观点地产网 曹萍 北辰位于北京的两个别墅产品修改规划再入市的消息，以及市场上一些高端住宅产品陆陆续续地推出，似乎预示了北京豪宅市场“春天”的到来。

　　豪宅再入市

　　8月下旬，在香港召开的中期业绩会上，北辰实业董事长贺江川宣布，公司位于北京的两个豪宅项目碧海方舟和长河玉墅在调整规划后，即将于年底入市。

　　贺江川表示，碧海方舟和长河玉墅二期产品开工前，刚好遇到宏观调控，当时政策要求容积率在0.6以下的尚未开工的项目禁止再做。

　　而碧海方舟和长河玉墅的一期产品容积率都在0.6以下，后来政策松动，允许容积率规划调整后可以重新开工，北辰对这两个产品的容积率都做了调整。

　　据贺江川透露，定位豪宅的碧海方舟项目已经获批并且开工了。而长河玉墅除了将容积率由0.3调整到0.6外，还在原先全部独栋的基础上做了一些联排产品，目前正在进行最后的批准程序，预计年底明年初会开工。

　　经查证，碧海方舟是北辰在北京经营多年的一个高端项目，项目位于北京朝阳区姜庄88号，地处亚运村东侧，占地11.95万平方米，建筑面积7.7万平方米，包含公寓、别墅、花园洋房、板楼、独栋别墅等多种业态。

　　项目最早于03年开盘，当时1500万元/套。资料显示，碧海方舟一期别墅55栋，二期花园洋房总计10栋，共52套。

　　据北辰方面介绍，碧海方舟一期30多栋独栋别墅早已售出，目前北区剩余约有22栋独栋别墅，预计一栋房子售价在几千万的水平。

　　而长河玉墅则位于北京昌平区小汤山镇立汤路与温榆河交汇口的西南侧，定位别墅和独栋别墅，项目占地69万公顷，建筑面积20万公顷。项目规划八个组团，约497栋别墅，分四期开发，一期A、B组团100栋于2006年7月15日推出。

　　事实上，诚如贺江川所言，作为高端产品，碧海方舟长河玉墅其客户群多以投资、投机或改善型为主，购买力不是问题，问题的关键是限购令。

　　但限购下的豪宅作为一种稀缺产品，客户终究会找到解决的办法，譬如用父母的名字来买房，抑或利用公司来买房，以此来规避限购政策。

　　或许又如贺江川所指，“政府对高端产品的限制已经放松了”，而这从目前北京高端住宅市场的一些动态也能看出端倪。

　　限购与供求

　　今年6月，京基100在北京为京基鹭府高调举行产品发布会，一度引起业内对于北京“对单价3万以上楼盘的的限制已经放松”深信不疑。

　　自此开始，北京市场便有多家企业有高端住宅项目推出。保利曾在8月20、21接连2天推出两个高端住宅项目——保利东郡和保利中央公园。

　　据市场公开消息显示，目前，亿城燕西华府、方兴金茂府二期等高端产品已确认于9月开盘。

　　对此，第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部董事王琼女士在接受观点地产新媒体采访时表示，受1-2月频繁政策的影响，加之政府在预售证环节的严格审批，造成上半年，特别是1-5月北京高端住宅供给量较少。

　　而市场表现并未出现大幅下调，促使开发商在6月以后纷纷推出项目。其中7、8两月高端项目供给量达到约500套，高于2010年同期水平。

　　据第一太平戴维斯统计，北京高端住宅及豪宅市场供给量及需求量相对稳定，2011年前8个月总供给量约1500套，月均供给量约188套，比2010年仅略减少7.5%。

　　即便供给量及需求量相对稳定，但仍不能忽视限购对北京高端住宅及豪宅市场的影响。

　　第一太平戴维斯的数据统计显示，今年1-8月，北京高端住宅及豪宅市场总成交量约1975套，月均成交量247套，比2010年减少26.7%，成交量有较大幅度的减少。

　　从供求关系来看，这个市场2011年除第一季度无新增供给外，4-8月的成交量均小于供给量，而2010年各季度均供小于求。

　　王琼表示，虽然成交量明显下降，但北京高端住宅及豪宅市场销售价格仅在2011年第二季度有0.3%的小幅环比下调，7-8月售价呈明显反弹趋势。

　　也就是说，高端购买人群对价格敏感度较弱。而在限购使得投资客淡出市场后，自住型客户成为市场的绝对主力，限购令后有购买资格的高端客户对物业的选择会更为挑剔，项目自身的品质及合理的定价成为新项目是否能够热销的关键。

　　“虽然从目前情况来看，高端住宅有一定的市场，但对需求的限制也将使得高端住宅售价难以再现2009年下半年至2010年上半年持续快速上涨的态势。”王琼如是称。

　　事实上，在采访中，就有熟悉北京高端及豪宅市场的人士表示，方兴金茂府由于地段好，加上前期的口碑，估计二期也会不愁卖。亿城基于一贯细节的精雕细琢，也不会差到哪里去，比较担心的北辰。

　　该知情人士称，现在北京入市的高端项目中，大部分以新产品为主，而北辰所提及的2个豪宅产品，由于入市早，项目开发周期比较长，所以即便是调整规划，也未必能取得理想的效果。