提要：在万科2011中报披露之际，万科执行副总裁袁伯银辞别了万科，面对各界的困惑，万科总裁郁亮用“中年危机”来解释近期接二连三的万科高管离职。数位高管的离职，并未能对千亿万科有丝毫撼动。8月9日的万科中报显示，今年上半年销售规模大幅上升，实现销售金额656.5亿元，营业收入199.89亿元，...

　　在万科2011中报披露之际，万科执行副总裁袁伯银辞别了万科，面对各界的困惑，万科总裁郁亮用“中年危机”来解释近期接二连三的万科高管离职。

　　数位高管的离职，并未能对千亿万科有丝毫撼动。8月9日的万科中报显示，今年上半年销售规模大幅上升，实现销售金额656.5亿元，营业收入199.89亿元，较去年同期增长19.22%，利润总额达到44.5亿元。

　　而万科手里目前握有的408亿元现金，也让其底气大增。“钱多胆大，因为现在的市场不安全，所以会多持有些现金，而且我们也在这种市场中寻找一些好的机会。”郁亮表示万科在上半年有意少拿地，也一直在判断和寻找下半年的机会。

　　业绩大增

　　上半年万科实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别增长76.7%和78.6%，销售金额占全国商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。

　　656.5亿元的业绩还只是已确认的销售规模，由于结算的原因，报告期内万科已销售未结算资源进一步增加。目前万科合并报表范围内的已销售但未结算合同金额达到1187亿元，销售面积1022万平方米。　

　　由于竣工的季度分布不均，万科上半年结算资源较为有限，而随着四季度项目陆续竣工并转入结算，预计其全年结算量同比增幅将明显高于上半年，其下半年的营收也将大幅增长。

　　期内，万科实现营业收入199.9亿元，净利润29.8亿元，同比分别增长19.2%和5.9%；结算面积和结算收入分别为138.3万平方米和191.7亿元，同比分别下降8.1%和上升16.5%。

　　万科的房地产业务结算毛利率为32.1%，受结算结构影响，较去年同期的29.0%有所上升。不过，虽然万科业绩逆市大幅增长，但同期净利润却未有出色表现，净利润率14.9%，较去年同期的16.8%有所下降。

　　郁亮解释称，净利润率下降的主要原因是上半年销售规模同比大幅增长，与销售规模相关的销售费用、管理费用也相应大规模增加。

　　提要：放缓拿地虽然万科上半年的业绩令郁亮欣慰，但由于调控的日渐趋紧，以及银行信贷的紧缩，对比去年同期，万科今年上半年的拿地动作并不多。“我们确实是有意少拿地。”郁亮表示在整体融资环境趋紧的情况下，房企拿地都相对慎重。上半年万科新增423万平方米的土地，新增房地产开发项目2...

　　放缓拿地

　　虽然万科上半年的业绩令郁亮欣慰，但由于调控的日渐趋紧，以及银行信贷的紧缩，对比去年同期，万科今年上半年的拿地动作并不多。

　　“我们确实是有意少拿地。”郁亮表示在整体融资环境趋紧的情况下，房企拿地都相对慎重。

　　上半年万科新增423万平方米的土地，新增房地产开发项目22个，同时分别在深圳、武汉、太原参与旧城改造项目4个，对应万科权益规划建筑面积约161万平方米。其中，万科新进入了芜湖、秦皇岛、太原、晋中等城市。目前万科已经进入了50个城市，权益土地面积达到3585万平方米。

　　而在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、武汉、无锡、青岛8个城市的商品房市场占有率排行榜中，万科位居第一，在19个城市商品房市场占有率排名前三。

　　郁亮透露，万科在今年下半年将以经营安全为底线，保持稳定的增长，坚持既定的经营策略，“为应对市场环境可能发生的变化，公司会加强对客户需求变化的研究，灵活调整产品结构，推进装修升级，提高产品性价比。”

　　有不愿具名的地产分析师认为，由于去年万科加快了拿地进程，全年新增的3000万平方米的建筑面积土地可供两年开发，因此今年万科的主要任务是去化，必将放缓拿地速度，保持适中的储备量。

　　数据显示，万科上半年实现开工面积759万平方米，占年初开工计划的近六成。万科目前年开工量大约在1300万～1500万平方米，一般保证3年的开发量以适应高周转策略，而目前万科还没有调整全年开工量的计划。

　　郁亮认为下半年的市场机会更好一些，会持续关注市场可能出现的机会。

　　上述分析师预计万科下半年拿地速度仍将维持在上半年水平。由于行业仍处于焦灼期，下半年整体供给偏大的情况下，企业的去化速度依然面临挑战，万科对于推盘节奏的把握，以及公司现金为王的经营风格也将在下半年市场不确定时有更多调整的空间。

　　探索新融资方式

　　截至6月末，万科持有现金约407.8亿元，相比一季度末提高9.7%，远高于短期借款和一年内到期的长期借款230.4亿元。

　　中报亦透露，上半年万科相对销售收入的管理费用率和销售费用率分别为1.33%和1.46%，两项费用率合计同比下降了0.40个百分点。

　　此外，万科剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36.8%，净负债率20.8%，继续保持在较低的水平。

　　这的确是一份非常漂亮的财务报表，郁亮将此归功于公司良好的销售和谨慎的投资策略。

　　但仍有分析师指出，由于万科投资现金净流和融资现金净流均呈现下降趋势，加之公司担保活动较多且金额巨大，万科当警惕其中风险。

　　截至报告期末，万科担保余额101.47亿元，占公司2010年末经审计归属于上市公司股东的净资产的比重为22.94%。

　　其中，万科及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额90.31亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为11.16亿元。

　　“万科担保都是全资子公司或联营合营公司，在以前银根宽松的时候，凭万科两个字就可以融资，现在银行监管严了，对担保的要求也严格了，所以担保金额增长了一些。”郁亮如是解释。

　　事实上，万科在上半年少拿地，就是为了保留有足够的现金。

　　根据现金流量表数据显示，公司经营活动产生的现金流量净额为38.3亿元，去年同期则为-95.1亿元；投资活动产生的现金流量净额为-31.1亿元，去年同期则为-5.8亿元；筹资活动产生的现金流量净额为42.4亿元，去年同期则为60.9亿元。

　　尽管万科的现金流情况表现良好，但郁亮亦坦承，眼下融资的难度越来越大，信托、银行及资本市场的融资全部收紧，万科也在不断地研究探索新的融资方式。

　　“市值500亿元之后我们就没有向资本市场拿过钱，万科也试图走出一条不依赖融资、不依赖向股东要钱的发展之路。”郁亮透露，万科愿意尝试包括海外融资在内的所有渠道，但目前还没有具体的计划。