918.SZ)宣布子公司与上海东方低碳科技产业股份有限公司、上海城开等共同出资设立上海东方低碳系统集成股份有限公司，嘉凯城持股25%。新公司将主营绿色低碳科技地产系统、工程咨询设计和总承包等业务。

　　尽管嘉凯城在地产项目和股权投资上都试图占据绿色低碳的制高点，但持续低迷的业绩、不容乐观的财务和沉重压顶的存货却“拖了后腿”。此前嘉凯城发布的中期业绩预报显示，预计今年上半年亏损额将达到约3.5亿元，利润同比去年大幅下滑4901.41%，几乎提前锁定了A股房企中期业绩的“下滑王”。

　　有观察人士指出，目前嘉凯城的情况和大本营同在浙江的绿城十分相似，都是以中高端产品为主，受限购政策打击十分明显，都在内部管控上有一定问题，也都因超高的负债率而要依赖大量高成本的信托维持资金运转，甚至在部分项目引入战略合作伙伴上也如出一辙。

　　“如果大股东和管理班子不能及时自救的话，嘉凯城将成为下一个绿城。”这位观察人士直言不讳。

　　生不逢时

　　用“生不逢时”来形容嘉凯城的遭遇恰如其分。

　　由浙商集团牵头，在重组国际嘉业、中凯集团、名城集团3家地产公司并借壳*ST亚华上市后，嘉凯城曾经在2009年交出过靓丽的首份成绩单，但随后，浙商集团的雄心壮志就接连遭受打击。

　　公司内部的复杂人事关系迅速成为制约公司发展的重要因素。“上市前，是国企的躯体，民企的灵魂;上市后，是国企的灵魂，民企的躯体。”一位接近嘉凯城的人士指出，“实际上，在3家企业整合之后，并未有效地形成合力，反而内耗更加严重。”

　　然而嘉凯城却不断对外强调三大品牌并立对公司战略的杰出贡献，认为3家公司在其已进入的市场均有一定的市场占有率和良好的品牌口碑，未来发展战略将通过整合以上3个品牌和3家公司的优势资源，打造嘉凯城品牌，形成公司的核心竞争能力。

　　“这简直就是开玩笑，如果政策和市场仍然宽松的话，或许还能掩盖潜在问题，在当下极为不利的宏观形势下，这三驾马车整而不合、各自为战的内耗隐疾已经暴露出来。”上述人士表示。

　　不幸的是，内耗问题尾大不掉的嘉凯城，其区域布局和产品结构又被猝然而至的宏观调控严重冲击。嘉凯城的项目大多数是中高端项目，而土地储备中80%以上都位于限购区域内，尤其集中于长三角地带，这直接导致公司去年120亿元的推货量只卖出了39.45亿元，去化率仅有33%。

　　去化不良导致了嘉凯城的存货压顶，去年年底其存货为183.61亿元，比去年同期增加了40.49%，占总资产比例达72.57%，其中有约22亿元已经计提了跌价准备。

　　种种不利因素接踵而至，业绩的下滑自然在预料之中。2010年，嘉凯城实现净利润11.15亿元，同比减少6.82%;而到了2011年，净利润仅为2.06亿元，同比大减81.52%。从半年报可能的亏损情况来看，今年的业绩不容乐观。

　　更糟糕的是，嘉凯城对政策和市场的预判也出现失误，2010年宏观调控猝然而至，嘉凯城却在当年拿下了青岛和武汉等多个超级大盘，其中青岛旧城改造项目占地面积达120.39万平方米，总建筑面积达193万平方米，涉及拆迁居民1780户;武汉巴登城规划的建设用地面积为6700亩，规划可建地上面积130万平方米。

　　“这种大盘项目对于人力、物力尤其是资金的拖累非常严重，嘉凯城本身资金情况就堪忧，尤其又是在调控期，如果处理不好，这两个项目可能会致命。”分析人士指出。

　　压力重重

　　去存货的不理想直接绷紧了嘉凯城本就不宽裕的资金链条。公司一季报显示，货币资金18.05亿元，而短期借款33.51亿元，一年内到期的非流动负债为22.64亿元，这一指标去年同期只有5.3亿元。公司扣除预收账款后的真实资产负债率为69.8%，净负债率234.2%，几乎是国内房企的最高点。

　　短期负债的激增源于嘉凯城的银行借款、大股东借款及委托贷款以及频繁的信托贷款。去年至今，嘉凯城先后向华鑫信托、联华信托、五矿信托、上海信托、昆仑信托等融资超过30亿元，多数已经在14%~15%的高信托成本水平上，这也导致其今年一季度财务费用较上年同期增长206.43%。

　　紧随大量借款而来的是对外担保额的增加。2010年嘉凯城对外担保余额占净资产的比例为73.78%，而2011年这一比例已经上升至88.76%。今年年初，嘉凯城又宣布2012年计划增加对控股公司担保额度66.6亿元。如果原担保余额保持不变的话，加上新增加的担保金额，嘉凯城对外担保总额将达到净资产的261.69%。

　　“无论是大量高成本信托还是如此惊人的对外担保比例，都形成了一条非常危险的锁链，一旦信托无法偿付或某一担保环节出现问题，将会导致危机的连续爆发，届时的局面难以想象。”一位信托业人士表示。

　　业绩的下滑和资金的掣肘逼迫着嘉凯城修正原来的发展方向。2010年，嘉凯城完成开工面积86.87万平方米，2011年其原本计划将新开工面积增加到148万平方米，然而最终由于销售不畅，开工面积只完成了34.14万平方米。2012年，嘉凯城只能将开工面积调回至88万平方米。

　　在拿地方面，整个2011年，嘉凯城也只拿了武汉和杭州两处地块，自从去年3月份以14.5亿元拿下杭州地块后，公司至今再也没有新增一块土地。在青岛项目上，嘉凯城引入了战略合作伙伴浙信地产共同受让该项目单一资金信托股权，以缓解自身的压力与风险。

　　降价也早已被嘉凯城提上日程，以名城公馆项目为例，2011年11月份，其售价还在2.2万元/平方米，但从12月份开始，项目售价开始下调，至今维持在1.85万元/平方米左右。2011年，嘉凯城住宅结算的毛利率下降至24%，较2010年大幅下降了12个百分点。

　　与这些危机相随的，是人事方面的变动。今年3月9日，公司董事汤民强辞职;6月29日，副总裁张煜挂印而去。“今年恰好是嘉凯城的换届年，公司有可能对人员和业务进行大幅的调整，未来的发展方向，有待新一届董事会的进一步明晰。”上述接近嘉凯城的人士对记者表示。

　　人事的大幅调整是否能对嘉凯城的困局起到立竿见影的纾解作用难以预测，不过地产分析师指出，随着5月份以来销售市场的迅速回暖，嘉凯城得以暂时缓一口气，或许能够提振下半年乃至明年的业绩预期。