导读
    房企业绩出现分化跟其各自布局和经营模式有关。多数项目集中在一线城市的开发商业绩大幅下滑，提前将开发重点向二三线城市转移的房企业绩快速上涨。靠快节奏的拿地、开发、销售的开发商业绩增长较大，靠对单个楼盘精耕细作和高溢价获取利润的开发商业绩下降显著。
■本报记者  王松才
房企业绩分化
    近日，各大上市房地产企业陆续公布一季度业绩。业绩显示，各大房企一季度表现呈现两极分化趋势。
    万科日前发布的销售和新增项目情况显示，今年一季度公司累计实现销售面积３０３．８万平方米，销售金额３５５．１亿元；与去年同期相比，销售面积和金额分别增长１４５％和１３５％。其中，３月份实现销售面积８３．５万平方米，销售金额９３．３亿元，分别同比增长６４．５％和４７．８％。 
    保利地产一季度业绩同样不错，１—３月公司实现签约面积１３２．０３万平方米，同比增长３０％；实现签约金额１４０．１５亿元，同比增长７２．３９％。３月份，保利地产实现签约面积６０．３６万平方米，同比增长５２．２６％；实现签约金额６６．１３亿元，同比增长９６．８８％。 
    金地集团４月９日发布的一季度销售快报显示，公司一季度累计实现签约面积２６．８万平方米，同比增长４４．６％；累计签约金额３７．２亿元，同比增长８２．４％。３月份单月数据显示，公司实现签约面积９．９万平方米，同比下降１０．６％；签约金额１３．８亿元，同比增长１２．１％。 
    碧桂园今年一季度共实现合同销售金额约９３亿元，合同销售建筑面积约１４４万平方米，同比分别增长约４５％及２６％。雅居乐前三月实现合约销售金额约９４亿元，同比增长约６２％；合约销售面积约７２万平方米，同比增长约３４％。
    与上述企业相反，多数项目集中在一线城市的富力地产，一季度实现销售收入约５９．４亿元，销售面积约３６．６万平方米，与去年同期相比，分别下降２０％和４２％。３月份，富力销售额约２２．１２亿元，同比下降２７％。 
    复地集团一季度３月期间的权益后销售额约６．１９亿元，比２０１０年同期减少３１％。复地对此分析称，原因主要在于３月份公司在一线城市项目没有新增供应，从而导致销售面积增长的同时，总销售金额有所下降。
布局和销售模式影响业绩
    “目前，较高档房源销售受阻导致不少开发商业绩下滑，业绩报告也显示了不少开发商资金趋于紧张。”４月１２日，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受中国经济时报记者采访时表示。
    链家地产首席分析师张月对本报表示，从一季度情况来看，各房企销售业绩已经开始出现分化，中小房企未来面临巨大压力。受政策影响，中小房企销售周期变长，存货有所增加，而随着后市新盘的跟进，自身缺乏竞争力的项目销售压力更加明显。
    亚豪机构市场总监郭毅１２日在接受中国经济时报记者采访时认为，房企业绩出现分化跟其各自布局和经营模式有关。
    “部分二三线城市前期投资投机需求并不旺盛，以满足当地的自住需求为主，也并未出台限购等抑制楼市的政策，因此购房需求不仅没有受到限制，而且居民改善居住条件的迫切愿望加速了区域楼市的商品房消化速度。这使得提前将开发重点向二三线城市转移的房企业绩快速上涨。”郭毅告诉本报记者，此外，万科、恒大等企业的经营策略是快节奏的拿地、开发、销售，靠大规模的滚动开发，获取利润。而复地、富力等房企的经营策略是打造精品，对单个楼盘精耕细作，靠高溢价获取利润。两种不同的经营模式造成了在调控政策下，两类企业迥异的业绩走向。
    中原地产市场研究总监张大伟则认为，目前来看，全国楼市调控的压力逐渐增加，特别是一线城市，受到限购等影响，市场已经接近冰点，北京等城市的一季度成交量下调超过一半，这也影响了部分全国性房企的销售业绩，特别是在二三线城市占比过小的企业，在２０１１年受到的影响将更大。而部分布局比较合理的企业很可能在２０１１年受到的调控影响比较小，甚至继续保持上涨。
资金压力加大，二季度将降价
    从去年的年报来看，中国的房地产企业还整体面临较大的资金压力。据Ｗｉｎｄ统计显示，截至４月１１日，两市已共计有８４家房地产上市公司公布了２０１０年年报。数据显示，８４家上市房企经营性现金流量净额为－７０５．９亿元，同比大减１１５０亿元。另外，大型房地产商２０１０年的经营性现金流量净额普遍出现了下滑的态势。其中，保利地产２０１０年经营性现金流量净额仅为－２２３．７亿元。此外，万科、首开股份、华侨城等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在７０亿元以上。
    亚豪机构市场总监郭毅告诉本报记者，２０１０年不少房企现金流为负，主要是由于房企的滚动开发模式所致，土地作为房地产开发的生产资料必不可少，而获取成本连年提高，挤占了房企大量现金流，而在调控政策限制下，成交量下降导致销售回款不足，多次上调商业银行存款准备金率导致房企融资困难，资金通路的阻塞使得房企经营性现金下降。
    张大伟认为，从整体市场来看，２０１０年已经出现部分企业亏损的现象，而房价最先降价的情况很可能出现在这些企业的楼盘中。２０１１年下半年很可能逐渐开始区域性的价格下调，一线城市价格下调的可能性远远超过二三线城市，从二季度下半段开始很可能出现企业促销增加业绩的现象。
    链家地产张月认为，以北京为例，由于“一房一价”及北京调控目标的公布，都会对新房价格上涨起到一定的抑制作用，在品牌房企定价维稳的情况下，中小房企更不敢贸然涨价。相反，中小房企由于自身融资能力有限，迫于资金压力或许会通过变相降价促销的手段来换取成交，回笼资金。