土地市场的冷热变化或许可以透露出房地产市场走势的蛛丝马迹。3月份以来一些地方土地出让多次出现底价成交，之前开发商拼抢地王的热火场景不再。之前“吃”进大量土地的许多房企土地储备已足够三年以上开发，纷纷减缓拿地步伐，静待土地市场走势明朗。

　　手中有地 心里不慌

　　前两年的土地盛宴中，各大房企已经囤积了大量土地，许多房企土地储备足够三年甚至更长时间开发。在当前市场低迷情况下，今年2月份以来，房企大多采取保持现金、减缓拿地的举措。

　　截至2010年末，万科的土地储备面积超过3000万平方米。万科年报显示，2010年新买的土地储备权益建筑面积就达到2215万平方米，截至2010年末权益建筑面积为3640万平方米，按照万科去年的开工面积1248万平方米计算，土地储备几乎相当于三年的开工面积。今年2月份万科的拿地速度已经放缓，仅新增3个项目。

　　一向积极的保利地产（600048）2月份以来拿地热情也有所下降，最近一次拿地公告还是发布于2月17日。去年新进入了福州、厦门、珠海、中山、东莞、嘉兴、绍兴、无锡、连云港（601008）、常州、南通、营口等12个城市，完成45个项目拓展，新增土地储备权益建筑面积高达1441万平方米。据测算，目前保利地产土地储备面积也超过3000万平方米，按照保利地产去年新开工面积1000万平方米计算，现有土地储备足够三年开发。

　　招商地产（000024）2010年新增加了6个项目土地储备，分布在佛山、上海、厦门、成都、漳州等城市，规划建筑面积176.74万平方米，权益建筑面积126.18万平方米。目前招商地产土地储备面积超过1000万平方米，按照该公司去年新开工面积142万平方米计算，足够开发7年之久。

　　金地集团（600383）2010年共获取了14个项目，到2010年末土地储备达到1687万平方米，能够满足其未来3至5年的发展需求。而今年金地集团拿地动作也放缓，自1月6日发布拿地公告以来，近期未见行动。

　　中国证券报记者了解到，一些中型房企甚至储备了更长时间的开发用地，短期内并不着急拿地。深振业管理层近期表示，截至2010年末共有土地储备约300万平方米，分布在深圳、惠州、长沙、天津、西安和南宁六个地区，可确保该公司3至4年内的开发需求，上半年拿地并不着急，将在下半年寻找拿地机会。

　　一线城市 供给保守

　　一线城市近几年土地供给量一直较为保守，没有出现大幅增加，这被认为是房价持续高涨的因素之一。以上海为例，住宅土地供应2007年至2010年分别有1100公顷、900公顷、1065公顷、1100公顷，平均波动幅度正负保持在100公顷左右。

　　北京市2011年度计划供地总量为6500公顷。其中住宅用地2550公顷，比2010年的2500公顷增加了2%，住宅用地中安排保障性住房用地1330公顷，比去年增加6%。供地计划中增加了中低价位、中小套型普通商品房用地供应，确保各类保障性住房及90平方米以下的中小套型商品房用地供应量不低于住宅用地供应总量的70%。

　　而去年北京市实际供应总量6489公顷，2011年供地计划与上年基本持平，即便与2009年相比，供地总量增幅也在10%以下。

　　广州2011年计划供应3.37平方公里（即337公顷）、共35幅商品住宅用地，总供应量与2010年初提出的计划供应量5平方公里（即500公顷）相比，还下降了32.6%。而且按照广州市规定，此前属于商品房用地的限价房用地，今年首次纳入到保障房体系中。

　　相较于一线城市，二三线城市土地供给量有一定增长，且年均增幅通常超过10%，这也使得二三线城市成了开发商倚重的战略要地。以武汉为例，土地供给总量从2007年的1543公顷增加到2010年的2207公顷，年平均增幅达到10.8%。重庆2008年土地供给量达到4224.85公顷，2010年达到了6449公顷，年平均增幅为17.7%，济南2008年土地供给达到1875公顷，2010年则达到了2455.47公顷，年平均增幅达到10.3%。

　　暂别地王 逐渐“退烧”

　　房地产市场走势尚不明朗，土地价格也依旧维持高位，但与之前的持续“高烧”、地王频出相比，近期已经有降温迹象。3月下旬，上海连续推出商业地块、住宅地块及保障房地块共19幅，总成交金额58.5亿元。其中，商品住宅用地成交合计4幅，约6.61万平方米，成交金额6.88亿元。商业地块、保障房地块普遍以底价成交，住宅用地溢价率也略有回落。

　　3月24日，上海罗泾镇某地块出让，仅两家开发商参与，最终这一地块以1.11亿元拍出，溢价率52%，与去年下半年同区域土地出让溢价率相比已有回落。广州市3月24日举办的2011年首场土地拍卖出人意料的冷清，4幅地块全部以底价成交。

　　二线城市土地市场也开始进入观望期，开发商拿地积极性减弱。年初至今济南市挂牌成交的居住和商业用地只有8块，总面积约18公顷，土地成交面积约为去年同期的十分之一。3月23日、24日，大连市以挂牌方式出让7幅地块的国有土地使用权，全部以底价成交，总成交价格为63.18亿元。昆明市2月份住宅市场用地推出26宗，仅成交6宗，3月份公开招拍挂32块土地，全部以底价成交。合肥市也多次出现明星地块遇冷，最终以底价成交的情况。

　　中原地产上海研究咨询部龚敏表示，从近期土地市场表现来看，开发商对一线城市住宅地块的需求依旧旺盛，一线城市还没有出现流标现象，优质宅地稀缺的城市住宅用地溢价率依然较高。

　　有专家指出，从全国范围来看，商品房销量下降，开发商对未来商品房销售不太乐观，加上资金回流等方面的压力，不少开发商会采取“冬眠”的办法，拿地意愿大幅降低，未来一段时间或将出现土地流拍现象。

　　不过这位专家指出，在通胀预期和城市化进程加速的背景下，对未来的房地产市场仍然看好，与2008年金融危机时不同的是，未来土地流拍只会是个别现象，不会影响土地市场和房地产市场的大方向。

　　专家预计全年地价稳中略升

　　继去年首次在全国范围内编制住房供地计划后，国土资源部相关负责人6日表示，2011年的全国住房供地计划已基本编制完成，目前正在讨论完善中，将在近期适时向社会公布。

　　对此分析人士认为，今年全国供地总规模可能与去年总体持平，其中保障性住房供地将大大增加。对于地价变动趋势，则可能保持稳中略升的水平。

　　保障房供地增加

　　国土部数据显示，2010年全国住房供地计划为18.47万公顷，实际完成12.54万公顷，同比上年增长64.1%，但仅仅完成全年计划的67.9%。“2010年是住房用地供应计划编制的第一年，存在各地前期调研和论证不够充分、预测不够准确的因素。但总体来看供地计划执行情况较好，而且主要热点城市住房用地供应计划落实情况普遍较好。”国土部相关负责人表示。

　　中国人民大学商学院副教授俞明轩认为，今年保障性住房供地规模将大大增加，在此基础上，全国住房供地的总规模可能不会比去年减少。对于能否完成1000万套保障性住房的供地计划，除了依靠政府推动外，也需要借助一部分市场力量，调动相关单位和企业的积极性。

　　目前北京市已公布2011年度供地计划，其中住宅供地计划为2550公顷，廉租房及公租房用地300公顷。北京市国土局要求，力争在前三季度完成全年保障性住房用地供应任务。未按时完成保障性住房用地供应计划的区县，原则上不得再供应商品住房用地。

　　国土部此前表示，建设1000万套保障房的土地供应计划拟于3月份编制完成，而且在土地年度计划中全部单独列出，1000万套保障房土地一定做到应保尽保。

　　地价料稳中略升

　　与此同时，去年住房供地计划执行过程中也出现了一些问题。如一些地区出于争取补助资金和年度新增建设用地计划指标的考虑，住房建设计划规模和用地计划规模偏大。部分地区则因为地方财政困难，融资渠道有限，资金落实不了，建设项目难以推进。

　　中国证券报记者还了解到，另有少数项目用地仍实行毛地出让，在房价上涨带动拆迁成本上升的背景下，征地拆迁进展缓慢，造成已批准的土地不能及时转变成有效供给，影响了供地计划的实施。

　　国土部表示，将提早谋划2011年住房建设用地管理工作。抓紧完善相关审批手续，加快已供土地的开发建设。对已安排的保障性住房用地，严格监管、督促按期开工建设。

　　对于楼市的冷清局面会否影响到供地计划实施，俞明轩认为，土地是否会大面积出现流拍局面，一方面取决于市场形势，另一方面则取决于土地底价。土地价格是市场和政府的双重因素决定的，至于今年的价格走势，大幅上涨或下跌的可能性都不大，可能出现的情况是在去年基础上略有上涨。

　　开发商资金链吃紧

　　随着“新国八条”细则落地、限购令、房产税试点等调控手段出台，一季度全国土地市场出现冷清景象，难觅地王踪影，多地的土地市场底价成交，土地流拍风潮渐起。业内人士认为，土地市场的冷清状况背后反映出开发商资金链绷紧。

　　多地出现流拍

　　2月23日温州推出了12幅地块，全部遭遇流拍。南京在一季度成交的12幅地块中，8幅是底价出让。

　　3月15日，佛山禅城区张槎路南侧3万多平方米地块，因无人竞拍遭遇流拍。2月底，东莞住宅地亦遭遇流拍。这股流拍风随后刮到了合肥、芜湖、湖州、南通、苏州、青岛等城市，大部分原因都是无人竞买。

　　市场人士认为，近期土地的频频流拍，一方面是开发商缺资金的表现，另一方面也反映了开发商进入恐慌状态。

　　广州2011年首场土地拍卖3月24日以冷清收场，在推出的5幅地块中，4幅地块全部以底价成交，1幅流拍。其中唯一的住宅用地被碧桂园以4.3亿元的底价获取，折合楼面地价约2602元/平方米，而该地块附近曾经的亚运城地王项目楼面地价高达5800元/平方米。

　　就在前一日，碧桂园底价获取了东莞一商住用地。在调控形势并不明朗的情况下，碧桂园依然积极补充土地。

　　不完全统计，“万保招金”地产企业在今年都有多幅地块入账，万科在上海、杭州、武汉等地拿下12宗土地，交易金额超过66亿元；保利地产、金地集团和招商地产也在青岛、武汉、长沙等地积极拿地。但与去年同期相比，房企拿地热情和速度都大幅降低。

　　业内人士分析，现在调控政策从严，如果拿地火爆就是不正常的现象了，但是现在这样全部底价成交，又出乎意料，显示出开发商对后市过分担忧的心态。

　　资金链趋紧

　　在新一轮的楼市调控政策下，保障房用地不断增加，全国土地市场价格稳中有降。

　　有业内人士认为，目前土地市场的冷清状况背后有深层次的原因，除了楼市前景不明朗之外，开发商长期以来过度依赖银行贷款、负债率畸高的开发模式，令其在当前货币政策下，资金链明显绷紧。对于一些开发商而言，目前紧要任务是消化现有项目，回笼资金。

　　业内人士认为，土地市场冷清说明了开发商对于土地储备、土地利用的理性回归。土地市场的短期盘整使得少数以囤地、炒地为牟利手段的非主流开发商将被陆续清理出局。但也有业内人士认为，因为需求低迷，地方政府不会选择这个时机出让品质好的地块，加重了市场的低迷表现。

　　6月底前完成64个地级市督察

　　中国证券报记者获悉，国家土地督察局日前已派出多个工作组，全面启动今年的土地例行督察工作。根据《2011年土地例行督察工作计划》，今年6月底前国土部门将完成对64个地级市的土地督察。国土部党组成员、国家土地副总督察甘藏春日前表示，去年土地督察发现存在的问题主要集中在七大领域，其中违反土地供应政策问题集中出现在房地产行业。

　　据了解，今年的土地例行督察将覆盖64个地级以上城市所有区、县，在对去年土地利用管理情况监督评估的基础上，监督重点将向国土资源领域全面延伸。同时加强对土地调控政策贯彻落实情况的跟踪督察，重点开展土地审批、征转、供应、开发利用、执法和抵押融资等全程监管。

　　在督察内容上，国土部表示，今年要加强对地方政府及与土地管理有关联业务政府职能部门的全方位督察，围绕国家宏观经济形势变化和房地产调控的要求，加强对地方政府执行土地供应和调控政策情况的监督检查。

　　“土地督察机构扮演的应该是踩刹车的作用，要把看住闸门的作用尽量发挥到极致。”对于今年的土地督查工作，国土部要求，各督察机构着手对各地准备新上的项目和在建的项目进行系统的排查。开展一些预警措施，对于违反国家土地调控政策和土地管理法律法规的问题，早发现、早制止、坚决整改。

　　甘藏春日前表示，去年我国土地督察第一次实现了全国重点城市、重点地区全覆盖，土地管理形势总体好转。存在的问题则主要集中在七大领域：一是擅自调整土地总体规划占用基本农田；二是非法批地；三是违反土地供应政策，集中在房地产行业；四是一些重点工程的项目，边报边用，未报即用相当突出；五是一些地方利用土地抵押贷款存在较大的金融风险；六是拖欠农民的征地补偿款，特别是欠缴土地出让收入比较严重；七是一些其他的部门违背土地管理法律法规擅自办理用地审批。

　　甘藏春认为，土地政策始终服从配合国家宏观调控政策，是一个辅助性手段，土地政策参与调控既有直接性也有滞后性。未来随着经济、行政管理体制改革的完成及现代金融体系的完善，土地政策将会退出我国宏观调控。

　　分析人士认为，与往年相比，今年的土地例行监督内容将更为广泛，同时地方政府对于土地供应和调控政策的落实情况也将成为重点之一。除了财政和货币政策之外，土地政策目前已成为宏观调控的一个重要辅助性手段。