渝开发半年售房0.48亿 招商地产赴渝大赚6.1亿
    覆巢之下安有完卵？
　　正如专家此前所预料的，调控新政并没有使房企盈利哀鸿遍野，取而代之的是业绩分化的加速推进。那些于地产调控发生一年后出现的"成功者"与"暂败方"无疑是行业自我反思的最佳"布道人"。
　　截至8月26日上午，沪深两市共披露了94家上市房企的中报数据。依据申万行业分类进行统计，截至目前，已有11家上市房企上半年归属母公司股东净利润同比降幅超过了100%。与此同时，另有25家房企的同比增幅超过了100%。而万科、招商以及商业地产翘楚金融街继续以10亿以上的利润水平笑傲地产板块。
　　如今，伴随企业战略与调控政策的持续博弈，一场"游击战"般的战略迁徙正在行业内加速推进，范围渐从一线城市扩张至二三线、甚至是四五线城市。与此同时，房企业绩的分化已显露出鲜明的"地域特色"。
　　沪籍房企上海新梅和华丽家族携手占据上半年利润增福榜的前两席位，而来自"深字头"团队的深天健、深物业A以及深长城则集体挤入了利润同比翻番增长的翘楚阵营。
　　与沪、深房企命运相反，两家出身重庆的上市房企上半年盈利堪称落寞。其中，渝开发营业收入1.76亿，同比锐减5成，"同乡兄弟"重庆实业更是遭遇了幅度超过76%的营收下滑。
　　令人纠结的是，在重庆房企业绩落寞的背后，并不是同样落寞的市场环境。据统计，上半年，重庆地区成交面积继续领跑全国各主要城市。
　　身处行业的"新圈地时代"，与那些曾在一线城市身经百战的房企前辈们并肩作战，非一线城市的本地房企不得不打一场"守擂"的硬仗。重庆之后，谁又将成为房企游击作战的下一个火力点？
　　同为房税试点
　　重庆房企向左上海房企向右
　　日前召开的博鳌房地产论坛似乎向行业传递了一个信号：更为重磅的调控手段将接踵登场，而此前已试点实施的"房地产税"有可能首当其冲。
　　房地产税的推广将对地产企业的发展产生怎样的影响？最有发言权的，莫过于在年初便成为房地产税"试验田"的上海和重庆。
　　然而令人意外的是，同样身处政策"神经"最紧绷的地带，沪、渝两地房企却上交了成绩迥然不同的中报答卷。
　　截至8月26日上午，沪深两市共披露了94家A股房企的中报数据。其中，2家沪籍企业增速斐然。
　　上海新梅其不足6000万的归属母公司股东净利润虽难比"行业航母"万科近30个亿的成绩，但其在逆势环境下实现的同比高达96620%的增幅确实令市场瞠目，也因此成就了企业在行业利润增幅榜的"状元"席位。
　　巧合的是，排在净利润增幅榜第二位的同样是一家出身上海的房企--华丽家族。这家公司上半年归属母公司股东净利润近5.6亿元，同比暴涨约8808%。
　　与这两家出身上海的房企不同，同样身处房地产税试点城市，来自重庆的渝开发上半年营业收入约1.76亿，同比下滑50.62%。商品房销售收入的萎缩已成为渝开发利润下滑的"主凶"。
　　中报虽未尽陈创造营收的主要项目，但根据新金融记者的了解，渝开发在今年上半年主要拓展的项目均集中于重庆本地。新干线大厦、大渡口竹园小区、甚至是属于商业地产范畴的凯宾斯基酒店和祈年·悦城的商业物业项目全体位于重庆本市。
　　一份简单的中报却将渝开发欲深耕本地市场的战略意图表露无遗。而今年一季末，渝开发在渝版图又再度扩张。3月23日，其全资子公司重庆捷程置业有限公司与重庆市国土资源和房屋管理局正式签订了合同，受让重庆市渝中区渝中组团C分区C11-1号宗地。
　　事实上，在迥异的成绩单背后，是沪、渝两地房企方向不同的路径选择。竞争程度已略显拥挤的上海或许没有给本地房企留下更多的驻足空间。相比"恋家"的渝开发，远在长江入海口的两家房企却正计划着如何转战他乡、甚至转业他行。
　　2011年上半年，上海新梅正在逐步淡化其位于上海本市的业务，而集中精力拓展不远处华西村的所在地--江苏省江阴市的市场。
　　中报显示，上海新梅不仅退出了位于上海的"新梅太古城项目"，又向中粮置业投资有限公司转让了所持有的上海新兰房地产开发有限公司股权，并于2011年6月完成股权的工商变更手续。
　　与此同时，截至上半年末，公司所持有的江阴豪布斯卡项目正处施工阶段，预售前期工作已部分展开，预计年内开始预售。
　　上海新梅还携手杉杉控股有限公司共同出资人民币2000万元，专门成立了江阴新兰房地产开发有限公司，以负责江阴"澄地2010-C-89"号地块的开发建设。
　　在上海新梅走向江阴的同时，华丽家族的战略转型同样凶猛。中报显示，在公司主营业务中，上海地区贡献率不足两成，且相比去年同期减少了85.66%。
　　与此同时，公司在除上海之外的华东地区创造了近890万的营收，甚至凭借位于苏州的太上湖项目在上半年取得了超过1.2亿元的预售收入。
　　事实上，无论上海内外，对于华丽家族而言，房地产业务正在退潮。纵然公司归属母公司股东净利润同比激增了80逾倍，但其中售房收入带来营收却同比下降超两成。甚至，经营活动净收益在上半年利润总额中的占比为-10.26%，战略转型带来的非主营收入正为华丽家族供给着大把的利润。
　　同享本地业务
　　重庆房企向下深圳房企向上
　　必须出走他乡或转业他行才能保住利润链吗？
　　虽还没有加码"房地产税"，但作为一线城市、特别是我国商品房市场起源地的深圳，其市场竞争程度始终汹涌。然而，本地项目占比巨大的三家"深字头"房企--深天健、深物业A以及深长城--上半年净利润不仅没有效仿渝开发大幅下滑，甚至全体实现了同比翻番的增长。另外一家本地房企深振业A也凭借着1.3亿元的净利润创造了同比32%的增幅。
　　深物业A中报显示，上半年，公司实现营业收入约11.47亿元，比去年同期增长64.40%；净利润约2.99亿元，比去年同期增长136.44%。
　　公司表示："营业收入、净利润大幅增长，主要是由于今年上半年房地产可结转的收入比去年同期大幅增加，而且毛利率比较高。"
　　新金融记者统计发现，在深物业A的主营项目中，房地产开发业务的营业收入同比增长了76.54%，达到9.75亿元，在营业收入总额中占比逼近86%。
　　在这86%的营收中，深圳地区的项目又成为公司盈利的绝对主力。而且，深圳的主力角色不止体现在房地产销售项目，深圳地区各项业务整体营收在深物业A总收入中的占比已接近96%，约达到10.87亿元。
　　与此同时，深物业A也在中报中明确表示："公司主营业务收入92.89%来自广东省深圳地区。"此外，在深天健的主营收入构成中，分布于省内的项目为企业贡献了超过95%的营收，省内项目营收实现了同比60.32%的增长。
　　可见，即便深处政策调控的风口浪尖，深圳市场仍为生于斯、长于斯的房地产企业们提供了坚实的需求保证。
　　相形之下，重庆市场给予本土房企的支持则略显无力。2011年上半年，重庆地区的商品房销售仅为渝开发带来约4825万的营收，同比锐减62.2%。销售收入的大幅下滑直接将渝开发送入了利润下滑的危险阵营。
　　与渝开发相类似，另一家本地上市房企重庆实业也同样受制于销售萎缩而利润下滑，营收降幅更有甚于渝开发。
　　中报显示，重庆实业上半年营业收入约3566.5万元，相比去年同期锐减了76.19%。其中，房地产销售收入仅为1642万元。重庆实业表示："交房面积较少，相应的结转收入也较少是公司利润下滑的主要原因。"
　　新金融记者发现，上述部分"深字头"房企的预售情况已开始遇冷。其中，深物业A销售回笼资金下降55.74%，预收款更锐减96.7%。
　　来自天相投资的分析认为，深物业A虽仍能实现年内预增100%以上既定目标，但明年利润增速便将放缓、或发生负增长。
　　此外，来自西南证券的分析师肖剑也对深天健的未来投来担忧。"深天健土地储备不足，很难保持高速增长。公司业务发展较快，而资金层面却逐渐趋紧，资金成本增加较快，预计下半年公司利润率将受到较大影响。"
　　其实，深圳本土企业在深耕本地市场的同时，也加入到了向外扩张、迁徙的大军之中。其中，深物业A将目标锁定于扬州。今年1月末，公司拍得了扬州市维扬区676号地块的国有建设用地使用权。此外，深天健上半年在建项目也广泛分布于南宁、长沙等地。
　　同耕重庆资源
　　本土房企趋冷外来房企渐暖
　　同样深耕本地资源，重庆和深圳的上市房企却一悲一喜。难道是重庆市场格外的严酷？
　　根据西南证券的统计，本年1-34周，重庆地区成交面积同比缩水28.33%，在该机构重点跟踪数十城市中，重庆跌幅最大。
　　另外，来自国家统计局的数据显示，2011年上半年，重庆地区房地产投资同比增长35%，高于全国平均水平。此外，重庆地区房地产投资在固定资产投资中的占比约28%，同样远高于全国平均值。
　　在渝开发房地产收入骤降6成、总额不足5000万的同时，招商地产却凭借"重庆招商江湾城"一个项目获得6.1亿元的结算所得。
　　确切地说，重庆正扮演着招商地产新的利润增长极。中报显示，招商地产的主营业务主要分布于"珠三角"、"长三角"、"环渤海"及"其他"四大区域，其中标注为"其他"的区域上半年共创造营业收入8.4亿元，同比增幅高达86.36%，而上述来自重庆市场的6.1亿元的结算收入已占据这8.4亿元的72%。
　　从重庆房市需求中分得一杯羹的又何止招商。2011年上半年，重庆已成为对金融街利润贡献最大的地区。
　　截至记者发稿，金融街上半年归属母公司股东净利润仅次于万科和招商地产，以12.7亿元的成绩暂居中报利润排行第三位。
　　相比这两家房企巨头，金融街业绩增势明显走强，公司上半年归属母公司股东净利润的同比增幅超过了150%，而同期万科和招商地产仅分别上涨5.88%和39.84%。
　　根据金融街中报的披露，重庆、北京、天津及惠州为公司业务分布最为集中的四大区域，其中，重庆地区上半年贡献营收17.1亿元，高居四地之首，在整体营收中占比37.05%，同比增幅竟高达250667.41%。
　　采访中，东兴证券房地产行业分析师郑闵钢向新金融记者表示："重庆地区房地产企业的管理和开发水平难以与外来的地产巨头相媲美，虽然迎来了本地市场发展的大好时机，但外来的强势企业又对本地房企的盈利形成严重打压。"郑闵钢也同时强调，外来房企虽然强食了本地企业的利润，但重庆地区的房企还不至于面临生死考验。
　　值得思考的是，在沪渝两地进行试点实施的房地产税向全国推广之前，二、三线城市的限购名单可能将率先登场，这是否将掀起房地产企业新一轮的战略迁徙？重庆之后，谁又成为一线房企阵地转移的下一个目的地？