万科A 优势在龙头 20机构给予买入评级

    从机构评级来看，机构比较看好房地产板块的万科A。据《证券日报》市场研究中心和WIND数据统计显示，截至上周五，共有20家机构给予万科A买入评级。

　　地产股 久旱逢甘霖
　　央行18日宣布，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次调整后，我国大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小型金融机构存款准备金率为17%。
　　地产行业分析师认为此次降准是“久旱逢甘霖”。18日，国家统计局发布的数据显示，1月份我国70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比全部下降或持平，告别上涨。对此，虽然存准率的一次下调对于地产行业并不产生巨大的直接影响，但这仍然给开发商释放出一个积极的信号，如果再不释放流动性，很多开发商的资金确实已经消耗殆尽。
　　从土地市场整体成交情况看，年初为地市供应与成交淡季，1月供应和成交同环比均大幅下降，土地出让金也大幅减少约五成。楼市的调整、资金的紧张及预期等因素挫伤了开发商拿地积极性，流标率持续上升至4%。地价如业内人士预期继续下行，溢价率持续收窄，多数地块底价成交，且底价有不断下调之趋势。
　　从1月住宅用地成交情况看，1、1月推地量同环比均下降，成交量同比降近六成、环比降逾三成，流标率高位上行至5.2%。地价继续下行，环比降31%，样本地块的价格多数呈下跌或持平态势，实际住宅地价进入下行通道。2、二线城市因推地量降幅较小成交降幅最小。地价一线城市大幅下跌，二三线城市地价也下行，地市逐步降温。
　　从用途情况来看，整体降温趋势明显，但其中工业用地表现优于商业，又优于住宅。严厉的楼市调控导致住宅用地持续低迷；住宅的受压使2011 年商业用地出现一波火热行情，但伴随整体市场的冷清和政策深入，商业用地市场供应成交也趋于冷清。
　　因此，中投证券认为，开发商年后加大降价幅度，楼市开始破冰，预计随后的几个月月环比上升成定局。因此，板块底部逐步抬高将成定局。
　　公司筹码
　　集中度逐渐提高
　　从公司三季度持仓看，股东总数继续减少，筹码集中度提高。前十大流通股股东中两家博时系基金合计持有2.24亿股（上期为2.25亿股）。另QFII瑞银本期减仓1124万股至6955万股，社保103增仓645万股至8449万股。2011年基金中报显示，共有102家基金合计持有147491.27万股，较一季度末增仓42905.49万股。
　　公司最新公告显示，2012年1月份公司实现销售面积119.0万平方米，销售金额122.0亿元。此外，2011年12月份销售简报披露以来，公司项目发展方面的事项为参与广州黄埔文冲石化路以西城中村改造项目。该项目位于广州市黄埔区核心区域石化路以西，根据当前规划条件，万科负责的可开发部分用地面积约12.9万平方米，计容积率建筑面积约39.4万平方米，预计承担综合改造成本约14.97亿元。
　　从公司基本面看，公司2011年前三季度实现净利润同比增长9.53%；主营收入同比增长30.96%；每股收益0.326元；每股净资产4.27元；每股公积金0.8034元；每股未分配利润1.4511元；每股经营现金流-0.14元；净资产收益率7.85%。公司拟披露年报日期为2012年3月13日。
　　机构预期
　　目标价为10元
　　东兴证券预计公司2011年至2013年的营业收入分别为729.12亿元、953.09亿元和1205.53亿元，每股收益分别为0.85元、1.06元和1.32元，对应的市盈率分别为9.03倍、7.24倍和5.8倍。维持“强烈推荐”的投资评级。按2012年业绩10倍市盈率，给予万科六个月的目标价为10元。
　　海通证券维持公司“买入”评级：截止三季报，公司合并报表范围内共有1208万平方米已销售资源尚未结算，合同金额合计约1380亿元，相比中期时分别提升18.2%和16.3%。公司持有货币资金339亿元，仍明显高于短期有息负债的总和237.8亿元。公司其它负债占总资产的比例为35.61%，且有息负债中54.23%均为长期负债，财务结构安全稳定。公司的净负债率为30.29%，继续保持在行业较低水平。预计公司2011、2012年每股收益分别是0.85和1.12元，RNAV在10.3元。按照公司2月3日7.79元股价计算，对应市盈率为9.16倍和6.95倍。短期数据对公司股价或产生冲击，但是继续看好公司战略和后期资源整合能力。按照2012年9倍市盈率推算，公司6个月目标价格在10.08元。
　　申银万国维持公司“买入”评级。行业配置优选标的，尽管目前市场依然疲软，但由于业绩锁定度高，资金安全，万科的龙头优势还是相当显著，可作为为配置的首选之一。预计2011年和2012年每股收益为0.85元和1.10元。

    金融街 市盈率仅6.4倍
　　从地产股的估值看，有75只股票的市盈率在20倍以下，占全部地产股的58%。金融街位居前列，市盈率仅为6.4倍。
　　商务地产为主业
　　公司是一家以商务地产为主业的大型国有控股公司。截止到2010年12月，公司通过对北京金融街、德胜科技园、金融街通州商务园、北京广安产业园、天津金融城、重庆江北嘴金融中心区、重庆观音桥商业区、惠州金海湾滨海休闲度假区等区域的开发运营，公司形成了在城市运营和区域开发领域独特的竞争优势，成为国内领先的商务地产开发企业。截至2010年末，公司拥有总建筑面积约788万平方米的可开发项目；拥有建筑面积约54万平方米的自持物业。
　　从公司基本面看，公司2011年前三季度实现净利润同比增长174.33%；主营收入同比增长124.38%；每股收益0.6元；每股净资产5.93元；每股公积金2.5221元；每股未分配利润2.217元；每股经营现金流-0.44元；净资产收益率10.22%。公司拟披露年报日期为2012年4月9日。
　　2011年三季报披露，本期净利润同比增长174.33%，主要为公司营业收入增加，且公允价值变动收益增加导致归属于母公司所有者的净利润增加。本期营业收入730354.41万元，同比增长124.38%，主要为房地产销售结算收入增加。
　　2011年三季报披露，股东人数继续减少，筹码进一步集中。前十大流通股东有9家机构持有32283万股（上期9家机构31199万股），其中新进社保108持有2579万股。
　　攻守兼备的投资品种
　　从公司资金面看，2012年公司资金需求加大，资金流入尚能覆盖资金需求。业内人士预计公司2012年在偿债、工程款和拿地上共需支出211亿元，其中偿债91.24亿元，工程款45亿元，中信地价款75亿元，远远超出公司2011年在上述项目上约161.3亿元的支出。
　　同时，预计2012年公司可售货值230亿元，按78%的去化率预测，2012年合同销售额约180亿元，同比增长38%。预计2011年公司经营和出租物业收入约8.5亿元，2012年约11.5亿元。预计公司2012年新增贷款约65亿元，与2011年基本相当。综上，2012年公司的合同销售额、物业经营和出租收入及新增银行贷款约256.7亿元，可以覆盖2012年250亿元的资金需求（考虑税费和支付给职工等其他费用支出共39亿元）。
　　从公司销售情况看，商务地产的销售和盈利略胜住宅。公司现有在建拟建项目建筑面积约759万平方米，其中商务地产占比在70%以上。公司2012年可售项目有北京三个金色漫香项目、通州园中园项目和金融街E9地块；天津大都会；重庆金悦城和融景城；惠州项目，合计可售货值200亿元以上。与住宅项目比较，公司的商务地产项目在销售和盈利能力上更胜一筹。
　　因此，中投证券维持公司“增持”评级。公司在商务地产开发上优势明显，以商务地产为主的产品结构和发展战略受宏观调控影响较小，而且，金融街拓展进程加快给公司在北京区域内的商务地产发展提供了较大空间。预计公司2011-2013年每股收益分别为0.65元、0.80元和0.89元，对应市盈率为9.18倍、7.47倍和6.74倍，即使扣除当年公允价值损益对公司净利润的影响，公司2011-2013年的每股收益也能达到0.42元、0.61元和0.89元。和其他市值前列的上市公司比较，公司估值不高。

    香江控股 周大单净流入逾4000万元
　　尽管上周房地产板块呈现净流出的状态，仍然有部分个受到各路资金的追捧。据《证券日报》市场研究中心和上海财汇最新数据统计显示，房地产板块上周大单资金净流入仅54只个股，其中香江控股、保利地产、中茵股份、万好万家、新黄浦、冠城大通、鲁商置业和天业股份等8只个股上周大单净流入超1000万元，香江控股上周大单净流入高达4166.24万元，上周涨幅为11.33%，成为该板块吸金最多的个股。
　　从基本面来看，公司2011年前三季度实现净利每股收益-0.0441元；每股净资产1.7246元；每股公积金0.0286元；每股未分配利润0.5628元。最新公告披露，预计公司2011年度归属于母公司所有者的净利润同比下降30%-70%。上年同期净利润为14401万元，每股收益为0.19元。业绩变动原因是受宏观政策及公司规模和产品结构的限制，加之报告期公司可竣工结算项目较少，导致2011年结转的地产项目销售收入、利润同比下降；子公司大瀑布旅游开发的锦绣香江酒店开业前期的开办费和长期待摊费用摊销计入期间费用的影响。公司拟披露年报日期为2012年4月21日。
　　从机构进出来看，去年三季度的前十大流通股东中，本期新增社保601组合持400万股；新增建信基金旗下2只基金共持610万股；新增汇添富基金持165万股；新增易方达价值精选基金持251万股；股东人数较上期略有减少，筹码集中度一般。
　　最新公告披露，预计公司2011年度将出现亏损，上年同期净利润-7112万元，每股收益-0.33元，出现亏损主要原因为公司控股子公司淄博大成热电有限公司计划在两年内关停，本期计提资产减值准备约1.8亿元，影响当期损益金额较大；煤炭、部分大宗化工原料价格涨幅较大，导致产品成本增加；部分农药产品因气候异常等因素影响，销量有一定程度的下滑；部分化工产品如氯气的价格下降幅度较大，对当期利润也有较大影响；本年度三项费用有一定幅度的上涨，特别是国家数次提高贷款利率水平，使财务费用大幅升高。
　　公司推行住宅地产与商业地产业务并重的发展思路，在发展住宅地产的基础上大力发展商业地产。对于住宅地产，以打造生态自然高端环境形象社区的“锦绣香江”为品牌，开发环境优美、配套完善以及优良物业管理的高品质住宅产品；对于商业地产，以“充分发挥多年来在商贸流通领域的优势，集中资源，快速发展，把商业地产做大做强，形成具有香江特色的商业地产”为战略目标，进一步提升商业项目的开发与运营能力；为配合住宅地产和商业地产的快速发展，公司在部分区域进行一级土地开发工作，同时公司也积极推进旅游地产的开发工作。

　　阳光城 率先放量上穿半年线
　　截至2月19日，阳光城的股价上穿半年线，正偏离半年线的4.92%，最新收盘为6.98元，上周成交量为2136.82万股（较前周增长58.31%），而该股资金量也呈现放大的趋势，上周累计成交额为14397.06万元，较前周增长5497.06万元，增幅为61.76%。市场人士认为，目前该股已突出半年线，处于上升通道中，成交量和资金量同时放大，后市值得期待。
　　近期该股股价飙升，受大股东限售股解禁的影响，阳光集团、东方信隆、康田实业合计持有的23145万股限售流通股自2012年2月15日起可上市流通。阳光集团、东方信隆及康田实业暂无计划在解除限售后六个月以内通过深交所竞价交易系统出售5%以上解除限售流通股。事实上，控股股东阳光集团于去年10月28日以6.25元/股均价增持89万股（占总股本的0.17%）公司股份，增持后，阳光集团将持有12899.7万股公司股份，并计划在未来12个月内以自身名义通过二级市场增持公司股份，累计增持比例不超过公司总股本的2.00%。
　　从基本面来看，去年前三季度的销售费用比上年同期增加3089万元，增幅为103.49%，主要是本期促进销售导致销售费用增加所致；本期财务费用比上年同期增加2282万元，增幅为177.86%，主要是本期银行贷款利息、财务咨询费、手续费等增加所致。
　　公司近年来坚持“区域聚焦”策略，房地产开发业务所处的主要城市福州市作为省会城市，房地产市场价格近年来一直处于较为平稳上涨的态势。目前，公司在上海、西安、咸阳、常州、兰州、南宁、海口等城市同时开发多个项目。

    潜力个股

　　保利地产 （600048）
　　保利地产与上证指数本月回报率对比图
　　国泰君安预计公司2011-2012年每股收益分别为1.10元和1.41元。公司2011-12年业绩已全部锁定，股权激励方案已获国资委批复，看好公司的未来持续扩张能力，维持增持评级，目标价14.1元。
　　新时代证券认为公司持有货币资金220亿元，仍明显高于短期借款与一年内到期非流动负债之和124亿元，且公司长期负债占有息负债的比例为88%，财务结构安全。看好公司经营战略，认为公司在行业整合中将逐渐扩大竞争优势，维持“增持”评级。
　　招商地产 （000024）
　　招商地产与上证指数本月回报率对比图
　　中信证券认为公司处于加速超越期，公司取得了来广营项目后，将使得区域团队更加稳定，一线城市布局更趋合理。维持公司2011、12、13年每股收益预测分别为1.60元、2.32元和3.04元，给予公司22.98元的目标价，维持“买入”的投资评级。
　　中投证券认为公司2012年可售货量充足，销售持续高增长可期。除与万科、保利同样具有估值修复的投资机会外，公司还具有“提速发展”带来的估值提升的投资机会，因此维持“强烈推荐”的投资评级。
　　荣盛发展 （002146）
　　荣盛发展与上证指数本月回报率对比图
　　浙商证券预计公司2011-2013年的每股收益分别为0.76元、1.06元和1.40元，对应的市盈率分别为11.4倍、8.1倍和6.2倍。维持公司“买入”评级，基于如下考量：（1）具有充足的且成本低的土地储备，夯实公司未来的成长性潜力；（2）项目分布广泛以及打造地产全产业链（进入酒店业务）使得公司未来业绩成长更具稳定性和持续性；（3）股权激励机制让管理层与公司成长利益趋同，增强公司在行业阶段性低迷期的活力。
　　滨江集团 （002244）
　　滨江集团与上证指数本月回报率对比图
　　浙商证券预计公司2011-2013年的每股收益分别为0.66元、1.25元和1.79元，维持公司“买入”的投资评级，基于如下考量：（1）2012年公司业绩结算量相当客观，带来约1.25元的每股收益，进而造就2012年的5.85倍市盈率的低估值水平；（2）公司2011年业绩保障率高达288%，构筑了公司投资的安全边际；（3）以杭州为中心、“人”字形布局浙江、跨区域发展态势显现，彰显公司未来的成长潜力。（陈利华  整理）

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