转让物管公司，低价变卖项目，转让子公司部分股权，上实发展（600748）近期的动作频频。

　　5月27日，上海实业发展股份有限公司发布公告：拟以不低于1150万元的价格出售持有的上海扬实远新物业管理有限公司4.7242%的股权以及以不低于245万元的价格出售持有的上海扬实同投资管理咨询有限公司4.05%的股权。

　　就在不久前，四川信托公开发行了一款较大资金规模的房地产信托产品，该款信托产品将以3.2亿元总价，4.8万元/平方米的收购单价，一次性打包买下11套海源别墅房源。而海源别墅的拥有者正是上实发展。

　　“上实发展的每一步都让人觉得匪夷所思，海源别墅项目是目前上实发展中较好的资产，以如此低的价格整体出售显然不合常理。”一位长期跟踪上实发展的证券分析师表示。

　　他认为，几年来，上实发展一直受到上实系地产战略及架构调整的牵连，上实发展面临诸多不确定性，不排除被边缘化的可能。

　　动作频频

　　“随着上海土地储备的坐吃山空，以及先后几次出售优质项目，上实发展目前最好的项目仅剩朱家角一隅，这次以如此低的价格整体出售海源别墅，今后很可能会落到无楼可卖的地步。”一位上实发展内部人士不无担忧地说。

　　四川信托收购海源别墅的价格预计为4.8万元/平方米，收购总价约3.2亿元，而海源别墅近期成交的别墅单价为5.6万元/平方米。实际上，四川信托的收购价格远低于市场零售价格。

　　上实发展2010年年报称：公司在建和拟建的项目总建筑面积561万平方米，计划总投资344亿元，分布在上海、青岛、天津、泉州、湖州、重庆和成都等城市。另外，公司持有约16万平方米的出租物业，均位于上海，地理位置优越，2010年租赁收入约1.7亿元，毛利率60%左右。

　　上实系内部人士向记者透露，上实发展在青岛、重庆的项目进展缓慢，很多项目做得都不尽如人意，有些项目甚至是上海城开集团的团队介入，且存在种种问题。例如上实发展在泉州的规划面积超过300万平方米的超大型项目，因为缺乏资金而几经波折。其在2010年12月25日公告称，将引进投资方对3家全资子公司暨泉州项目公司进行增资，总增资金额4.68亿元。

　　据记者了解，在2010年9月，上实发展为启动该项目已经分别成立了泉州上实置业和泉州上实发展投资两家全资子公司，之后又在去年10月成立了福建上实地产公司。在成立上述3家子公司仅两个月后，这3家子公司就引来了新北方企业集团、菲莉投资有限公司和福建丰盈投资3家公司的投资。

　　“实际上，去年上实发展的资金状况一直不理想。巨大的资金缺口无法满足上实发展泉州项目的投资需求。成立子公司和引入投资者、转让项目公司股权等一系列动作，其实都是为了解决其资金问题。”沪置房产策划总监付琦指出。

　　上海乘星行机构总经理李骁认为，虽然上实发展引入了3家投资者，但其资金实力仍显不足，泉州300万平方米项目的未来，仍然充满了不确定性。

　　上实发展在天津的项目也存在资金问题。公开资料显示，上实发展旗下项目公司天津市中天兴业房地产开发有限公司通过澳国际信托有限公司设立的股权投资集合资金信托计划，计划募集资金7亿元，融资成本为10%。今年的5月19日，上实控股发布公告称，旗下附属公司浙江永成印务与受托人订立信托认购合同。浙江永成印务同意按每单位人民币1元之认购价，认购2.5亿份信托单位。

　　上实发展称，鉴于此次信托所得款项预计将全数投入向天津中天增资，所以此次认购属于关连交易。

　　“在现有的大环境下，如此低成本的信托融资基本上很难募集得到，这实际上是大股东的支持，但是这种支持不是长久之计。”上述分析师表示。

　　或被边缘化

　　“上实发展这个平台已经不可能成为集团的地产核心平台了。”上述上实发展内部人士说。

　　对于上实系而言，经过一系列的重组动作之后，面对旗下庞大而零散的资产，需要对其做一次较大的梳理和整合。

　　“目前股权层面的调整已经告一个段落，接下来的整合会涉及具体的经营管理层面，后续还会有更多的动作出现。”上述分析师表示。

　　上实控股行政副总裁、上海城开集团总裁倪建达曾表示：“从未来看，上实控股会变成一个控股公司，直接经营的业务是基建和消费品。中新地产会变成上实控股的主要地产平台，包括上海城开集团在内的上实控股现有地产业务，都将装入中新地产的壳中。”

　　“从目前A股市场形势和其高层表态来看，上实发展很可能被进一步边缘化。”上述分析师表示。

　　据悉，上海城开集团在今年年初曾进行大规模的资产转让，主要是为其在上海徐家汇（002561）的一个商业综合体项目做资金准备。

　　上海城开集团在商业地产上的投资不断加大。早在2010年年底，上海城开与另外两家公司以24.29亿元的价格收购了上海闵行区一幅8.73万平方米的商业地块。

　　倪建达表示，自上海城开集团入主中新地产之后，获得了更多的商业项目地块，拥有32万平方米的南方商城地区商务地块项目，已启动规划布局，今后上海城开集团将在住宅地产和商业地产的两大开发方向上齐头并进。

　　“毫无疑问，上实城开肯定会以商业地产为主导，这也是集团未来房地产发展的重点方向，可见上海城开在上实系中的地位。”上述分析师表示。

　　上述上实发展内部人士表示，上实城开为上实系地产操作平台的思路已经很清晰，现在集团需要解决的是上实发展这家上市公司将如何利用？在集团中将扮演怎样的角色？