导读
　　截至10月31日，已有144家上市房企公布三季报。从整体来看，第三季度，上市房企经营状况不佳、营业收入下滑、存货激增、现金流日益紧张等各种问题日益凸显。
CFP供图

■本报记者 付常银

　　房企整体经营状况恶化
　　据WIND资讯统计数据显示，144家上市房地产公司，前三季度共实现营业总收入2562．45亿元，较去年同期的 2160．27亿元上涨18．62％；实现归属母公司股东的净利润349．91亿元，较同年同期的285．01亿元上涨22．77％。
　　但144家上市房企同比增速已经开始放缓，并且在三季度，144家房企合计的营业收入和净利润均较二季度出现明显下滑。数据显示，三季度144家房企合计实现营业收入865．55亿元，较今年二季度的 961．94亿元环比下降10．02％；而净利润则从二季度的143．96亿元下滑至三季度的97．03亿元，降幅高达32．60％。包括万科、招商地产、金地集团等龙头房企三季度业绩均出现不同程度的下滑。
　　在存货量方面，144家房企截至9月31日的存货量已经达到1．22万亿元，较去年同期的0．86万亿元上涨了41．86％。其中“万保金招”四大龙头的合计库存为4523亿元，同比增长47％，环比增长8％。
　　依据三季报，有统计的131家房企经营性现金流为负632．5亿元，去年同期为负543．58亿元，同比降幅为16．37％，环比降幅为19．31％。
　　从整体情况来看，三季度房企业绩不佳，存货量激增，现金流紧张已经是不争的事实。显然，上半年的楼市调控对房地产企业的影响正在全面显现，分析人士预测，存货量增加，未来房企资产负债有恶化趋势。
分化加剧 标杆企业领跑
　　早在今年上市房企中报公布的时候，大型房企和小型房企营业额分化的状况就初现端倪，随着三季报的公布，房企分化趋势加剧。
　　前三季度，万科的销售金额达到了近千亿元，已经接近去年全年的水平；同为标杆房企的恒大地产，今年前三个季度的销售金额和销售面积分别为694亿元和1047万平方米，均已超越了去年水平。此外，中海地产、保利地产、绿地集团的业绩也接近了去年全年的水平。
　　据《2011年前三季度中国房地产企业销售排行榜》数据显示，2011年前三季度排名靠前的大型房企销售金额前十名”和“销售面积前十名的门槛分别为245亿元和203万平方米，对比去年同期，销售金额入榜门槛提高44％，销售面积入榜门槛提高22％。而房企业绩下滑或者是亏损的多以中小企业为主。比如宜华地产前三季度营业收入下降5％，而净利润下降41％。
　　三季报中还出现一个现象，即传统大型房企中，有的已经开始业绩下滑。比如金地集团，从三季度看，金地集团仅实现净利润153．63万元，三季度单季业绩同比下滑98％，与二季度的同比增长400％相比明显恶化。
　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受中国经济时报记者采访时说：“从房地产行业受到调控以来的种种表现来看，房地产行业由于资本能力的差异已经逐渐导致行业走向两极分化，龙头企业通过优异的资本运作能力以及二三线城市的产业布局逐渐掌握了房地产行业新的利润增长点，万科单月销售额过百亿正是全面布局所带来的销售利好。从长远来看，如果调控政策持续深入，那么房地产行业的行业集中率将继续上升，龙头企业的市场份额将持续扩大，业绩增长状况持续。”
资金紧张 融资困难
　　第三季度，房企预收账款增加606亿元，环比下降33％，显示出第三季度销售业绩不佳的状况。同时，本年度在信贷紧缩和行业调控背景下，地产行业的融资也很困难。前三季度房企融资现金净流入仅为634亿元，同比大幅下降41％。而财务费用则达到47亿元，同比上升27％。相比于上市房企，缺乏融资渠道、在建项目和储备比较有限的中小房企的日子更是难熬。现在已有不少中小房企已经出现卖掉公司或者部分项目的情况。
　　根据链家地产市场研究部统计，截至10月上半月，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。中小房企还通过抛售项目、转型矿业等手段躲避财务风险，据统计，至今已有25家左右房企涉足矿业，约占房地产上市板块的五分之一。
　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受本报记者采访时认为，政府封闭了房地产行业银行信贷渠道以及证券融资渠道，导致部分房地产企业的资金链出现压力，股权融资、项目融资、降价等措施的根本目的在于保证企业资金链稳健。在当前房地产调控政策的作用下，房企只有通过这些渠道扩大融资范围、加速资金回流。房地产企业应当在保证资金稳健的情况下，积极拓展项目开发，以快速经营的模式维持资金回流速度，以不断缩短资本收益周期，从而解除经营困局。
行业洗牌与调整期到来
　　“金九银十”的惨淡，持续低迷的成交量，使市场对楼市四季度的预期并不乐观。有人预测，下个季度，中国房市的关键词是分化加剧，拐点将至，行业洗牌。
　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受中国经济时报记者采访时说：“在经历上半年盈多亏少、总量增加的发展趋势后，我们认为第四季度上市房企业绩整体增长的趋势未发生改变，但是上市企业业绩将趋于两极分化，部分企业的亏损面将加大，部分上市房企负债率将大幅上升。这与资金链压力与项目开发数量有着直接关系，房地产行业供需市场的假象平衡决定着资本竞争已经成为房地产行业竞争的主要方式。”
　　中原地产三级市场总监张大伟在接受本报记者采访时说：“从现有的趋势看，上海外环线房价下跌，接近拐点，北京通州房屋成交量下滑10％，也接近拐点，但这些区域还无法反映出全部情况。”
　　下一季度，不论房价拐点是否实质性到来，从现有数据和趋势来看，房企业绩继续两级分化应是在所难免。房地产行业已逐步步入行业洗牌与调整的阶段。针对调整政策，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，短期内参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价；中长期行业的分化与整合，房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态。