编者按：十年之后，又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛，将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年，中国房地产实现了成长与壮大的梦想；下一个十年，我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此，观点地产新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点地产网 梁嘉欣 金地正在努力实现它的“一体两翼”构想。

　　目前来看，金地的“一体”已取得不错的销售成绩。根据金地公布的相关数据显示，今年上半年，金地累计实现签约面积81万平方米，同比增长67.8%；累计签约金额112.5亿元，同比增长109.3%。

　　尽管上半年仅完成全年400亿销售目标的四分之一，但金地对全年销售目标的达成还是相当有信心。

　　金地今年的销售重心是在下半年。相关资料披露，金地下半年的推盘计划大致为第三季度125万平方米，第四季度93万平方米。而上半年总的推盘量仅为100万平方米左右。

　　在下半年市场供货加大的压力下，较高的去化率是金地400亿销售目标完成的保证。

　　据了解，今年以来，金地整体开盘2-3天的去化率一直维持在70%左右，远高于同行。恰恰正因如此，众多分析机构认为，倘若金地今年保持60%-70%的去化率，就能保证25%左右的销售业绩增长，而其今年的销售增幅及销售率或成大房企中最高的。

　　“实现30%到40%的增加，这个金地还是可以做得到。”这是金地集团董事长凌克的信心。

　　但在凌克的蓝图里，400亿的完成只是第一步。“从竞争力来讲，在未来的十年，一家公司如果仅仅只是把住宅业务做好，那它今后在这个市场上将没有太大的竞争意义。”凌克曾如此讲述。

　　凌克的目标是，把金地打造成一家全球范围内最具竞争力、最具规模的复合型地产企业。而“两翼”——商业地产及房地产金融业正是金地未来最为看重的领域。

　　商业机遇

　　凌克不止一次明确表示，未来5年，商业地产开发将成为金地重要的业务板块，与房地产金融一起成为支撑金地未来腾飞的重要两翼。

　　按照凌克的计划，到2015年，金地商业地产将达到600亿，“基本相当于再造一个今天的金地。”而在今后的五年内，金地计划每年在商业地产领域的投资额度保持集团总投资额的20%左右。

　　事实上，在此之前，金地的商业地产项目运作比较小，主要是在住宅中包含的商业用地。很显然，单靠这些配套的商业，难以达到600亿的规模。

　　金地早前透露，今后的商业地产将以城市综合体为主，不排除酒店等其他产品，2011年将投资1至2个综合体项目。

　　与此同时，为了整合旗下商业地产资源，金地已在2010年9月成立商业地产公司，目前相关商业资产已转移至商业公司旗下，包括北京金地中心、西安和岗厦的商业项目等，未来这些商业项目将交由商业公司开发和运营。

　　2011年，金地亦将重点培育商业地产的开发运营能力以及大盘的开发能力，从资金、人才、管理资源上给予充分的倾斜。

　　在资金的筹备方面，金地一直不遗余力，希望构建多元化的融资通道，为公司的发展提供充足的资金保障。截至目前，金地已通过信托、基金的方式为多个项目引入了外部投资者。

　　此外，金地还不断地在房地产金融方面寻求突破，并设立了稳盛投资基金管理公司，以期拓宽融资渠道。2010年，金地与瑞银合作的房地产美元基金完成了第二期募集，基金规模达到2亿美元。

　　然而，这似乎远未足够。“在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。”万达集团董事长王健林曾如此表示。

　　相关业内人士指出，如果解决不了长期资金的问题，商业地产是很难做的，即使能做也走不远，所以做商业地产最重要的是要有资金实力，或者有长期能使用的资金平台。

　　“商业地产将会通过资本平台的整合来获得更高的投资回报。”凌克曾如此表示。

　　借道融资

　　对开发商来说，目前正处于“缺钱”的时代。国内房企融资已非常困难，IPO、增发、信托的收紧力度不断加大，这确实是个令人头疼的话题。

　　“开发商目前资金链虽然紧张，但只是缺发展的钱，而不是缺生存的钱。比如说，在内地贷不到款，可以去香港寻找美元贷款。”金地集团董事长凌克日前对外表示。

　　目前来看，相对于内地上市房企而言，海外上市的企业获得资本融资似乎更为容易些。因此，即便拥有国内A股上市平台的金地，也开始考虑借助H股平台为其旗下业务谋求更多的融资。

　　6月30日，金地集团公告称，公司全资子公司辉煌商务有限公司与华人置业间接全资附属公司BILLIONUPLIMITED签订买卖协议，公司拟以8.36亿元收购华人置业旗下至祥置业61.96%股权。

　　据华人置业6月29日公告，签订买卖协议后，金地已向BILLIONUPLIMITED支付按金8362万元，而代价余额约7.53亿港元存放在托管代理处，留待交易完成日期发放给卖方。公告称，该项交易预计将于7月29日或之前完成，否则买卖协议将失效。

　　“收购港股上市公司，有助于集团完善融资平台，提高资本运作的能力和空间。对于金地未来的海外拓展，也将会有一定帮助。”金地集团总裁黄俊灿日前在公开场合表示。

　　此次香港主板上市平台的获得，不少业内人士指出，这或是金地为其商业地产发展提供平台融资支持所作准备。

　　这得到金地的印证。“香港公司将来会投资商业地产，境外资本能够来国内，适当参与商业地产，更多要看资本市场的机遇与发展，是否能与内地协同得更好。”黄俊灿称。

　　但未来境外资本金如何投入内地项目，仍是个大问题。

　　平安证券预计，未来至祥置业将会对辉煌增发，以购买后者持有的部分资产。同时，考虑到外汇管制及产业政策等因素，未来至祥可能实现的融资主要以资本金的形式投入内地项目，支持集团商业地产发展，避免商业地产投入大、周期长、过度占用集团资金的情况。

　　但亦有分析人士认为，尽管至祥置业拥有较高的净资产和市值，但几乎没有可盈利资产，一旦金地将旗下的商业地产资产注入到上市公司中，很可能会触及香港证监会的相关规定而被作为IPO处理。

　　届时，金地将面临两种选择：一种是分批次地注入资产，但每次注入的资产价格不得超过上市公司市值的20%；一种则是以IPO情形筹备。

　　另外，金地已经拥有了至祥置业61.96%的股权，鉴于后者已经没有现金和资产可以用于购买新资产，几乎可以肯定会以定向增发的形式购买金地的资产，但这很可能会导致金地持有的至祥置业的股权将超过75%的私有化底限。

　　寻找第三方或者通过高管或影子公司收购部分股权，或许会是最佳方式。